房地产经济的虚拟化分析

　　虚拟经济是以信息网络技术为运行载体，以股票证券、期货、期权等虚拟资本为交易工具和表达形式，以预期的劳动价值、技术价值和资本价值为定价和分配依据，进而通过符号化的资本、未来化的劳动和数字化的网络信息技术这些虚拟经济增长要素直接与间接作用于实体经济增长要素，并带动实体经济增长的新经济形态。在虚拟经济背景下，房地产经济必然也面临着增长要素一资本、劳动以及技术的虚拟变化。

　　本文认为，虚拟经济是通过资本的符号化、劳动的预期化和网络信息技术的数字化，提高了房地产经济的资本效率、劳动效率和技术效率，进而推动了房地产经济的增长。

　　一、虚拟资本的符号化对房地产经济的拉动作用

　　虚拟资本只是实际资本的符号代表，是一种能够变现的对未来收入的索取权凭证，本身没有任何价值。这种符号所代表的收入索取权，其真正收入的产生来自实际的生产部门，但它的定价机制却具有与实际资本定价机制所不同的重要特征:虚拟资本的价格实际上是未来预期收入流的一个贴现值，预期收入的大小直接决定了虚拟资本的价格高低。虚拟资本能够在市场上进行出售，而市场上的交易人往往通过未来价格的不确定性，从虚拟资本交易中获得暴利或蒙受损失，从而实现对虚拟资本收益的分配。虚拟资本发展到今天，其范围已得到大大的拓展，不仅包括最初的股票和债券，还包括后来发展出来的证券化资产、衍生金融产品期货、期权、各种投资基金以及80年代发展起来的筹资技术一资产证券化等。由于这些金融创新工具的产生，使得现代社会的资本的虚拟化程度大大提高，作为经济增长要素的实际资本都在通过它的“纸制复本”一虚拟资本这一符号来表达、表现、交易和分配。

　　房地产业的特殊性使得房地产业对于资本投入的要求非常高，如何进行初期资本的积累、提高资本运营的效率是房地产经济获得增长的关键。而虚拟资本的存在与发展使得作为房地产经济重要增长要素的资本，主要借助于资本符号来运动，并以此而极大地带动了房地产经济的增长。

　　房地产业的资本符号化主要体现在房地产证券化这一房地产金融创新上。房地产证券化是将房地产的投资转为证券投资的形式，使投资者与投资对象之间的物权转变为有价证券的股权和债权，即将对房地产的巨额投资转变为符号化的证券，从而解决融资以及资金流通的问题。目前美国具有非常成熟的房地产证券化市场，这个市场划分为一级市场和二级市场。一级市场是发放贷款的市场，在这个市场上，受款人获得贷款，同时将房屋抵押给贷款方;二级市场是出售抵押贷款的市场，在这个市场上，贷款方将已抵押的房地产债权让渡给抵押贷款的交易机构，这些机构在二级市场上将成千上万的债权，打包推向金融市场（即抵押贷款证券化）从金融市场吸收资金到房地产抵押贷款的贷款方。在这样的市场上，向房地产业投入的资本通过证券化而实现了符号化，又通过金融市场的交易买卖而得以流通。由于在资本市场中进行交易的基础一证券价格依赖于实际商品未来预期所能产生的现金流，因此预期未来收益较高的证券就会呈现较大的价格上涨空间，交易方会对这样的证券表现出更多的关注，这就使得金融市场上的资金会更多地流向预期具有较大回报的房地产投资项目，从而使得较好的项目会获得较多的资金来进行开发建设，房地产市场的资本配置效率得以提高。

　　房地产证券化的发展充分显示出了虚拟资本动员筹资的功能。房地产是一个需要巨额资金投入的行业，房地产的证券化正是通过房地产抵押贷款的证券化，集中了社会的分散资金，并通过资本符号化的运动，加快了资金的周转，避免了资金在某一项目上的长期占用，提高了资金的效能。不仅是房地产证券化，以后发展起来的房地产投资基金的运用也充分体现出了卓越的资金动员功能:分散的投资者将资金集中起来交给专业投资专家进行运作，而集中起来的基金可以投入房地产业，进行房地产项目的规模开发，从而节约大量的成本开支。同时由于基金的实力强大，开发商能够比较容易取得诸如土地之类对于房地产发展作用极大的战略资源，从而使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的运用，有助于资金的聚集有利于促进房地产经济的增长。

