房地产经济的影响因素及发展策略探析

　　一、房地产经济概述

　　房地产经济，就是指围绕房地产的生产、分配、交换、消费等所发生的各种经济关系的总和，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。具体说来，我国房地产经济呈现出以下三个特征：

　　-是商品性，在当前社会主义市场经济条件下，房地产同其他商品一样，也具有商品经济的属性；

　　二是社会性，房地产经济是国民经济中一个最为基础性和社会性的产业部门，我们的日常生活和社会生产都离不开它；

　　三是公有性，房地产经济的公有性主要是从房屋产权方面来说的，在我国，土地属于国家或集体所有，房屋所有权自然也是以共有为主。

　　二、当前我国房地产经济的彩响因棄分析

　　当前我国房地产经济的影响因素有很多，下面主要从外在因素和内在因素两方面进行分析：

　　(一）我国房地产经济的外在影响因素

　　1.国家政策影响房地产经济的发展。房地产经济是一个庞大的经济群体，国家的房地产业政策、货币政策、财政政策、区域发展战略等都会影响到房地产经济的发展，当然，这也是国家和政府部门对房地产经济进行调控的有力手段。比如，2015年8月份国土资源部发布了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》，这一《通知》的发布，无疑表明了国家整顿房地产市场的决心，如此，一些隐藏的房产信息将被曝光，有利于促进房地产经济的公平、有序发展。

　　2.城市发展进程影响房地产经济的发展。有需求才会有发展。城市化发展程度越髙，房地产需求就会越髙，就越会促进房地产经济的发展。城市化进程加快，会导致城市人口的增长，居民的居住需求增加，同时商业建筑的房产需求也会增加，这必然会在一定程度上促进房地产经济的发展。

　　3.其他经济因素影响房地产经济的发展。其他经济因素，如人们的收AtIc平、消费水平以及物价、通货膨胀、金融环境、经济增长率甚至人们对于房产的思想观念等都会直接或间接影响到房地产经济的发展。

　　(二）我国房地产经济的内在影响因素

　　1.房地产行业融资状况影响房地产经济的发展。资金是房地产经济发展的重要推动力，缺乏资金，房地产经济就如无源之水、无本之木，是无法长远发展的。因此，房地产行业的融资状况直接影响房地产经济的发展。一般说来，房地产商主要是通过银行贷款、社会融资等途径进行融资，一旦融资渠道不畅通，会连带房地产经济走下坡路。

　　2.房地产行业的投资固报率影响房地产经济的发展。基于房地产商而言，追求利润最大化是其根本经济诉求，当房地产经济投资回报率较髙时，房地产开发商就会有较髙的积极性和主动性，自觉进人或扩大房地产开发规模，反之则会采取十分谨慎的态度，甚至直接退出房地产市场而转战其他行业。以2015年上半年我国各城市普通住宅投资回报率为例，如下图：

　　可见，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.l%o历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%,但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

　　3.房地产市场中的供需矛盾影响房地产经济的发展。房地产开发商对房产的供给与人们对于房地产的需求相辅相成，却又矛盾重重。房地产商总是想方设法提高房产价格，获取最大经济利润，但过髙的价格可能又会影响到成本的回收速度，甚至导致房产长时期闲置；而普通房产需求者总是希望房价下降，以最少的资金代价获得最大的房产需求，而又可能在对比中一次次妥协。

　　三、我国房地产经济的未来发展策略探析

　　要想促进我国房地产经济的和谐健康发展，就要从健全法律体系、加大政府调控、完善管理制度几个层面人手：

　　(一）健全房地产市场法律体系，幻导房地产经济规范化

　　相关部门要制定房地产专项法律，细化房地产生产、流通、消费等各个杯节的法律细则，严格按照法律规范进行，提髙房地产各方运作的透明度；要建立严格的法律责任制，对故意扰乱房地产市场秩序、恶意囤积房源、散布虚假信息的违法行为要严惩不贷，净化房地产市场风气；要完善相关税收法律规范，通过各种税收的开征、减免、停征等措施迖到对特殊情况下的房地产市场进行调控的目的，确保房地产市场的健康发展；要规范商品房买卖合同，明确买卖双方的法律责任，尽量减少买卖双方的矛盾。

　　(二）加大政府宏观调控力度，力求房地产供需关系平衡

　　政府应加大宏观调控力度，引导房地产业进入成熟理性的稳定发展时期，政府对房地产经济的宏观调控，应重点体现在经济手段和行政手段两方面：

　　经济手段，如通过增加增值税、所得税、不动产税等税种抑制房地产投机行为，完善房地产商的银行贷款政策等；

  行政手段，如建立住房抵押贷款二级市场，实行房产限购政策或征收髙额费用等手段加大房地产市场的管理力度，减少炒房现象。

　　(三）完善房地产业管理制度，强化房地产售后维护管理

　　在实际生活中，房地产经纪服务业相对比较混乱，缺乏诚信、不规范经营、缺乏售后维护管理等现象直接阻碍了房地产经济的有序发展。

　　完善房地产业管理制度，就是规范房地产经纪机构的行为，加强对房地产中介及经纪机构的检査、考核、监督、评价、奖惩等，制定严格和完善的房地产业管理制度，逐步淘汰不负责任的房地产经纪机构。房地产不同于其他商品，它的售后维护管理是非常重要的内容，因此应建立完善的房地产售后质量维护体系，将房产的售后服务保障问题纳人到房地产企业的信用监督体系中。

　　四、结束语

　　总之，房地产经济是我国国民经济发展中不可或缺的重要组成部分，尽管当前我国房地产经济中存在着很多问题，但我们相信，只要我们发挥法律、政府以及房地产企业的综合力量，对房地产业进行科学规划和有效调控，我国的房地产经济必将向着和谐健康方向发展。.

　　                                 李娅静

　　                            （作者单位：中国人民大学）