房地产业中民间资本存在的问题及引导方法

　　摘要：民间资本是我国的特有概念，它是掌握在民营企业以及股份制企业中属于私人股份和其他形式的所有私人资本的统称。改革开放以来，我国民间投资不断发展壮大，已经成为促进经济发展、调整产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。随着房地产业发展日趋白热化，政府进一步加大了对房市的调控力度，以至于越来越多的民间资本流入房地产业。民间资本的加入使房地产业在蓬勃发展的同时，也出现了一些问题。本文首先对房地产业及民间资本的现状进行分析，然后分析我国房地产业中的民间资本运作中存在的问题，最后根据数据分析及专业知识对存在问题提出合理化引导建议。

　　关键词：民间资本; 房地产; 金融;建议

　　1 引 言

　　民间资本是中国的特色概念，在本文中，民间资本主要指散布在非公有制机构下的私人资本，本文主要分析以小额贷款公司，地下钱庄，私募等形式存在的民间金融机构。在2001加入WTO以后，中国经济发展速度加快，民间资本的聚集进一步加强。正是随着我国经济快速发展，资金供求矛盾也日益突出，在这样的背景下，民间融资对解决很多方面的资金需要，弥补金融机构信贷不足，加速社会资金总量的增长、流动，确实起到了拾遗补缺的积极作用。从2005年政府颁布“非公经济36条”，到2010年五月颁布的“新36条”，国家政府越来越多的关注到民间资本，鼓励并引导民间资本的健康发展，希望民间资本能正确带动我国经济的发展。

　　房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。特别是近年来，政府对房地产市场进行了严格的调控措施，上调银行准备金，限购令，房产税等一系列政策的出台，使房地业迅猛的上升势头有所缓和。

　　在众多投资对象中，高利润行业是民间资本追逐的焦点，由于近年来房价持续攀升，房地产业成为民间资本主要投资的重要领域之一。从投资类型上看，有温州的“投机获利型”，山西的“投资保值型”，鄂尔多斯的“购房储蓄型”。在众多投资中，民间借贷是民间资本主要途径之一，有现象表明，往往在房地产投机与投资密集的地区，民间借贷市场异常发达。然而，在民间资本不断壮大，对房地产业的渗透加剧的情况下，许多问题也随之而来。如日前，温州众企业主“跑路”事件，充分暴露了民间借贷市场监管及运作中存在的弊端。

　　现在学术界对于民间资本的研究尚不完善，民间资本市场也长期处在缺乏监管，自由散漫的环境中，少有规矩可循，民间资本的集聚与运作及相关后果也缺乏相应的法律法规的支持。本文旨在浅析房地产行业中的民间资本所存在的问题，并针对我国民间资本市场发展现状，为我国民间资本市场建设提供有益的建议。

　　2 民间资本与房地产业概述

　　2.1 房地产业现状分析

　　房地产业一直以来是投资者的重点关注领域。2003年政府规定80%经济适用房转变为商品房，中国近90%的房产正式商品化，从那时起，房价就一路攀升，走在了社会舆论的风口浪尖。然而，面对老百姓买不起房，越来越多的人成为房奴，政府也随即出台了一系列举措，如限购令，房产税等。从2011年第三季度看，房价上涨的势头得到明显的遏制，9月份全国70多个大中城市中有59个涨势回落。房地产业是不是已经开始走下坡路?答案是否定的。

　　2. 1. 1 政府宏观调控下房地产业依然坚挺

　　由于限购令的出台，许多合作抱团购房炒房的投资者明显没有了以前过大的影响力。但是，与2008年作比较，在众多政府调控的作用下，今年的总投资增速并不比2008年少，在33%左右，然而实际成交量严重缩水，以主要大城市为例，北京由去年的24%下降至今年的3.7%，上海由2010年的35%下跌至2011年的9.7%。在如此超额供给的情况下，房价却依然坚挺，原因有下：

　　a) 二手房交易主导，降价由户籍居民决定

　　以北京为例：北京2010年约25万套成交量，其中2/3的为二手房交易，北京有房者为74.2%，其中两套房以上的18.3%。通过以上数据，首先，从有一套房者74.2%得出在限购令的政策下，买房的空间还是非常大的;其次，二手房交易为主导，除非在信心崩溃的前提下，74.2%的人群没有理由低价卖房，可以自己居住。有两套房的人群，更没有理由减价抛售房产。由此看来，房价是否坚挺，户籍老百姓才是主要决策人，而近期的房价波动呈现的是房产买卖的焦灼状态。房价会依然坚挺。