　　虚拟资本还通过风险的自由流动和自由转移，引导不同风险态度的经济主体对风险行为的选择从而使资源能够在风险程度不同的部门得到合理配置，以达到促进房地产经济增长的目的。在房地产证券化的情况下，庞大的房地产投资通过虚拟资本的符号化拆为较小的单位，使投资者可以很容易建立多样化的投资组合，实现规避风险的目的。而期权期货等金融工具在房地产中的运用则可以将高风险的房地产投资项目转移给风险爱好者，将低风险项目转移给风险厌恶者，从而在分散风险利益、规避风险的同时，使资源得到了更好的配置。同时，通过虚拟资本对房地产的介入，房地产的经营者和投资者实现了分离，房地产的专业化经营得到提高，更为专业的投资专家得以进入房地产的投资开发，避免了经验不足者的盲目投资，降低了房地产市场的非系统风险。

　　二、劳动的预期化对房地产经济的促进作用

　　在虚拟经济发展的今天，促进经济增长的劳动要素也呈现出了虚拟化的特征。劳动的虚拟化主要体现在劳动力价值的确定和分配的预期化上。创新性劳动是现代社会经济增长最重要的推动要素，也是现代企业最稀缺的生产要素。在现代社会里，这种生产要素的价值往往不能再像普通劳动那样仅以劳动力的即期价值创造进行衡量，而是需要考虑到这种劳动力所能创造的劳动成果的巨大后续收益，或他们创新性能力在未来的收入。由于创新性劳动者的未来劳动能为其带来当期收益，或者劳动者的当期劳动力支出在未来才能实现，因此现代社会中劳动力的价值和价格的表现形式被虚拟化了。这种劳动的预期化使得对劳动者的激励机制也发生了变化。在现代社会中，为了更好地激励劳动者的劳动积极性，企业组织往往在确定劳动者的必要投入量时，会采取两种方式:一是并不根据劳动者实际投入的必要体力和脑力多少来确定，而是依据劳动者在未来可能投入的必要劳动量多少，即依据劳动者创新性能力在未来可能创造多少价值来确定现在的劳动力价值或价格。二是劳动力的劳动投入具有现实性，

　　但其价值的实现却具有未来性，如高科技性质的创新性劳动，包括技术入股的技术这类劳动是劳动者实际已经付出的必要的体力和脑力，但是，它的价值却要在未来某一个时点上实现。因此在劳动者已经付出的体力、脑力劳动的基础上，以劳动未来可能产生的收益折现值来确定即期劳动力的价值或价格。这种劳动力价值跨期实现的方法必然引发劳动激励机制的强化，从而使劳动者的积极性得到极大鼓励，劳动效率得到了飞跃性的提高。

　　房地产业不仅是一个高资金投入的行业，劳动力、人才的投入也是推动房地产经济发展的重要因素。虚拟经济的发展、劳动的预期化为房地产经济提供了对劳动力更好的激励与约束机制，使房地产业能够吸纳更多优秀的人才，实现人力资本的积累。

　　在虚拟经济条件下，房地产企业为了最大限度地激发出劳动者的劳动创新能力，可以采取两种方式来分配这类劳动力价值:一种是根据这类劳动未来可能创造的价值总量，按必要比例提前加到劳动力价值之中，如年薪制;另一种是作为一种可浮动的未来价值或未来才能实现的价值法定其所属权，如劳动者期权计划，管理者持股等。两种定价方式都是考虑了劳动者在未来可能会带来的收益，着重是未来的激励，而不是过去的回报。房地产行业的特殊性以及虚拟资本的发展为这两种定价方式的应用提供了必要的前提。房地产业需要巨大的资金投入，同时房地产业的投资回报期长，从资金投入到项目开发成功可能需要几年的时间；资本的回报率较高，一旦项目开发成功，其带来的收益可能是投入的若干倍，如果失败，则面临资金收不回的危险。在这种情况下，房地产业更需要具有创新能力的管理经营人才来运作巨额的资金，更需要有强有力的激励和约束机制来吸引人才，并防止在房地产经营中可能出现的经理人道德风险。而年薪制和劳动者期权计划这两种定价方式正是在劳动预期化的情况下，劳动激励机制强化的最好表现。同时虚拟资本的发展也为管理者股票期权计划的实行提供了可能，股票、期权等金融工具将房地产经营者的业绩与企业的发展紧密地联系在一起，企业面临的风险就是管理者所面临的风险，而企业的繁荣也就意味着管理者获得报酬的提升。所以考虑劳动预期性、以企业未来收益为基础的虚拟化的劳动定价方式在房地产企业中的应用，不仅可以体现对房地产经营者劳动创新能力和创新性劳动成果的重视，而且将经营者对房地产企业的贡献以及经营者自身的利益与房地产企业的长远利益紧密结合在一起，实现了房地产企业和人才的共同发展，带动了房地产经济的增长。

