房地产开发企业控制房产价格的必要性

　　摘要：企业在竞争激烈的市场经济条件下，要想生存或谋求发展壮大，除了技术领先、资本雄厚之外，管理在其中起到越来越重要的作用。而成本控制是企业管理活动中永恒的主题，从而提升企业管理水平，增强企业核心竞争力。要是企业的成本比竞争对手具有优势，那么他就可以运用低价竞争手段，扩大市场占有率。

　　关键词：成本管理 成本控制 利润

　　传统的成本管理是以企业是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单地归纳为减少支出、降低成本。这就是成本论成本的狭隘观念。

　　在现代市场经济环境下的企业日常成本管理中，应对比“产出”看“投入”，研究成本增减与收益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本预测和决策方案。

　　企业只有不断加强成本控制，才能提高企业的市场竞争能力和获利水平。成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。房地产开发企业的成本控制方面的理论和案例并不多见,一般也仅集中在如何从管理制度上去规范,如何按客观规律办事,已有的一些风险分析和财务成本理论也往往用于项目的可行性研究和财务管理需要,本文第一次将风险分析、财务成本控制、工程管理的科学方法(包括合理的管理模式、制度、可优化的工序等)综合在一起用于房地产开发企业的成本管理之中,并部分地付诸于实践。 本文从房地产商品的特征和房地产开发企业经营管理活动入手,分析成本因素及其控制思路,从风险管理、组织管理、规范化管理和技术创新等方面系统地讨论房地产成本管理的方法,并与效率、质量、工期互相结合。

　　对项目投资影响最大的是各阶段设计工作,在初步设计阶段,影响投资的可能性为75%～95%;在技术设计阶段,影响投资的可能性为35%～75%;在施工图设计阶段, 影响投资的可能性为5%～35%。从以上各阶段对项目建设成本来看，作为项目法人首先应从项目设计阶段进行投资成本控制，主要有以下几个方面：

　　组织措施：全面推行设计招投标，鼓励竞争，要求设计单位在项目设计过程中，编制设计阶段投资控制详细工作流程;落实监理人员从投资控制角度进行设计跟踪;聘请专家对设计进行作设计咨询。

　　经济措施：编制详细的投资计划，控制各子项目，要求各设计工种在规定的投资计划值范围内设计，推行限额设计。

　　技术措施：加强设计标准和标准设计的制定和应用，在设计过程中，要在经济效益分析的基础上控制设计作些必要的方案比较和试验，设计时合理地采用新结构、新材料、新技术首先从技术上采取措施，改变设计人员保守思想和经济观念，对设计技术进行深入研究，使其在设计过程中就时刻考虑着如何降低项目投资，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理的基础上的技术先进，把控制项目投资观念渗透到各项设计和施工技术之中。

　　合同措施：在合同谈判时，要求设计单位在各设计阶段按投资控制目标进行设计，以合同形式，鼓励设计单位对所作设计进行多方案比较和优化设计，并从设计所降低的造价中提取一定的比例进行奖励;

　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70以上

　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。在招标过程中成本控制，开发企业要加强一下几点：

　　(1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。

　　(2)做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

　　(3)合理低价者中标。

　　(4)做好合同的签定工作。

　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：(一)抓好合同管理，减少工程索赔。(二)从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制。(三)从技术措施上展开项目投资的有效控制。(四)从经济措施上展开项目投资的有效控制。严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。

　　该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

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