房地产开发项目管理难点的探讨

         1、房地产开发及其项目管理概述 
　　1.1房地产开发特点 
　　我国当前绝大多数的房地产开发企业，需要采取的开发方式是综合开发，是由一个开发企业来负责，从投资决策到土地的使用权获取过程，从项目建设到项目的出售、管理阶段，对其实施全过程进行开发的过程。房地产开发的主要特点包括：①区域经济方面，房地产开发的区域差异大，级差收益明显；②行业特征方面，房地产开发具有高度综合性、高度关联性；③投资过程方面，房地产开发具有高投资、高收益、高风险特点；④社会经济活动方面，房地产开发容易受到国家政策的影响，是与法律制度紧密联系的行业。 
　　1.2管理的重要性 
　　1.2.1确保项目按期完成 
　　房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。 
　　1.2.2保证项目进展组织性与协调性 
　　在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。 
　　1.2.3保证项目效益最大化 
　　在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。 
　　2、房地产开发项目管理的难点 
　　2.1决策缺乏依据 
　　在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在真正的开发过程中作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题都是制约开发项目管理的顺利有效进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。 
　　2.2成本控制 
　　房地产的成本控制也是项目管理中的一个重要难点，成本管理影响着所有有关单位的利益，如果不能正确的对其进行处理，就会让开发方、管理方以及用户产生纠纷。由于很多开发商没有对前期的设计以及成本管理进行有效的策划，导致工程后期的施工进行出现问题。这也是目前我国房地产开放项目管理中的难点所在。为了能够有效避免这一问题的产生，房地产项目开发商要针对项目的实际情况，对施工成本进行严格的控制，在不影响房地产开发项目目标完成的情况下，有效控制成本，才能保证项目管理效益的最大化。 
　　2.3项目前期可行性研究不到位 
　　建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”。设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。 
　　3、解决房地产开发项目管理难点的对策探讨 
　　3.1严格落实房地产开发项目市场调查工作 
　　由上文所述我们不难发现，市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。对此，笔者认为地产开发企业可以从以下两方面着手做好市场调查工作：首先，房地产开发项目市场调查定位要准确，其次，开发企业在获得较为准确的市场调查数据后，应根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当通过组织相关专业人员对项目经济合理进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。 
　　3.2构建起完善的建筑质量管理体系 
　　鉴于完善的质量管理体系对房地产开发项目质量以及开发企业经济利益的重大影响，将该体系构建完善就显得十分必要。对此，开发企业可以通过三方面途径实现：第一，开发企业应当结合具体的房地产开发项目在遵守国家相关法律法规基础上根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；第二，由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。为此，笔者认为企业可以就此制定奖惩相结合的工作考核机制，即将各级管理人员个人绩效、奖金等与工作考核成绩相挂鉤，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制在有效提升各级管理人员工作积极性的情况下保障房地产开发项目质量；第三，完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。首先，明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理。其次，为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制及时向开发企业反映相关问题。 
　　4、结束语 
　　房地产开发必然会在项目的管理工作上，逐渐向着规范化、专业化的方向发展，房地产开发企业应当严格按照相应的管理工作流程规范运作，围绕项目管理工作任务，建立相配套的组织与制度，重视工作的计划性、实施性，对预见问题提前进行管控，以管理客观规律为基础，才能够取得最佳经济与社会效益。 
　　参考文献 
　　[1]王芳，韦庆贤.价值工程在房地产开发管理分工中应用的探讨[J].山西建筑.2015（13） 
　　[2]宋春兰.房地产开发与管理专业建设研究[J].现代商贸工业.2015（04）