　　三、网络信息技术的数字化对房地产经济的推动作用

　　在现代社会中，经济增长的技术投入要素，尤其是网络信息技术要素主要体现为无形性、抽象性，即通过数字化来进行表达，从而呈现出了虚拟化的特征。比如信息技术、通讯技术，以及互联网技术都不再直接作用于实物，而是通过“数字化”的符号中介，超越了“实物符号”的表达局限，存在于一个无形的更为广阔的维度空间之中。在这里，技术的定价方式也被虚拟化了，技术的价格更多地体现在它的成长性上和预期可能取得的未来收益的大小上。因此，一项新技术的定价方式不是仅仅依据其现在的实际成本与一般利润，而是表现为未来一段时间内技术可能为经济主体带来的收益的折现加总求和值。虚拟化了的网络信息技术对于房地产经济增长的影响是巨大的，这种影响体现在:

　　1.网络信息技术促进了房地产经济的技术进步

　　网络信息技术的创新是一种蜂聚式的创新，这些集聚、飞速的技术更新会促进房地产开发技术的创新，而房地产开发技术创新成果广泛渗入到房地产经济的方方面面，又会使得整个房地产经济的技术实力获得巨大的提高。体现在:一方面网络信息的集聚、飞速的技术更新能够不断减少房地产开发技术的成本，如网络技术和人工智能技术创新会直接导致信息技术产品价格下降。另一方面网络信息的集聚、飞速的技术更新促进了房地产开发的技术创新与房地产建筑技术的现代化，并推动了房地产开发技术创新成果的普及。如网络工具、人工智能工具在房地产经济领域中的使用和推广，将房地产开发与经营中所使用的建筑设备、建筑材料与工艺设备和物业管理等方面向智能化、现代化的方向发展，造就出更多更好的智能化住宅小区、现代化的房屋、充满人性化的智能服务系统以及智能保安系统。与此同时，

　　房地产开发与经营的技术进步也有力地促进了网络信息技术的资本积累，从而使房地产开发与经营的技术进步与技术投资之间的相互作用关系进入了一个加强与加速性的良性循环。

　　2.网络信息技术避免了房地产市场的信息不对称，节约了信息成本，提高了房地产经济的增长效率

　　网络信息技术的发展为房地产经济提供了互联网这一数字化的交易平台，从而可以很好地避免房地产交易中的“信息不完全”和“信息不对称”的情况。互联网就是一个巨大的信息库，它在时间和空间上几乎拥有无限伸展的自由度，如互联网的瞬时传输性，使信息的搜集与传递跨越了空间的限制，而互联网的巨大存储性，又使信息的交流突破了时间的束缚。这就为架构于互联网上的房地产电子商务交易模式提供了一个关于房地产的信息查询以及交易的手段。这种手段不仅扩大了房地产市场范围，更主要的是为房地产交易提供了一个宽广的信息数字化的交易平台，从而使房地产交易各方都在这个信息公平、公开、公正的条件下展开交易，大大减少了房地产信息的不安全性，降低了实际购房时的不确定性，提高了消费决策的准确性，并且使消费者搜寻信息的成本大幅度降低。通过房地产的网上交易，房地产市场机制运行的“摩擦’减少，消费者的逆向选择行为减少，道德风险现象得到抑制，房地产市场配置资源的效率更高，房地产市场机制也更加趋于完善。

　　3.网络信息技术降低了房地产交易费用，进而提升了房地产经济增长的幅度

　　由网络技术支撑的电子商务在房地产经济中的运用，极大地降低了交易费用，而交易费用的降低必然会促进房地产经济的进步。电子商务主要通过三大技术支持体系来降低房地产业的交易成本:一是电子数据交换(EDI),它使业务文件按公认的标准在网上传输，实现以电子邮件方式进行房地产交易谈判的“无纸贸易”，大大节约了房地产交易谈判的成本和时间；二是电子订货系统(EOS),它使房地产开发企业可以通过EOS随时调整自己的房地产开发量，从而使房地产开发企业的空置房和资金积压大大减少，进而节约了房地产开发企业与房地产中介机构交易中的交易成本和房地产开发企业的生产经营成本;三是商业增值网，它是一种网络服务机制，可将购房者、住户及其消费的相关信息进行处理，并提供用户支持和资源共享。商业增值网技术促进了购房者、住户与房地产开发企业之间的沟通，从而大大减少房地产开发企业与购房者、住户之间的沟通和交易成本，有助于房地产开发企业更好地为购房者、住户提供个性化的服务。

　                                                            　  马艳，王晓茜

　　                                                    (上海财经大学经济学院，上海200433)