我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势

　　1.房地产经济基本状况

　　房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。以房地产开发资金来源的形式和结构作为参考，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。自1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有6C%来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自1998年以来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%)7.38个百分点。2⑴4年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2⑴4年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%,沉淀资金闲置的比例为42.6%。可见积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

　　2.我国房地产金融存在的问题及解决措施

　　我国金融市场的发展还处于初级阶段，房产经济发展存在一系列问题，如风险过于集中于商业银行体系，个人住房信贷的发展可能存在违约风险等。房地产金融在创新中也存在部分问题，如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等。自1998年以来，我国连续8年降息。随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大对个人住房按揭贷款的支持力度，同时，由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

　　2.1 大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也要有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等在内的金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

　　2.2 大力推进房地产金融产品创新

　　为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

　　2.3 加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题

　　中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

　　2.4 加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

　　3.房地产经济未来的发展趋势

　　改革开放以前我国处在计划经济体制下，下转P16系统的协同作用下存在“捆绑式工作”所谓捆绑式工作，就是指在工作任务之间建立起某种默契的联系，从而创造出良好的成对匹配使组织绩效得以改进。捆绑式工作是错位协同理论的基础，同时也是错位协同理论的精髓。

　　2.3 定量协同理论

　　定量协同理论建立在对人力资源管理系统协同性的可测化研究的基础上。其中最常见的具备可操作性的人力资源管理系统级多元化方法是添加指数法。添加指标的设计是以人力资源管理实践之间的相互作用没有实质性的协同形式为假设条件的，但是这种方法比较保守。此外还有聚类分析法和探索性因素分析法，它们的共同特征是都采用聚类和因子分析等类似的技术来筛选人力资源管理实践中的变量，然后创建一个剩余变量指数相加的列表。

　　与此相反，一些研究采用的是更倾向于理论的测试，如验证性因素分析。验证性因素分析是依据一定的理论对潜在变量与观察变量间关系做出合理的假设并对这种假设进行统计检验的现代统计方法。验证性因素分析是在对研究问题有所了解的基础上进行的，这种了解可建立在理论研究、实验研究或两者结合的基础上。在验证性因素分析中，研究者可以根据已有的知识与经验来假设一部分因素的负荷或因素相关，唯一性方差为某些指定值，然后来估计剩下的那些未知参数，并进一步检验假设模型成立与否。

　　3.人力资源管理协同理论的发展趋势

　　研究表明，协同性在组织人力资源管理中确实发挥着产品的生产、分配都由政府政策决定。房产作为关系国计民生的重要组成部分，也是由国家作为福利分配给劳动者。所谓福利即不按劳动者提供的劳动量而是按其实际需要给予这种物质上的享受。这样就造成房产并没有实现其真正的价值转换，只是象征性的收回一部分资金。这种结果使房产再生产资金不足，严重制约着我国房产业的发展和人民生活水平的提高。

　　随着我国市场经济体制改革，房产逐渐实现其商品化，它不再完全作为一项福利由政府分配，而由市场这只看不见的手靠价值规律进行支配。房产经济市场化大大灵活了房产的生产与消费，促进了融资、投资与再生产的良性循环。在拉动经济、扩大内需的同时，使人们的生活水平也有了明显的提高，人均居住面积显著增加。虽然房产商品化一定程度上提高了人民生活水平，但市场并不是万能的，是有其固有缺陷的。随着房地产经济市场化的深入，房产商品化的弊端也日益暴露。

　　无论全球经济如何变化、宏观经济怎样调整，我国房地产业的未来发展有三大趋势。任何房价预测都是不可靠的，没有人能说得准，但是房地产的发展有它特有的规律，这种规律是可以把握的。目前能够认识到的第一个发展趋势就是“改善住房困难群体、低收入人群的居住条件和环境”房地产业第二个发展趋势就是要走节约资源巨大的作用，但作用的程度却很难用具体的数值去衡量。协同效应将受一个比较明确的人力资源管理措施设置与内容相关性的影响。拟合模型具有现实的比较意义，它可以衡量组织人力资源管理活动与组织绩效之间的相关程度，即协同性的大小。

　　人力资源管理协同理论研究未来的发展趋势是从定性研究转变为定量研究，从对外在单一形式的研究转变为对内部机制相互作用的研究。随着人力资源管理理论和协同理论的不断融合，人力资源管理各功能模块之间以及企业管理各功能模块与人力资源管理功能模块之间的协同技术也将进一步得到发展。

　　协同效应往往是在人力资源管理系统中以不同的形式产生协同剩余，而这些协同剩余又反过来影响组织绩效。对人力资源管理协同效应的研究必须引入新的技术和方法，如良性重叠法、独立影响法、高效互补法，从而使人力资源系统的协同性管理更加精准。

　　4.结语

　　人力资源协同理论是一个复杂、系统化的课题，其存在是以“人本主义”思想为基础的，而不能简单地进行假定。探索人力资源协同理论的渊源及其产生方式使研究人员能够更好地解释协同作用在何处及以何种形式存在并对组织绩效产生决定性的影响，并选择适当的测量方法计量协同效应的大小，从而推动组织人力资源管理工作向前发展。

　　和能源之路。目前我国正处在工业化和城镇化的关键时期，大量的老百姓要居住到城镇中来，我们必须解决好能源和资源的发展瓶颈问题，因此当下要做好的一个重要方面就是节约能源和资源，对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此。

　　由于房地产业涉及上下游产业链极其广泛和复杂，和金融业更有着异同寻常的紧密关系，因此房地产业的发展还必须“保证和维护国民经济的稳定运行”这也就是其未来发展的第三大趋势。房地产业的发展不仅仅取决于能卖出去多少房子，还取决于短期国民经济运行的稳定状态，取决于金融体系所能承受的风险，取决于钢铁、水泥等各个领域环节所能承受的规模，保证和维护国民经济稳定运行是未来房地产业一个坚定不移的发展方向。