房地产项目前期成本管理及控制的探讨

　　近几年来，由于国家宏观调控、房价波动、行业竞争和市场供求等多方面因素的影响，房地产投资增速持续回落，部分城市房价滞涨甚至下跌，在这种复杂的投资环境下，房地产企业要生存下去，继续保持良好的业绩增长和销售利润，只有提高自身的成本管控水平，有效控制项目的开发成本。

　　一、房地产开发成本构成及影响因素分析

　　（1）房地产开发成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　（2） 房地产开发成本影响因素分析

　　影响运营目标的三大因素包括：1）项目投资运营决策。房地产项目投资规模大、开发周期长，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一性质的工程项目，不同的房地产企业面临的风险存在差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断;2）土地成本。目前，我国规划用于建设住宅及开发商业的土地数量有限，土地成为了稀缺资源，从而进一步地抬高了土地的拍卖价格。另外，企业之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本控制难度加大。3）工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、建筑产品的质量水平、工期、生产要素价格、市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平、项目运作自有资金、房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。

　　二、当前房地产开发项目前期成本管理和控制方面存在的问题

　　对于房地产开发项目来说，虽然在前期阶段的成本费用投入较少，但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。然而，各种主客观因素使得当前很多企业在前期的成本控制方面存在较多问题。通过一个开发项目的案例，解释存在的种种问题。

　　某地产项目主要由住宅、办公楼、酒店及其配套设施等组成。建筑群包括一栋14层高度53.5米酒店及2层商业裙房;两座38层高度123米超高层住宅楼;一座31层高度113米办公楼;一座51层高度166.9米超高层住宅楼及其4层商业裙房;一栋下沉半露天会所;地下三层停车和设备用房;东侧设有一座12个班幼儿园;总建筑面积约32.5万平方米。该开发项目2007年就已经取得用地规划许可证，由于金融危机和安置补偿问题，项目规划一直未能够顺利开展，致使土地长期闲置，直到2010年项目才重新启动。在项目前期决策，公司管理层就把该项目定位成为城市地标的豪宅，汇集商业、休闲和娱乐一身的综合体开发项目，但企业并没有积累长期开发经验和结合周边其他类似项目开发模式，只是从单方面出发做出的研究和分析讨论。2011年以后，国家一系列的限购限贷政策，导致项目产品定位发生重大变化。运营目标制定阶段，因项目的综合性和复杂性，以及公司层对项目的估计不足，在项目前期设计和开发过程中大量采用高标准建设和高档的建筑装修风格，所以政策变化导致成本严重超出正常范围，市场竞争力由此而下降。最终，不得不在项目实施阶段大量修改原有设计标准和档次，造成工程返工和总体进度计划滞后。同时为了不影响交付时间，也压缩了施工工期，致使工程质量把控难度加大，最后，导致多方面成本和建筑经济指标超出原来目标成本的预计。

　　该案例对于认识当前房地产开发项目前期成本管理和控制方面存在的问题，有一定的借鉴作用，当然，它既有个性也有共性之处。问题共同之处在于首先，体现在重视程度不足。目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识，造成了项目评估报告水平较低、操作性较差的问题，在决策中经常会出现成本估算偏高或偏低的现象，使日后产生了大量的资金浪费或不足问题。与此同时，在项目的可行性研究上也缺乏科学合理性。对于项目开发而言，其可行性大小在很大程度上关系到运营目标成本的可控性，如果单纯的经验主义或者拿来主义很有可能会面临失败。此外，房地产开发企业在项目成本的测算上也存在较大问题，不能合理准确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础，属于一项动态性较强且连续的工作，估算的结果虽然并不是项目最终的成本，但是对于成本的控制来说却具有很强的参考意义，如果估算准确性较低的话，将会直接影响到整体的成本控制水平。

　　三、房地产项目前期成本管理优化的建议

　　（1）做好项目前期阶段的成本控制工作

　　房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目地区以及项目方案选择的影响。其中项目地区的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用，具体表现在土地成本上。前期阶段成本管理和控制内容主要就是对土地征用费用、拆迁补偿费用、前期准备工作费用的控制。在决策的时候，需要对市场进行充分的调研，并且进行可行性评估，利用动态的理念分析市场发展情况，进而预测市场、政策、经营、资金等方面可能出现的风险，结合实际情况，选择合适的市场与最佳的进入时机。与此同时，在立项过程中，一定要对项目投资与经济效益进行完整的估算，并且对投资成本进行测算。

　　（2）进行合理的成本估算

　　工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性很强的工作，做好成本估算工作就必须保证项目成本估算的合理性和准确性。通常情况下，合理的成本估算分为两大部分，分别是合理划分工程项目成本科目以及编制目标成本估算表。在划分工程项目成本科目方面，一般应当根据建筑产品性质（住宅、公寓、会所、写字楼或酒店）、建筑部位、建安工程专业、施工合同的内容、公摊费用以及施工建设期内相关费用等具体实际情况，朝着有利于工程项目成本管理和控制目标予以划分确定。对于那些规模相对较大，并且还有不同施工单位施工的开发项目，应当将该项目依照不同的施工单位予以划分，对其进行合约规划，将分部（子分部）工程作为成本科目，以便强化房地产开发企业的成本考核制度。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位施工的工程，可以采取合并的形式，将其作为一个成本估算科目。另外，在编制目标成本估算表方面，应当在工程项目成本科目确定后进行。要求所有的原始测算记录都应当严格按照相应的成本科目填制。编制目标成本估算表的主要目的在于清晰反映各个成本科目所分摊的费用成本。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的预计情况来予以选择和制定。

　　综上所述，成本管理和控制对房地产开发企业至关重要。企业要生存下去获得持久的竞争力，还应该树立全员全过程的成本管理理念，建立和完善房地产项目成本监控体系，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务和资金管理的有机结合，以达到提高企业经济效益的目的。

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