分析国际资金进入房地产市场的不同影响

随着我国国民经济的不断发展，城市化进程的加快，加上资本逐利性本质的驱动和国际房地产金融环境等多种因素的影响，加上人民币升值预期的不断膨胀，使得国际资本的进入呈现总额逐年增长，范围逐步扩大，方式趋于金融化，总体趋于多元化等特点。

据商务部数据显示，我国房地产市场已成为外商直接投资的第二大产业。由于房地产业上下游相关产业众多，又与金融业紧密联系，房地产业的风险很容易波及到其他产业，并影响整个国民经济的安全和社会的稳定，亚洲金融危机在利用外资方面也曾带给我们沉痛的经验和教训。

一、国际资本流入对房地产市场的正面影响

（一）容纳国际规则，加快我国房地产业国际化进程。外资的注入不仅促使我国房地产业的开放度，也为国内房地产企业提供了新的发展思路，特别是一些跨国公司的入驻、并购等，更使国际房地产业运作规则被我国房地产业逐渐借鉴并容纳，使我国房地产业的规范度、透明度得到了明显提高，加快了国内房地产业的国际化进程。最重要的是会出现“羊群效应”，引来更多外资公司进入，加速内外资房地产服务公司间的竞争，使得房地产业各链条更加专业化，形成更加细分的房地产市场链条，进一步促进房地产设计、施工、开发、运营、物业管理、财务咨询和房地产金融等各领域专业分工。

（二）缓解资金压力，促进我国金融创新。众所周知，房地产业属于资金密集型行业，而由于我国金融市场不够发达和完善，国内房地产业的融资渠道比较单一。从表1可以看出，我国房地产企业自筹资金和利用外资仅占资金来源的30%左右，其绝大部分资金还是依赖银行贷款。与此同时，除2008年下半年我国为应对美国次贷危机而采用了较为宽松的货币政策外，其他均为紧缩货币政策。所以，近几年来房地产企业面临的资金压力可想而知。而外资此时进入房地产业，在一定程度上缓解了行业发展的资金瓶颈，有利于弥补中国房地产市场的资本短缺。

房地产与金融始终紧密相连。金融业的发展助推房地产业的发展，同样房地产业的发展也会促进金融管理的创新。伴随外资房地产企业的进入，为促进房地产业的快速健康发展，我国对国有商业银行实行了现代股份制改造，实施了以中国建设银行的住房抵押贷款证券化（MBS）和国家开发银行发起的信贷资产证券化（ABS）等业务试点，加快了我国外汇管理体制的变革，引入了合格境外机构投资者制度（QFII），并于2005年实施人民币汇率形成机制改革。事实证明，通过近年来的发展，我国金融产品得到了丰富，金融管理制度和金融体系得到了完善，金融管理思路得到了创新和拓展。（表1）

（三）产生外溢效应，加速我国产业结构升级。按照新增长理论，对外开放和FDI的大量进入还可以产生一种外溢效应。同时，还有国内学者运用投入产出模型计算发现，我国房地产业每增加1单位产值可带动国民经济各产业增加1.416单位产值，其中对金融业、保险业、商业的带动效应均为0.145，居其他产业之首。房地产的发展能带动国民经济的增长，外资进入也会带来经济的增长，那么外资房地产的进入对经济增长的拉动是不言而喻的。最终原因在于国际资本的流入，尤其是FDI通过“外溢效应”和“学习效应”使中国企业的组织管理效率、技术水平不断提升，从而提高了国民经济的综合要素生产率。（表2）

据不完全统计，房地产业与其他60多个产业相关联。换句话说，房地产业的兴衰直接影响60多个产业的兴亡。比如钢铁产量的一半用于房地产建设；钢铁直接关系到煤炭、电力和运输行业，运输行业又关系到石油。四大金刚“金、油、煤、铁”都基本与房地产密切相关，由此延伸辐射到的其他行业更是数不胜数。因此，外资进入我国房地产对我国其他产业的发展乃至整个国民经济都具有一定意义。

二、国际资本流入对房地产市场的负面影响

（一）助推房地产价格，影响宏观政策有效性。近年来，不管是我国房价还是房价收入比都在节节攀高，房价收入比更是远远超过了国际通行标准（不超过3∶1）以及世界银行认定标准（不超过5∶1）。可以基本判定，我国有些城市房价畸高，已经出现房地产泡沫。国际资本的流入尽管谈不上是我国房地产市场泡沫的始作俑者，但却是吹大房地产泡沫的推波助澜者。

