当前我国农村宅基地资源现状探讨

　　中图分类号：F30 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）05-0051-01

　　农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房（如厨房、厕所、禽畜舍、沼气池以及庭院或天井用地）。农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。“一户只有拥有一处宅基地”，“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造房屋的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的一并转证。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让基地使用权的，不得再申请宅基地”等原则进行安排宅基地。随着我国经济的发展，我国宅基地的发展中存在着一定的问题和难题，首先有必要理解宅基地利用现状。

　　一、现行农村宅基地使用的现状

　　由工业化带来的城市化， 造成了世界范围内城镇人口数量的急剧增加， 原来体现在耕地上的人地关系矛盾现在凸显在建设用地之中。对于我国， 数量巨大的农村人口与有限的农村土地资源之间的矛盾则更加尖锐。农村建设用地（ 主要是农村宅基地） 的节约集约利用问题引起了政府和学术界的高度重视。国务院关于深化改革严格土地管理的决定（ 国发[ 2004] 2号） 、十一五规划纲要和2007 年政府工作报告相继提出要加强村镇建设用地和农村宅基地的管理， 提高土地利用效率和集约化程度。学术界也分别对农村宅基地的产权制，农村宅基地的利用转型农村宅基地的利用潜力和农村社区更新的理念和取向等问题进行了深入的探讨。

　　1.集约利用率极低

　　在我国农村，宅基地集约利用率极低。据资料显示，至2008年我国农村居民点用地高达16.4万km2， 人均用地185m2， 且用地布局散乱分散无序，粗放利用现象严重。

　　宅基地为农民集体所有，集体组织的每一个成员拥有一份土地使用权，并以福利分配给该集体农民使用。在农村，祖宗留下来的房子（连同房屋下的宅基地）不能动，也不能丢。国家保护私有房屋合法买卖、继承和赠与等权利。后辈长大成家， 因分户另外申请宅基地。后来，又合法继承长辈传下来的房子和宅基地，显然，农村一户拥有至少2处宅基地上的房子的现象很普遍。据笔者对浙江省某乡73户调查表明：其中有2处住宅的24户，占32.9%；3处及以上的有5户，占6.8%。

　　2.农村住宅的大量闲置

　　相关统计显示，因农民进城，子女新建住房等原因， 全国约1333.33万hm2农村宅基地中有10%～15%处于闲置状态。农民的大规模迁徙使农村住宅大量闲置， 与远郊农宅闲置相对应的是：近郊农村外来人口的大量增加。

　　3.农村在基地私下交易活跃

　　据调查，现在农宅买卖现象在农村普遍存在，其中以城乡结合部和各镇周边村落最为集中。据对豫南某镇一个村的调查，就有20户出售了宅基地房屋，平均每户4间房，约266.67m2。由于现行体制禁止宅基地入市交易，更多农户期望通过拆迁获取高额补偿。

　　二、解决现行农村宅基地使用中存在问题的建议

　　1.土地市场

　　2008年12月4日，酝酿多时之后，被称为“中国首家农村土地交易市场”的重庆农村土地交易所挂牌成立，并举行了首场“地票”交易会。由于种种原因，农村宅基地置换也存在土地指标周转困难问题，相对而言，重庆的“公开的土地市场”竞争更加充分，操作也更加透明。

　　所谓“地票”，就是农村宅基地等农村集体建设用地， 经过复垦成为耕地，并经土地和农业等部门严格验收后形成的指标。这种指标经过农村土地交易所交易后， 可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地计划，增加等量城镇建设用地。

　　2.宅基地置换

　　由于1.2亿hm2耕地红线已成名副其实的高压线， 新增城镇建设用地的潜力越来越小。这迫使更多的地方政府开始“凯觎”农村宅基地资源。2007年6月，浙江省嘉兴市七星镇推行了一项名为“两分两换”的政策，即将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上， 以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

　　三、推动农村宅基地流转的意义

　　1.有利于促进农民财富增长

　　允许农村宅基地使用权流转，一是必将促进农民像城市居民那样实现财富增长，农民可以通过转让、联建、出租等方式从交易中直接获得收益，农村宅基地和房屋将大幅增值，真正实现农村房地产的市场价值。二是农民权益能得到稳定保障。三是可以增加农民融资手段，发展农村经济。四是可以急速实现国家扩大国内消费、拉动经济发展的战略目标。

　　2.有利于城乡经济社会发展一体化

　　改革开放以来，农村以低廉的农产品和劳动力价格，为城市的快速发展做出巨大贡献。当前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，必须坚持工业反哺农业、城市支持农村和对农村多予少取放活的方针。允许农村宅基地使用权流转，就是城乡互动，利益互补，实现城乡经济社会发展一体化的重大举措。

　　3.有利于加快社会主义新农村建设

　　农村宅基地、房屋上市流转后，使城市大量资金向农村流动，社会主义新农村建设有了坚实的物质基础。通过农民自建、城市开发商或城市居民购地建设、联合建设等大规模的建房活动，可以短时间内改变农村的环境面貌，缩小农村与城市的差距。

　　4.有利于农村土地资源的节约利用

　　目前，农民的房屋呈院落型、扁平化，占地较多。城市资本参与农村住房建设后，可以盘活宅基地存量，通过置换使宅基地相对集中，也可统一规划修建多层住宅，房屋向空中立体发展。节约下来的土地可以复耕， 也可以绿化、美化农村环境。

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