区分宅基地房屋买卖与小产权房买卖

【摘要】本文主要讨论了小产权房屋买卖问题，在反对小产权房买卖的同时，适当允许城镇居民购买村民自身的宅基地住房，以此促进资源的利用。

【关键词】小产权房； 房屋买卖； 宅基地住房。

城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题，村民都能够在得到可观的收益，由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷。‘一、宅基地房与小产权房的定义。

所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想（ 1） 。所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（ 镇） 府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋。

二、宅基地房与小产权房的区别。

（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限。

（ 二） 宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润。

（ 三） 基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利。

（ 四） 对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题：

1. 购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决。

2. 由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿。

3. 购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发，购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险。而宅基地房在这些方面就好很多。

三、区别对待宅基地房和小产权房。

正是由于小产权房的诸多缺陷，尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益： 损害耕地以及农村居民的住房。

政府反对小产权是无可厚非的，但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房。原因主要有三：

第一，对于上诉小产权房的两个主要缺陷，村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题。

第二，随着城市化进程的加快，农村居民涌入城市的人口数量大大增加，由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。对于这些宅基地房，一方面房屋主人很多都举家在外地，房屋长期闲置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地户口，而且也不会想要抛弃房屋，因此村集体也无权利收回宅基地，由此就造成房屋的长期闲置，浪费房屋资源。

第三，城镇的住房压力在现今极大，对于那些想在城市生存，但对于住房实在负担不起的，这些郊区闲置的房屋则是最好的去处。因此，适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的，并且也无损国家和政府的利益。

四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议。

（ 一） 可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同，并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等，充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利，使之与所有权相近。

（ 二） 就是与深圳的做法一样，允许房屋“转正”，由宅基地使用权人到有关部门补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，然后双方再办理产权过户。而其中各种费用，可由双方的购房合同中约定。

（ 三） 除上面两种办法外，我设想过一种于第一中办法类似的方法。

就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权，就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害。

五、结束语。

总之，在现今房价趋势下，将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村，国家在禁止小产权房买卖的同时，应该适当想办法缓和这其中的矛盾，适当允许城镇居民在农村购房，促进农村宅基地房屋的流转。

参考文献：

［1］农村宅基地买卖。 城镇居民购买宅基地上的农房是小产权房吗———对流行观点的批判［EB/OL］。 作者： 佚名 来源： 中顾法律网。