建筑经济成本管理有效措施分析

　　摘要：房地产开发企业要想实现利润最大化，就必须在房地产项目开发时，在投资决策阶段、规划设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段加强经济成本控制力度。房地产行业经济成本控制能够对当前社会的房屋价格进行有效的调控，促进整个社会经济建设工作更好地开展，是国民经济稳定的关键因素。

　　关键词：建筑经济成本管理；问题；优化措施

　　1建筑经济成本管理的重要性及意义

　　1）使房地产企业的优势得到更好的发挥。房地产企业的大量增加，使得各企业之间的竞争压力逐渐增大，只有通过品质服务、合理的房产价格，方能吸引到更多的客户。因此，加大房地产企业生产成本的控制力度，才能使企业的核心价值得到更好的展现，企业才能获得更大的经济收益，才能将更多的资金投入到企业的建设之中，从而使企业的优势得到更好的发挥。

　　2）能够更好地展现整个项目的经济价值。工程项目的成本得到控制，工程的技术应用与相关管理措施更好地实施，房产的价格就可以得到更好的控制。投入成本减少，意味着房地产开发公司可以获得更大的经济收益，与此同时，在市场经济管理秩序的引导之下，房价的制定也会根据市场的行情进行相应的改变。因此，合理地控制工程建设的成本，能够使企业的价值得以更好地实现。

　　2建筑经济成本管理现状

　　1）缺少规范化的管理制度。当前我国的房地产开发企业成本管理缺乏规范的管理制度，使得整个项目建设工作开展缺乏有效的指导，开发商通常会将工程项目进行发包，而承包方也会对工程项目再次进行转包。工程建设之初，这种形式能够使整个工程的建设管理工作得到更好地开展，但随着工程建设的深入，会使得整个工程的管理秩序混乱，不利于整个工程建设品质的全局性控制，从而影响了整个工程的使用功能与建设进度。

　　2）招标文件缺乏规范性。房地产开发企业会通过公开进行招标的形式，对工程承建权利进行公开招选。但在进行招标工作开展的过程中，招标文件编写人员对于工程建设的设计方案与相关数据理解不够，开发商未对后续的工作加大监管的力度，使得整个招标文件数据错误连连，不但会使得开发企业的成本造成一定的损失，同时也会产生大量工期延误的现象。

　　3强化建筑经济成本管理的举措

　　1）投资决策阶段經济成本管理举措。加强房地产开发项目的事前、事中控制力度，提高前期调研、产品定位、方案设计阶段的市场分析和成本控制能力。项目策划、前期调研、投资估算是投资决策的重要依据，是参与还是放弃竞标的决定性因素。投资决策阶段的目标成本控制是整个项目的事前控制，目标成本控制直接影响整个项目的成败。投资决策阶段的成本控制主要做好以下几个方面：（1）组建团队做好精细评价。组织优秀的项目团队，建立精细的经济成本控制体系和流程。在投资决策阶段，公司需要组织一个多工种、多部门的团队，参与投资决策阶段的具体调研，完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析和利润测算的全过程工作。可行性调研要对各种影响招标条件的因素进行考虑，比如周边配套，交通、容积率等，根据市场预测和调查制定出项目销售价格。可行性报告是专业团队的全员细致的调研形成的数据分析，投资决策是经分析后形成汇总意见的结果。（2）土地成本及建安造价经济成本控制。在竞标前要进行详细的经济成本分析，结合位置、配套、容积率等指标进行估算，制定全面的竞拍计划，根据市场行情推算出将来产品的市场定位和定价，依照销售价格倒推出土地成本的限额，作为竞拍时控制土地成本不可逾越的红线。分析影响建筑安装工程成本的诸多因素，对影响工程造价的主要因素进行分析，调研近期类似项目造价指标，结合当地工程定额及取费，确定项目的建安成本指标。（3）期间费用和其他相关成本的控制。房地产项目投资大，周期长，投资决策阶段要充分考虑期间费用特别是财务费用带来的风险。在此期间要对期间费用的使用进行精细化测算，在预算范围内合理缩减销售费用和财务费用的支出。在项目市场定位时，要充分考虑资金成本和其他间接成本对项目总成本的影响因素，组建成本控制小组，对销售费用、财务费用等期间费用和其他无关成本做到有效管控，从而使企业整体的资金流动起来，有效规避资金链断裂的风险。

　　2）规划设计阶段经济成本管理举措。规划设计阶段的合理与否直接影响了整个项目的总成本乃至整个项目的盈亏走势。设计阶段控制的主要方法和措施有：（1）实行概算制度。经济成本控制是一项全员参与的过程，部门之间要充分协调沟通，各部门预先对设计方案提出合理化建议，最后整合梳理形成合理可行的评估报告。根据可行性研究报告、投资预算进行建设施工等的详细投资和预算。依据设计预算做出建设当中实际投资的最高限额，以此作为成本控制的参考依据。（2）做好限额设计。在设计过程中采用限额设计，控制工程造价。按照设计投资预算控制后期施工过程中的经济成本，在保证总投资额上限范围内，将投资额和工程量匹配对应，一一拆解到各个细部工程，通过层层分解，细部控制，实现对投资限额的总体控制。（3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。选择设计单位采用招投标制度，该制度一方面能促进设计业的良性竞争，另一方面也能很好地将好的设计方案与项目投资估算结合在一起，促进设计人员在成本控制的基础上提供最优的方案。

　　3）建筑安装环节经济成本管理举措。制定公司招标制度并严格执行。通过招标制度公平公正地选择信誉高、施工质量好、工期短、造价适中的施工队伍。把施工涉及的双方的权利和义务在合同中予以明确，以免在施工中可能产生职责不明、互相扯皮、影响造价、延误工期等状况。

　　合理安排施工顺序，减少临时设施产生的经济成本。在安排建设计划时，要将公建配套等基础设施的建设与住宅建设统筹规划，尽量不发生或少发生临电、临水、供热等临时费用，以免造成二次施工带来的人力、财力、物力的浪费。

　　建立工程变更制度，降低工程经济成本。监理工程师应加强监督，防止发生不合理的工程变更；合理的工程变更也应遵循工程变更审批制度，逐级审批。

　　严格控制材料、设备的采购经济成本。对于自购材料，采购部门一方面要做到货比三家，另一方面也要掌握材料市场变化的动态趋势，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。凡是由施工企业提供的材料，可以采取一些限制性的措施，如限制供货的厂商、品牌，监督材料的质量等。

　　4）加强竣工结算的管理。建立明确的工程竣工结算管理办法和流程，明确赋予工程竣工结算参与人的权利义务。负责收集工程竣工结算资料的部门，应及时完善有关结算资料手续，对他人提供的所有工程竣工结算资料必须审核其是否真实、有效、合理、合法。

　　加强工程竣工结算中的廉洁建设。作为工程竣工结算管理人员，一是行为方面要以身作则，加强对具体参与人员的职业操守教育监督；二是要做好制度方面的规定，从制度上约束腐败事件的发生。

　　做好工程结算审核工作。除了认真审核工程量，还需认真阅读施工合同文件，认真理解合同条款的准确含义。

　　4结束语

　　在房地产开发企业发展过程中，成本管理在其中具有关键性作用，尤其是在成本分析、预测、决策以及核算等方面，不仅提升了企业的市场竞争力，而且还降低了企业的运行费用，为企业健康、稳定地发展提供了重要的基础保障。因此，房地产开发企业应当加大力度重视成本管理问题，运用科学、合理的管理手段和方法，在最大范围内减少支出成本。

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