南京高科投资性房地产公允价值运用现状及对策

　　一、公允价值的概念

　　各国关于公允价值的概念，其共同点是：公允价值不是企业在强制性交易、清算或拍卖中收到或支付的金额，即这种计量方法是建立在持续经营这个会计的基本假设基础之上的，正如IAS39所述“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易”；交易双方是熟悉情况的、自愿的，即双方对某一价值的判断是建立在信息对称的基础之上的。

　　二、南京高科投资性房地产公允价值运用分析

　　（一）案例描述及分析。

　　作为以从事开发区基建起步的上市公司，南京高科的园区建设是公司优势及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的政府资源支持优势。公司的储备土地主要是工业用地，取得成本相对较低。根据新公布的《》准则，上市公司可以通过赚取租金或持有房地产等待其增值获取利润。在具体的计算方法上，该准则引入了公允价值模式。一旦投资性房地产的公允价值提升，上市公司的财报将体现这些利润。该准则使得像南京高科这样经营园区的上市公司，受益于公允价值的调整。但实际上，南京高科并没有使用公允价值核算相关投资性房地产，而选择了成本法核算，这是什么原因呢？

　　1.以公允价值计量投资性房地产，虽然能够享受房地产升值带来的收益，但在会计政策变更之时企业的净资产会出现较大增长，从而影响当期甚至后期净资产收益率的增长，而净资产收益率往往是实施股权激励时考察的重要指标。

　　2.绝大多数的企业选择沿用原有的成本法计量投资性房地产，而不采用公允价值计量法，可能更多的是看中成本法对利润的调节作用。因为在采用成本法的情况下，当房地产出售时，售价减去成本产生的利润能够一次性全部进入当期收益；在使用公允法时，由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期。因此，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏的企业当然会继续使用成本法计价，在A股市场中已有不少这样的案例。

　　3.在成本法下，房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。在行业景气度较高时，企业更愿意采用成本法，因为虽然有折旧减少了当期利润，但一方面企业的税收也随之减少了，另一方面，出售时带来的巨大利润，无论是对达到股权激励要求的增长目标，还是关键时刻避免企业戴帽退市，显然都大有益处。

　　4.新会计准则引入投资性房地产的公允价值评估，符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的价值和能力。但新会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是严格的，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，要根据《》应用指南，关于“同类或类似房地产”的定义，进行价值评估十分复杂和困难。

　　基于以上几点的考虑，上市公司在眼前利益和长远利益的博弈中，大多选择放弃了使用投资性房地产准则，而沿用成本法计量核算，这也减轻了会计师事务所审计的风险和压力，减少了上市公司运用公允价值计量房地产进行利润操纵的可能性。

　　（二）审计风险分析。

　　公允价值计量确认是对注册会计师专业素质的挑战。根据新准则规定，当某项资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场时，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。现值技术的应用需要有高超的专业技术，诚信的评估队伍，目前我国评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观。注册会计师在进行审计时，也需要对现值评估技术和方法有较好的掌握才能进行专业判断，但这并不是一件容易的事，需要经验的积累和专业的培训。

　　其次是对注册会计师道德素质的挑战。一些审计单位和审计人员，在执行审计业务时，受到了来自上市公司、当地有关部门等方面的压力和利诱，同时为了招揽业务，稳定与客户的合作关系，往往容易丧失道德水准和职业良知，按客户意图进行审计，对资产虚假评估和歪曲的会计信息视而不见，甚至与客户串通进行欺诈、舞弊。

　　我国公允价值审计无序局面的产生在很大程度上是由于对公允价值会计的举棋不定。1998年，我国财政部发布的《》等准则中采用公允价值进行确认和计量。而到2001年初，我国财政部以上市公司采用公允价值进行会计造假行为严重为由修订会计准则，将会计准则中涉及公允价值的内容部分或全部删除。在此后的2002年、2003年、2004年，财政部和中国证监会不断地变化基调，或是刻意回避或是明确支持公允价值在会计中的运用。与此同时，与公允价值相关审计制度的制定也不尽如人意，对已有会计准则审计只是形式点明，没有体现审计思路。由于会计准则征求意见稿还存在争议，其他机构公告也没有引起足够重视，审计并没有具体规范。这导致了我国与公允价值相关审计处于简单、分散、不适用甚至混乱的局面。

　　我国企业会计准则所存在的上述系统性缺陷在影响被审计单位公允价值计量和披露的信息质量的同时，也会给注册会计师的公允价值审计带来困惑。当注册会计师按照第1322号审计准则第十条的规定，评价被审计单位财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定时，评价标准本身若不明确和统一，就会影响注册会计师评价的正确性；当注册会计师按照该准则第四十二条和第四十三条的规定，对公允价值进行独立估值时，更需要明晰统一的参考指导。显然，我国相关会计审计准则的完善之路任重而道远。

　　三、对策与措施

　　（一）树立价值导向的公允价值观念。

　　我们要在市场中广泛树立公允价值观念，培养公允价值会计及其审计的理念，将公允价值融入企业的日常管理之中。同时，我们应从利润导向向价值导向转变，以企业价值最大化作为市场衡量企业的重要指标，从而成为企业财务管理的目标，树立企业价值观念将成为公允价值会计及其审计健康实行的“优良土壤”。

　　（二）建立市场评估体系。

　　由于公允价值审计对公允价值计量技术要求较高，被审实体和审计人员将会利用专业评估人员公允价值评估的结果，因此我们有必要建立公允价值评估制度来规范评估数据来源、方法及结果。由于市场是客观存在的，获得所有市场参与者期望的信息比获得企业个体期望的信息更客观、更容易，我们能够更好地拟订市场评估制度，创设信息数据库，积累行业数据，以期提供具有权威性的企业评估公允价值的主要指标，使公允价值审计有据可依，顺利地实行下去。

　　（三）进一步完善会计准则和审计准则。

　　我们应加快研究和建立财务会计概念框架和财务会计报告框架，在此基础上，制订具有科学性和一定的前瞻性的会计准则以及具有指导性和实际操作性的审计准则，并与公允价值审计相适应。

　　（四）进行公允价值审计教育和实践。

　　公允价值审计具有一定的难度，很多地方需要靠审计人员的职业判断，提高审计人员的素质是保证公允价值审计质量的有效途径。可以从两方面入手：一是加强业务培训，深入学习新的会计准则，熟悉并掌握公允价值计量模式及相关的估值方法，特别是估值模型的应用假设及相关技术参数的选取原则，从而提高自己的职业判断能力。二是加强职业道德建设，保证注册会计师在执业过程中保持职业良知，遵守职业道德，减少舞弊事件的发生。

　　（五）借鉴国际经验，引入先进的风险审计理念。

　　随着对公允价值会计及审计技术、管理、制度上问题的重视和解决，公允价值计量逐步运用，主观性对公允价值审计的影响将越来越小，公允价值审计在我国终将良好地发展起来，并带动公允价值会计更快地发展。到那时，还可以将公允价值独立审计的经验推广到公允价值政府审计和公允价值内部审计之中，创造一个公允的市场环境。

　　现代风险导向审计是一种新的审计方法，它是战略管理理论和系统理论在审计实践中的运用的新发展。它侧重于对整个企业的经营环境和经营过程的分析，更多地考虑企业的战略风险和经营风险。它不仅是审计技术方法、审计程序的一大变革，更重要的是审计理念的更新。因此现代风险导向审计能更准确地判断重大风险点和风险域，合理配置审计资源，降低审计成本，防范审计风险，提高审计的效率、效果。