新经济形势下的房地产成本管理研究

　　[摘要]房地产企业的发展推动了经济的快速增长，但是房地产企业的成本管理给房地产企业带来了挑战。房地产企业成本的有效管理，不仅能够保证房地产企业保持核心竞争力，还能够促进企业的稳定发展。所以对房地产成本管理进行研究非常重要。本文从新经济形势下房地产成本的管理现状进行探讨，指出了成本管理中的一些问题，并针对问题，提出了一些改善建议，以期能够为房地产健康发展做出一些贡献。

　　[关键词]新经济形势；房地产；成本管理

　　文章编号：2095-4085(2018)01-0073-02

　　1新经济形势下房地产成本管理存在的问题

　　1.1忽视对成本进行分摊

　　对成本进行分摊可以实现对产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划的管理，提高对成本管理的效率，保证房地产企业的利益。但是在实际房地产企业的管理中，极少有人重视对成本进行分摊或者科学的管理。对成本的管理一般停留在表面工作上，导致后期的分摊工作不扎实，影响对成本的管理、控制，不能实现对房地产利润、税务等的科学规划。

　　1.2成本核算对象的设定没有依据

　　成本核算与实现科学分摊一样，都对于实现房地产的定价、利润或者税务的规划具有十分重要的作用。实现对成本核算，也是控制成本的手段之一，对保证房地产项目的正常开发、运行具有重要意义。对成本核算对象的设定必须要有依据，要在项目开发之前，根据行业的标准、规则去确定成本核算对象，实现对成本核算科学、有效的分析。但是实际房地产开发项目中，房地产商一般只重视行业利润，极少对成本进行核算，核算对象的设定也比较模糊，所以不能实现明确、科学的对成本核算对象进行管理，严重时可导致成本失控，不能达到房地产行业稳定发展的目的。

　　1.3未能及时获取项目成本核算的依据

　　科学的对成本进行核算，需要有效的依据，比如工程成本核算时，施工单位提供的有效发票等。但是实际成本核算过程中，企业对成本的核算不重视依据，不重视向施工单位索要发票等。并且有的时候房地产项目竣工，但是投资方对一些营业税、附加税的款项没有及时结清，这种情况下，施工单位亦无法向房地产企业提供发票。所以，这些状况的存在，就导致房地产商在核算成本时，没有完全将所有款项进行叠加、核算，甚至出现估量成本的情况。与实际成本的数值补丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地产企业不能实现有效、科学的对成本进行管理、控制。

　　2针对以上问题对房地产成本管理提出建议

　　成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多，且不同项目的实际情况、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制，只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理，才能最终实现成本控制的目标。因此，在实际成本管理及预算中，要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧，才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。

　　2.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念

　　企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念，促进成本管理的效率得到提升，保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部，所以企业其他部门认为，成本的管理理所当然由合约部承担，这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节，企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理，成本才能真正得到控制，才能实现对成本的科学和行之有效的控制。

　　2.2建立目标成本管理制度

　　房地产企业上层对企业做出决策，往往依据投资估算及预算。但是投资预算对上层做出决策只是提供一定的依据，在企业的正常运行中，还需要在投资预算的基础上编制项目的目标成本。目标成本只是在项目实施之前，企业做出的预测，为成本的管理提供依据，所以在实际企业项目的生产或销售过程中，要注意将目标成本与实际成本进行比对，这样才能有效控制成本失控现象的发生。为此，企业需要一套完善的目标成本管理制度，一方面实现目标成本的管理，另一方面便于将责任细致到每一个部门。并且便于对目标成本进行监督、控制，对成本执行过程中不规范的行为进行及时校正。而且目标成本只是对企业项目做出的预测，在实际实施过程中存在不合理的地方，监督部门还可以及时进行修改，与实际成本进行及时比对等，保证成本管理的正常运行，防止成本失控现象的发生。项目完成后，成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算，将实际成本与目标成本进行比对，得出实际与预算的偏差，为将来目标成本的预算提供宝贵的经验。

　　2.3采用科学的成本管理和控制方式

　　成本的管理与控制方式，主要分为动态控制与静态控制两种。(1)动态控制方式。所谓动态控制，首先将房地产项目的各个环节模块化，然后研究各个模块在运行过程中的相互影响，在此基础上计算出项目的成本。但是值得注意的是，在这个动态过程中，任一模块的变化，都会影响模块之间相互影响，由此改变项目的成本。(2)静态控制方式。静态控制与动态控制的区别在于，在将房地产项目模块化的基础上，对每一个模块做出范围预估，让每一个模块在合理的范围内对成本进行预估。这种控制方式得出的成本是在一个较为合理的范围内。

　　2.4建立成本管理构架

　　成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式；开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理；若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。如项目在可行性研究阶段，则采用房地产成本管理类似估算法；打算假想阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；施工房地产成本分析图阶段则采用自下而上估算法。由于估算所处的阶段分歧，所用的体式格局分歧，估算有不同的精度和不同的时间花费。

　　3结语

　　综上所述，房地产企业发展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要进一步管理。成本的管理有利于房地产企业的稳定发展，因此要不断完善成本管理制度，提高成本管理人才的综合素质，用科学的管理方式对成本进行控制。另外，建立合理的成本管理构架，也能够更好的实现成本的管理，共同促进房地产企业的稳步发展。

　　作者简介：张俊仙(1982—)，女，汉，山西阳泉人。研究方向：成本管理。

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