　　b) 需求巨大，涨价由非户籍人员决定

　　以上海为例，上海作为5大核心城市之一，非户籍人口非常多，接近700万，然而700人口中，有房者仅为5.5%，这种巨大的需求才是房价上涨的动力。上海市政府出台的限购令中规定非户籍人员只有能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 这样主要限制的是非户籍人员买房，房价上涨的动力不足，但波动的同时不能忽视的是，巨大的需求仍在，限购令也只是短期政策，所以房市不会崩盘。

　　2. 1. 2 内部结构的自我调整——中小型地产商有秩序退出

　　2011年上半年，国内的土地收购兼并有56起，是2010年的一倍，在宏观调控和降价的压力下，中小型地产商选择有秩序的退出，降资本转手卖给大地产商，一是确保了银债权，二是避免贱价抛售，比如：大龙地产，上海大江实业，大连控股等。

　　中小型地产商的有秩序退出，进一步推动了大地产商的扩张，如万科，绿城等，这会使中国房地产市场重新洗牌，使大地产商越来越大，甚至演变成中国几大地产巨鳄控制市场的局面。到那个时候，政府的宏观调控难度加大，房价更加难以控制。所以，中小地产商的有秩序退出使中国房价更加不会崩盘，波动更多是大地产商回笼资金的手段。由此可见，投资空间依然存在，利润依然诱人。

　　2.2 民间资本不断壮大，成为经济发展的有力推手

　　我国民间资本十分丰富，截止2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元 。这说明，利用民间资本，可以大大加快建设步伐。我国加入世贸组织以后，将逐步形成国内企业与外资企业的平等竞争地位，这为民营企业的发展创造了良好机遇。2000年后，民间资本市场在激烈的碰撞与冲击中、又在民间财富不断的积累中不断壮大，就像一艘在海底中持续建造的航母般，不仅引起了官方资本市场的关注，甚至撼动传统的商业市场的惯性以及引起了制度性恐慌，而中国法律制度在民间资本市场方面的相对空白，也使政府在发挥监管职能时往往无能为力。

　　2. 2. 1 民间资本成为我国资本市场重要补充力量

　　中国民营企业具有很强的活力，盈利能力也是令世人瞩目，但是资本的投资融资渠道并不通畅，投资潜力还远未被挖掘。正是由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资，由此催生了大量小额贷款公司，典当行，担保公司，地下钱庄等民间金融机构。中国人民银行2011年7月19日发布最新统计数据显示：截止2011年6月末，全国民间资本总量约为30多万亿，全国共有小额贷款公司3366家，贷款余额2875亿元上半年累计新增贷款894亿元。在众多小额信贷机构中，小额贷款公司是目前中国信贷市场的重要组成部分和补充力量，也是当前中国民间资本进入金融领域的一条重要途径和通道。据全国工商联统计：民间资本对全国CDP的贡献已超过60%，民间资本已成为促进中国经济发展的主要动力。

　　2. 2. 2 政府鼓励和引导民间资本健康发展

　　继2005年政府颁布“非公经济36条”国务院于2010年5月13日再次发布“国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见”，其中包括了12个大方向：

　　(1)进一步拓宽民间投资的领域和范围

　　(2)鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域

　　(3)鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域

　　(4)鼓励和引导民间资本进入社会事业领域

　　(5)鼓励和引导民间资本进入金融服务领域

　　(6)鼓励和引导民间资本进入商贸流通领域

　　(7)鼓励和引导民间资本进入国防科技工业领域

　　(8)鼓励和引导民间资本重组联合和参与国有企业改革

　　(9)推动民营企业加强自主创新和转型升级

　　(10)鼓励和引导民营企业积极参与国际竞争

　　(11)为民间投资创造良好环境

　　(12)加强对民间投资的服务、指导和规范管理

　　“新36条”颁布一年多来，国务院进行了多项监督工作，近期，有关新36条的实施细则已经基本完成拟定，此外，鼓励民营企业走出去的工作也在积极筹备中。有了政府的大力支持，民间资本进一步发展与扩大。据全国税收统计，仅2008年，中小企业在国家企业所得税中纳税占76%。成为推动经济发展和国家经济运行中不可缺少的重要因素。

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