根据周建军教授《我国房地产价格的影响因素及其合理性研究》（财贸经济2009年第4期）一文，现引用其房价决定理论模型：式中，PQ：房价；LQ：土地价格；GDP：经济发展形势；HI：房地产投资；NC：人民生活水平；M2：货币供应量；R：利率；JQC：消费者对房价的预期。

其中，上述公式上方的正负号是各解释变量的一阶偏导符号，表示各基本经济要素增加时，房价的变动方向，其中需要重点说明的是与国际资本紧密相连的M2。M2为广义的货币供应量，包括流动中的现金、银行（企业）活期存款、居民存款和企业定期存款。而国际资本的流入使得M2增加。根据上述公式的推导可知，当其他变量不变时，M2增加时，房价呈正方向变动。即国际资本增加时，房价会上涨。2001年以来，随着流入房地产业的直接投资逐年增长，占比逐步扩大，我国房价也随之不断追高。

面对楼市的过热，我国政府同时采取了提高存款准备金率、提高房贷首付比例、公布房价目标定价等一系列调控措施，特别是多次提高存款准备金率来控制商业银行信用创造能力，冻结银行体系的流动性，但收效甚微，房价仍是一路高歌。说明我们从一条途径调控M2的同时，还存在着另外一条途径对M2进行补足。国际资本或国际热钱是其中最大的一个补给源头，同时还能带动更多内资进入，从而影响我国宏观调控政策的有效性。

（二）导致资源配置失衡，危害实体经济。在国际资本流入我国房地产市场助推房价的同时，因为心理预期的影响，投资者会带着资本逐利性的本能，进一步加大对房地产的投入，转移其他产业资金，从而把应该投入其他产业的资金改为投向房地产市场而导致资源配置失衡。

另外，房地产行业长期高额利润，使有的企业不惜抛弃主业投入房地产。比如，四川长虹、雅戈尔、凯乐科技等都在从事房地产，曾经作为新经济象征的联想公司同样也成立了地产投资公司。这也必将使其在本行业上的投入减少，创新能力不足，可持续发展能力下降，最后甚至可能出现产业“空心化”。这种恶果在房地产泡沫破裂后的日本和香港都已经有所体现。我国本身产业创新能力就有限，房地产超高的吸引力只会进一步导致实体经济创新能力衰退，勉强维持在低水平生产状态，经济巨人只是在裹足前行，对实体经济的危害不堪设想。

（三）破坏借贷平衡，引发金融危机。随着投入房地产资金的不断扩张，房地产泡沫会不断复制与膨胀，最后不堪重负，泡沫破灭，而增加金融体系的危险，影响金融体系的稳定。而目前现实已是如此，房地产开发企业资金大部分来自于银行贷款，其负债率均在70%以上，自有资金仅占35%左右，如果加上销售环节的住房按揭贷款负债率会更高。我们按照1∶40的比例（即1美元进入房地产的同时会对应有40元人民币的贷款）计算，我们的信用额度将扩大到几千亿元以上。如果处理不当或像东南亚一些国家运用政策不当，将会形成银行呆账或者外资的集体撤离，从而诱发银行体系的信贷风险，影响我国整个国民经济的稳定。东南亚金融危机和美国金融风暴就是前车之鉴。

（四）牵制经济发展方式转变，殃及整个社会。房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡。因为一个社会的资源总量是不变的，房地产预算增加的同时就会相应减少其他领域或者产业的投资预算。与此同时，房地产与土地供应紧密相连，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低效率使用，土地投机的倾向日益凸显。因此，如果资本、土地等基本生产要素向房地产的过度集中，加之投机侥幸心理的不断加重，就会使得我国提倡的新兴产业无人问津，经济结构调整会显得非常吃力，转变经济增长方式也会无疾而终。

同时，由于房地产价格的上升，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距会越来越大。特别是外资投资的房地产更多的是打着为上等服务的旗号，在相同的环境下，房价更是高出一筹，这些都会招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，容易诱发很多深层次的社会问题。

作者：郭丽