小议房地产项目施工阶段的成本管理

　　改革开放以来，特别是在进入二十一世纪之后，我国经济发展迅速，人们的生活水平也越来越高，对生活环境的要求也随之提高。这就使得我国高楼大厦随之崛起，房地产建筑工程也是越来越多。因此，很多企业都开始投入到这一行业当中，使得房地产工程行业的竞争是越来越激烈，为了能在这种激烈竞争的环境中生存与发展，降低房地产建筑工程施工阶段的成本就成为重要的一环，为了能够更好地进行房地产建筑工程施工阶段的成本管理控制，根据查阅相关资料以及自身工作经验对其做出了分析，提出一些相关建议，希望对工程施工成本控制提供一些参考。

 

　　施工阶段是房地产项目形成实体的阶段，这一阶段的成本管理对项目的成本影响重大。此阶段的成本管理主要涉及以下几个方面。招标制度;过程的签证管理;施工索赔的管控;结算管理等。下面分别缠述。

 

　　一、完善招标制度

 

　　招标的重要性，不言而喻，针对止前一些公司招标过程中暴露的问题，完善招标管理制度、归口、分级进行招标管理，规范招标行为应显得尤为重要了。对招标管理改进方案及措施进行如下完善。

 

　　1、招标管理总体要求：意识、原则、行为。

 

　　(1)意识主要包含：服务、计划、成本、管理。

 

　　(2)招标原则：三公“公开、公平、公正”、诚实守信。

 

　　(3)行为：情商、专业、控制、学习、沟通、策划。

 

　　2、招标管理核心追求：

 

　　(1)打造专业化团队

 

　　(2)建立公司招标体系

 

　　(3)严格按计划执行

 

　　(4)强化管理手段

 

　　(5)注重信息化建设

 

　　3、明确招标范围、业务明细

 

　　(1)完善招标文件

 

　　①建立示范文本体系

 

　　②明确招标文件的前置条件。明确工期、样品、设计图纸等技术要求;明确投标单位递送样品的种类、型号等。设计部将审批完成的实物设计样品移交给招标经办部门。设计样品应保证至少有三家同档次产品满足工程需要。可以采用合理低价法和综合评分法，但评分办法要统一。

 

　　(2)完善入围单位要求及入围标准

 

　　(3)明确发标的工作要求

 

　　(4)开标

 

　　①在招标文件规定的时间、地点公开进行。

 

　　②开标前投标单位应将投标保证金送达，财务部人员鉴别其合法性、真实性和有效性。

 

　　③完成证件和标书密封情况核查后，按递交投标文件的逆序公开唱标并记录，投标单位委托代理人对开标过程和结果签字确认。

 

　　④开标时应对样品的相关信息进行检查，若有遗漏应补齐。

 

　　(5)为规范投标，应确无效投标的情形①：

 

　　(6)为规范投标，应明确重新招标的情形：

 

　　(7)明确评标原则及要求

 

　　(8)明确定标要求

 

　　①评标原则：公开、公平、公正及诚实守信;科学合理;反不正当竞争。

 

　　②招标小组组长主持评标工作，评标过程中招标小组成员应全程参与，确因特殊情况无法参加须授权胜任人员参加，报招标小组组长批准。禁止未经授权的人员参加评标并签署意见。招标小组成员要独立行使职权、承担责任，禁止私下串通、人为操控及代替打分。

 

　　③严禁在开标后变更评标办法。

 

　　④开标后禁止接受个别投标单位的优惠降价，进行单独议标。

 

　　⑤对设计品质与效果有要求的招标，要加强材料封样的报送、确认管理，报送样品全部达到技术要求后方可评、定标。

 

　　二、强化签证管理

 

　　作为施工过程中成本控制的关键一环，由于签证办理的不规范性、不严肃性，给成本控制带来很来的压力，甚至有大量虚假签证产生。规范签证管理、强化签证责任就显得非常重要，针对签证管理提出改进方案与措施如下：

 

