浅谈全成本管理对房地产企业的作用

　　成本管理是房地产企业管理工作的中的重要环节，也是房地产企业实现利润重要管理手段。在快速发展的市场经济条件下，房地产将运用全成本管理思路，以便适应市场的快速发展。全成本管理需对管理职权、管理专业能力进行全面控制。仅靠成本财务数据不能起到成本监督作用。但是，随着计算机和网络技术的发展，传统的成本管理模式已经无法满足日常的要求，同时还应加强信息化平台建设。加强成本管理，是房地产企业生存和发展的基础。

　　1房地产全成本管理重要作用

　　首先，成本管理是房地产生存的核心，有效的成本管理可以提高企业总体管理水平。成本管理是指在房地产在生产经营过程中进行的各项成本核算、分析、决策和控制等一系列管理行为的统称，成本控制主要包括成本预算、成本决算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企业管理的重要组成部分，要做好成本事前控制，利润的保证，它对于控制房地产成本、减少各项费用、提高财务核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。

　　其次，全成本管理可以提高财务核算信息的准确性。通过全成本数据归集整理，将数据建立信息平台，在平台中数据共享，有利于成本数据的及时有效分析出关键指标。建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

　　最后，加强目标成本管理是实现全成本管理的关键，目标成本是房地产企业根据项目定位和客户价值的分析结论，以项目规划或设计方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，制定的管理后续设计、采购、项目管理、销售等各过程成本支出的管理文件，目标成本按照项目不同设计阶段分为启动版、经营目标版和方案版。把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

　　2房地产企业成本管理存在的问题

　　国家对房地产管控日趋严重，房地产企业平稳中求生存，成本管理在企业中的作用日益显著。近年来，随着我国企业管理机制的改革的不断深入，成本管理工作取得了很大进展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存着一定问题，阻碍了企业的发展，综合起来主要有以下几个方面。

　　对成本控制存在错误的认识。部分房地产企业认为设计阶段是成本控制的重点，其他阶段对成本控制的影响不大，施工过程中材料和设备是最重要的成本构成。其实房地产企业的发展道路是越来越精细化，成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素。

　　选择的成本管理方法较为落后。房地产企业以传统成本控制方法为主，将工作重点局限于成本确认与计量，而对成本计划、预算、决算、分析和考核关注较少。成本管理手段以手工为主，工作效率较低，管理水平也受到限制。信息化平台建立落后，成本数据不能及时共享，大量的成本数据还停留在手工编织表格阶段。更有甚者为了完成部分目标指标，人工编制财务报表，工作量大，准去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相关性，对使用者进行决策提供了误导信息。同时难免因人员素质问题，造成成本数据失真。

　　房地产企业目标成本管理不到位，目标成本编制不及时，数据来源及科目划分不能和财务数据统一，造成成本不能及时汇总。目标成本不能得到有效控制。其中开发产品成本核算未能按照开发产品的具体情况设置成本项目。目标成本关键的费用指标不明确，土地成本、开发前期费、主体建安工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费勾稽关系复杂，且不能真实体现房地产企业动态成本。

　　3完善成本管理的措施

　　第一，提高管理层成本管理意识。将成本管理提升到企业战略管理层面，实行全员成本管理，树立企业成本控制的意识，形成良好的成本文化。明确成本管理的重要性的同时，更要完善对成本管理的认识，扩大成本管理范围，制定涵盖成本预测、计划、分析、决策以及考核等全方位的现代成本管理制度。在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

　　第二，全成本控制概念引入，全成本管理是关于企业在一定的时期内各项业务活动、财务表现等方面的总体预测。全面成本是一种管理工具，也是一套系统的管理方法。全面预算通过合理分配企业人、财、物等战略资源协助企业实现既定的战略目标，并与相应的绩效管理配合以监控战略目标的实施进度，控制费用支出，并预测资金需求、利润和期末财务状况等。

　　第三，房地产目标成本是全成本控制的重要环节，在房地产企业投资决策阶段，需对市场定位进行目标成本进行初步测算。在项目设计阶段，目标成本得以体现，通过项目的设计及方案优化，保证工程造价在目标成本控制内设计完成最终施工图，从而最终确定项目的目标成本。目标成本确定后，房地产企业需在竞争激烈下取得最大盈利，期间成本的发生，设计项目的整个建设周期，合理安排建设周期并将目标成本准确分解到各阶段按节点进行有效控制。

　　第四，信息平台的建立，是全成本控制数据管理的重要途径，加强计算机和网络技术在成本管理中的运用。房地产企业可以与市场网络咨询公司，建立一套完整的成本信息管理系统。通过设定权限和资源共享等方式实现不同岗位的相互制约与监督，通过管理层账户实现对部门、机构和员工的实时监控，以便及时了解成本执行状况，发现存在的问题并及时进行解决。实现成本管理的信息化、电子化和网络化，提高管理效率和管理水平。

　　综上，全成本管理在房地产企业管理中起着重要作用，成本管理水平可关系到房地产企业的综合竞争能力，影响到企业的利润以及企业的生存发展。全成本控制是全员和全过程的控制，是牵一发而动全身的系统工作。加强全成本控制能使房地产企业获得最大的经济效益。由于笔者水平有限，仅从上述几方面简要阐述了如何加强全成本控制。望各位同事多批评指点，相互交流。

　　作者：柯贤均  重庆远溯房地产开发有限公司，重庆  402160

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