上市公司首次实施投资性房地产新准则遇到的问

　　2006年2月，我国财政部发布了第33号令，正式公布了《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则，这标志着与国际惯例趋同的新会计准则体系正式建立。其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)，规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。

　　一、新准则推出背景

　　原会计制度不能真实反映投资性房地产的真实价值。我国自20世纪90年代实行市场经济以来，房地产市场得到了迅猛的发展，全国各地房价走上了一个上升通道，各种物业，如住宅、商业地产、工业地产等稳步发展，近几年价格不断上涨，原有各种物业不断增值，面临价值重估。在原会计制度下，投资性房地产按历史成本记入固定资产、无形资产、出租开发产品等会计科目，并按一定年限提取折旧或摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊销后的余额，往往不能反映投资性房地产的真实价值，投资性房地产经过数年后，账面净值越来越小，与市场上实际情况不符，差异悬殊。

　　在此背景下，财政部审时度势，发布了新准则，并谨慎引入公允价值的计量方法，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资人、债权债务人、各级主管部门、监管机构等报表阅读者了解企业真实的资产及财务状况提供了法律保障。

　　二、新准则在上市公司的实施情况

　　实施新会计准则对拥有投资性房地产的上市公司而言，具有重大的意义。

　　1.解决了原会计报表对投资性房地产列表不清的问题。将以往分散列示(固定资产、无形资产、存货等会计科目)的投资性房地产单独列示，给报表阅读者分析企业经营投资性房地产业务提供了清楚的资产收益关联数据。

　　2.上市公司运用公允价值模式计量，比较公允、客观地反映了企业投资性房地产报表时点的市场价值，有利于报表阅读者了解企业该类资产的经营情况。

　　以深方大为例，2005年经厦门天健华天会计师事务所审计的净利润与经华利信国际会计师事务所审计的净利润相差9688万，2006年同口径相差4292万。2007年，由于深方大执行了新会计准则，对投资性房地产采用公允价值模式计量，深方大2007年7月21日公布了A、B股一致的半年报利润表(净利润均为2604万)，为A、B股投资人了解该公司的经营业绩及资产质量，合理评估公司市场价值提供了条件。有约9家上市公司采用了以公允价值模式计量投资性房地产，走出了与国际会计准则接轨的第一步。

　　3.根据2007年4月30日出版的《上海证券报》研究员朱德峰的统计，至2007年4月27日已披露年报的1303家上市公司中，仅有9家选择公允价值计量模式。

　　那么为什么其他拥有大额投资性房地产的上市公司，如陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业等没有采用公允价值计量呢?

　　第一个可能的原因是新准则对采用公允价值计量的标准比较高。对采用公允价值计量有两个较高的标准：(1)投资性房地产所在地一般是大中城市的城区，有活跃的房地产交易市场；(2)企业能从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。

　　其中对“同类或类似房地产”定义，要找到每一处房地产的活跃市场，是相当困难的。同一企业也只能用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。而已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，也不得通过会计政策变更转回成本模式。

　　第二个可能的原因是新准则采用公允价值计量对企业经营利润有重大影响，相对应的税收政策没有同时配套出台。企业出于谨慎性原则考虑，担心增加税收支出，准备待相关税收政策明确后再作决策。

　　第三个可能的原因是新准则采用公允价值计量对企业经营指标有重大影响，如首次执行新准则，将原投资性房地产账面净值与公允价值之差，记入资本公积，等于将旧会计制度下以前年度累计的增值提前实现了利润，增大企业当期总资产和所有者权益，会降低净资产收益率，影响上市公司再融资条件。

　　因此，在新准则实施的第一年，只有极少数上市公司选择公允价值模式也在情理之中。

　　三、新准则在实施过程中存在的问题

　　1.公允价值计量仅仅是备选方案，处于会计计量的从属地位。大部分拥有投资性房地产的上市公司没有采用公允价值模式计量，原有会计制度下存在的问题继续存在，会计报表显著低估企业投资性房地产的价值，与国际会计准则存在实质性差异。

　　2.上市公司关于投资性房地产的信息披露不够充分、不够规范。报表阅读者无法了解企业主要投资性房地产的位置、面积，同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当。

　　3.公允价值模式下计量方法有待明确、规范。在新会计准则相关法规中，对计量方法说明十分有限，会计人员虽然知道哪些业务需要进行公允价值计量，但办法并不多。因此，我国单独的公允价值计量准则及相关指引内容的缺失，是影响企业对公允价值计量有效运用的因素之一。在采用公允价值模式下计量的上市公司中，有的聘请房地产评估机构，由持有不动产估价协会资深专业评估人士估价计量；有的采用房地产经纪公司调查报告为依据计量；有的由企业自己估价计量，后两种方法显然不够客观、公允。

　　四、解决新准则执行中存在问题的建议与设想

　　1.公允价值模式应与历史成本模式平等地作为企业可以选择的计量方法，与国际会计准则接轨，配合金融市场改革开放。国际会计准则倾向企业优先选择公允价值模式，只有在特例的情况下，企业首次取得一项投资性房地产时，企业才采用成本法模式计量。

　　2.在公允价值具体计量方法上，适时制定我国单独的《公允价值计量》准则，解决新准则实施和运用过程中面临的计量难题。

　　3.指引第三方房地产专业评估机构进行评估计量。国内的经济处于转轨时期，市场经济发展不成熟，房地产市场波动相对较大，应该谨慎地运用公允价值模式计量。引入第三方房地产评估机构，能增加公允价值计量的独立性。建议上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，企业不能自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构，避免人为操纵企业利润。

　　4.上市公司应充分规范披露投资性房地产的信息。公开透明的信息披露是遏制企业利润操纵的最有效办法，企业应分类披露主要投资性房地产的区位、面积、初始价值、同类房地产的市场价格及其他相关信息。选用成本法计量的企业，应该披露投资性房地产的公允价值信息和增值情况；选用公允价值模式计量的企业，应该披露确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源及重要假设等要素。

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