　　1、明确现场签证范围：项目施工过程中，凡发生可能引起合同额变化，且不属于设计变更范围的事项。特别要注意签证的重复计量问题：例如某些现场签证中，“回填垃圾”经核实，回填的确实是砂砾料，“回填垃圾”属于写法上的失误，遗漏了一个关键字“坑”，即“回填垃圾坑”;不仅要核实工程量，也要能从全局把握工程量计算是否合理、准确。又如，按照规定：施工机械使用费中已包含了人工费和燃料动力费，因此人工费和燃料动力费的申报就属于重复了。

 

　　2、明确现场签证执行原则

 

　　①项目公司各部门发放的文件必须通过工程部转交监理单位和施工单位;施工单位上报的文件必须通过工程部转交所属项目公司相关部门。

 

　　②严禁事后补办。应关注变更签证的时效性，避免事隔多日才补办签证，导致现场签证与实际不符的情况发生。此外，应加强工程变更的责任及审批手续的管理控制，防止签证随意性、无正当理由拖延和拒签现象。

 

　　③必须有齐备、有效的原件作为办理现场签证的依据。

 

　　④工程合同中应约定现场签证的工作流程及有效签发人。

 

　　3、明确现场签证分类

 

　　①正常类：可做到事前控制，能做到“先估价后施工”。

 

　　②特急类：不能做到事前控制，同时又必须立即执行，而且延缓实施会造成更大损失的现场签证。特急类现场签证由项目公司工程副总经理界定。

 

　　4、明确现场签证审批权限及有效审批人

 

　　5、加强对现场签证、设计变更的考核管理

 

　　现场签证、设计变更必须执行先审批后实施(特急类现场签证发生24 小时内报集集团成本部备案)，如出现为未审批就实施的情况，设立考核标准

 

　　6、明确现场签证办理要求。特别注意签证提交资料的完备性。

 

　　① 完成合同以外的零星工作时，按计日工作单价计算，此时提交现场签证费用的申请应包括：工作名称、内容、数量;投入该工作所有人员的姓名、工种、级别和耗用工时;投入该工作的材料类别和数量;投入该工作的施工设备型号、台数和耗用台时等。

 

　　② 完成其他承包人责任引起的事件，应按合同中的约定计算。

 

　　7、签证办理尽可能利用信息化系统完成，以保证签证事实真实、办理及时。

 

　　三、施工索赔的严格管控

 

　　索赔是工程承包中经常发生并随处可见的正常现象。由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔，进而导致项目的投资发生变化。建设工程施工中的索赔是发、承包人行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，发包人也可向承包人索赔。作为发包方，要严格审查承包人的索赔，避免不当索赔的成功;也要行使发包方的索赔权利。

 

　　严格审查承包人的索赔，此不赘述。由于发包人的索赔在实际中经常被忽视，这里着重缠述。由于承包人不履行或不完全履行约定的义务，或者由于承包人的行为使发包人受到损失时，发包人可向承包人提出索赔。主要有如下方面。

 

　　1、工期延误索赔。在工程项目的施工过程中，由于多放面的原因，往往使竣工日期拖后，影响到发包人对该工程的利用，给发包人带来经济损失，按国际惯例，发包人有权对承包人进行索赔，即由承包人支付误期损害赔偿费。发包人在确定误期损害赔偿费的标准时，一般要考虑以下因素：

 

　　① 发包人的盈利损失。

 

　　② 由于工程拖延而引起的贷款利息的增加。

 

　　③ 工程拖期带来的附加监理费。

 

　　④ 由于工程拖期不能使用，继续租用原建筑物或租用其他建筑物的租赁费用。

 

　　2、质量不满足合同要求索赔。当承包人的施工质量不符合合同的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定，或在缺陷责任期未满以前未完成应该负责修补的工程时，发包人有权向承包人追究责任，要求补偿所受的经济损失。

 

　　3、承包人不履行保险费用索赔。如果承包人未能按照合同条款指定的项目投保，并保证保险有效，发包人可以投保并保证保险有效，发包人所支付的必要的保险费可在应付给承包人的款项中扣回。

