刍议物业管理收费模式

摘　要：笔者主要介绍了我国物业管理的两种收费模式包干制和酬金制；探讨了这两种收费模式在实践中存在的一系列问题；并提出了完善物业管理收费方式的对策建议。

关键词：包干制；酬金制；对策。

一、物业管理两种收费模式。

2003 年 11 月，国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》中第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”

首次在政府法规中明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。

二、两种收费模式优缺点。

1. 包干制模式的优点。

一是包干制收费模式操作简单，业主省事。包干制收费模式意味着业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权，为业主节省了监管成本。二是包干制强化了成本意识，有利于企业提高生存能力。在包干制下因物业企业经营管理水平高低带来的盈亏压力由自身承担，这就激励物业管理企业在不降低物业服务质量的前提下，通过应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润，从而促进企业的进步和发展。三是包干制有利于提高员工素质，促进物业品牌发展。在包干制下因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核。因此，当物业企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中分出一部分用来提高员工的待遇，留住和吸引更多的高素质人才加盟物业企业，从而提高竞争力，促进物业公司树立自己的品牌优势。

2. 包干制模式的缺点。

包干制最大的弊端是物业管理交易的不透明性，由于物业企业对收的物业管理费用可以自行支配，所以业主对物业企业的监管性和灵活性受到限制。这样容易造成双方的矛盾。

同时，这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的现象，促使物业企业采用不正当手段压缩费用和成本，影响实际服务质量。

3. 酬金制模式的优点。

一是酬金制体现业主自主管理，有利于维护业主权益；二是酬金制财务透明，有利于企业与业主双方建立信任；三是酬金制有利于物业企业规避经营风险。

4. 酬金制模式的缺点。

酬金制虽然维护了业主在物业管理中的主体地位，但由于业主及业主委员会受时间、精力和专业知识的制约，很难对管理成本进行核准和审定，从而可能会造成某些物业公司管理责任感缺失，采用各种方法增加管理成本去提高酬金的收入。

三、两种收费模式对比。

1. 两种收费模式各有利弊。

从上述分析可以看出，包干制模式操作简便易行，免除了业主及业主委员会对物业企业收支账务进行审核的难题。

为业主节省了监管成本，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”，与物管企业共同侵害所有业主的权益。但是在这种模式下，物业企业会为了利润过多的追求多元化发展，在一定程度上制约着物业行业专业化的形成。而酬金制模式下，物业管理是完全市场化的运行，业主与物业双方因物业财务透明化减少了更多矛盾；同时，物业管理经营风险的降低有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制模式对业主的要求较高。因此，就目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

2. 两种制度的适用范围。

包干制模式适合于市场化程度较低的地区和品牌优势较为突出的物业管理企业；酬金制模式适合于处在幼稚期的企业或者业主结构合理的项目。

四、完善物业管理收费模式的对策建议。

1. 完善与酬金制收费相配套的税收政策。

虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准，但在实际操作过程中，大多数情况还是没有对酬金制模式中的成本和酬金进行有效区分，于是物业企业所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。

2. 加强业主对酬金制模式的了解。

在实际操作中由于业主对酬金制没有深入的理解和研究，从而不能准确把握监管深度，例如有的业主强调成本透明，甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期，如果一味用预算逐一核对员工收入，必然存在差异，而业主过于深入地插手具体事项，必然导致物业服务公司无法进行正常的管理。

3. 建立灵活多样的奖励机制。

在酬金制下，当物业企业保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余的情况时，可以由业主和物业管理企业双方协商制定奖励措施，具体可以结余提成、提高酬金率或在合同中约定等多种方式进行，以鼓励管理者为结余所做的有效劳动；同时，奖励管理者在管理服务活动中不断开源节流，实现物业管理企业和业主利益的双赢。

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