 

　　4、对超额利润的索赔。如果工程量增加很多，使承包人预期的收入增大，因工程量增加，承包人并不增加任何固定成本，合同价应由双方讨论调整，收回部分超额利润。

 

　　5、发包人合理终止合同或承包人不正当地放弃工程的索赔。如果发包人合理地终止承包人的承包，或者承包人不合理放弃工程，则发包人有权从承包人手中收回由新的承包人完成工程所需要的工程款与原合同未付部分的差额。

 

　　6、索赔中常见的几点要特别注意的事项。

 

　　①“不利物质条件”属于发包人应承担的风险，指承包人在施工场地遇到的不可预见的自然物质条件、非自然的物质障碍和污染物，包括地下和水文条件，但不包括气候条件。有的承包方往往将气候条件这类非发包人的风险责任的造成的损失也列索赔，这是需要特别注意的。

 

　　②关于工程延期中工期的索赔。有的工作因发包方原因会延长施工时间，但是，此工作可能不在关键线路上，而且此工作工作时间的延长可能也不会改变关键线路。在这种情冲况下，是不能索赔工期的。但有些承包商也会索赔工期，这一点也是非常值得仔细对待的。

 

　　四、提高结算质量

 

　　结算作为成本控制的最后一关，意义不言而喻，针对成本管理结算环节提出改进措施如下：

 

　　1、明确结算适用范围，适用于工程施工合同、材料采购合同、工程咨询服务合同、其它工程合同的结算。

 

　　2、明确项目结算管理要点

 

　　①编制项目整体结算计划，编制月度计划，并按月将整体结算的完成情况上报总部成本部。

 

　　②项目结算不仅仅是成本部的工作，结算考核要加进工程部、设计部。

 

　　③总部成本部对超过100万的工程结算实行四级审核，对小于100万实行抽查审核。

 

　　④按结算成果，项目公司进行结算分析，总成本部组织进行目标成本复核。

 

　　3、明确对结算资料的要，对结算资料的要求，包括但不限于以下内容：

 

　　①施工合同及补充合同

 

　　②中标通知书、中标单位的投标文件

 

　　③招标文件、招标文件答疑

 

　　④现场签证、设计变更

 

　　⑤限价资料

 

　　⑥甲供材料、设备的领用单、确认单

 

　　⑦招标图纸、施工图纸、竣工图纸、图纸会审纪要

 

　　⑧其它竣工验收资料及竣工验收合格证明资料

 

　　⑨建设单位确认的施工组织方案;

 

　　⑩工程质量、安全、文明施工和工期奖罚通知单及其他相关资料;

 

　　4、明确结算审查的重点

 

　　①结算书编制说明是否完整、详细。

 

　　②编制结算书的各种原始资料是否正确有效，以及其它办理结算手续的相 关资料是否完备。

 

　　③对工程要要严格审核，要求一审对工程量要逐条逐项进行审查，二审要抽查并结合指标进行复核。

 

　　④对各项单价要严格审核，要求一审严格按合同计价依据逐条逐项审查，二审要抽查并结合指标分析、横向对比进行复核。

 

　　⑤对变更、签证的有效性进行严格审核

 

　　⑥对水费、电费、交叉扣款项进行仔细审查。

 

　　⑦对施工单位的索赔重点审核索赔是否成立，重点审核施工单位的索赔证据是否齐全完整，索赔时效期是否有效，并及时进行反索赔的工作。

 

　　五、结束语

 

　　房地产建筑施工中的成本管理是建筑企业生存的关键，每个企业的发展和盈利都离不开它，合理控制成本，企业就可以健康长远发展。对建筑工程的施工成本策略进行新的探索，寻找新的节省成本之路，使房地产企业获得最大的利润，尽可能的减少成本，是企业发展的必然方向，希望本文能提供一些有益的参考。由于个人知识的局限性，会有需要改正和改进的地方，敬请指正!

 

　　作者：刘风梅 来源：基层建设 2015年10期

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