试析我国旅游地产的发展

　　旅游地产不只是简单的地产概念，需要多元文化的支撑，才能实现行与居的结合。2016年5月19日，国家旅游局发布了《中国旅游发展报告（2016）》，报告指出，旅游业对GDP的综合贡献已达到了10%，对关联产业的拉动效应显著，2015年，旅游业直接投资首次突破1万亿元，达到了10072亿元。

　　随着旅游度假时代的到来，房地产与旅游的需求互相叠加，产生旅游地产的强劲需求。国内众多地产企业相继进入旅游地产市场，中国金茂、万达、万科、世茂等实力房地产企业成为旅游地产开发的主力军。

　　一、旅游地产的概念

　　旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源，以房地产开发为主要手段，整合各项资源，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，从而将旅游业与房地产业相结合，形成一种新的开发模式。

　　二、我国旅游地产发展的特征

　　1.国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大

　　2005―2015年，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。经测算，2015年，中国共接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入达4.13万亿元。其中国内旅游人数达40亿人次，国内旅游收入达3.42万亿元。全年接待入境旅游人数1.33亿人次，实现国际旅游收入1136.5亿美元，同比分别增长4%和7.8%；中国公民出境旅游人数达到1.2亿人次。根据《中国旅游发展报告2016》显示，预计2020年，中国国内旅游规模将达到68亿人次，出境旅游人数将超过2亿人次。同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假已逐步为社会所接受，为旅游地产的快速发展提供巨大的消费来源。

　　2.旅游地产发展城市间发展差异较大，

　　旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”

　　的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产

　　基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

　　3.旅游地产产品类型、运作方式逐渐综合多元化

　　中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多

　　旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、

　　滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，商务型、度假型等旅游模式逐步发展。旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。

　　4.旅游地产置业更多希望在投资和消费上获得更高效益

　　旅游地产具有投资、自用的双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过长期投资物业，享受其带来的空间和消费功能的利益。正因如此，旅游地产会吸引“高收入”和 “高品质”生活的人群来消费与投资。旅游地产的置业需求更多希望在投资和消费上能够获得更高的效益。

　　三、我国旅游地产发展的趋势

　　1.积极创新旅游地产功能

　　积极创新我国旅游地产的功能，主要从两个方面入手：第一，结合当前业态，开发出亲民化的休闲娱乐项目；第二，在营销策略的构建上，应大力挖掘大众消费和商务消费两大资源。对于大众消费而言，可以设计出娱乐、餐饮、住宿一条龙的服务项目，并在价格定位上符合当地消费者的心理预期；对于商务消费而言，应努力开拓商务会议、员工培训、企业仪式性活动等业务，从而优化当前的业务种类。相比较而言，应在拓展大众消费上下大力气。

　　2.房地产企业开发方式上的扩展化

　　国内旅游地产企业要借鉴国际先进经验，寻求与国际接轨，不断完善自身的产品，有竞争力的品牌企业，在进入新市场及推出新产品时要着重打造自己的特色品牌，实施品牌化经营以及集团化发展。从实际市场需求出发，探索适合当地消费者需求的产品和项目，从而寻求最佳的开发模式，注重客户的体验与服务品质的提升。在开发过程中，注重与周边环境的和谐统一。

　　3.充分发展在线旅游。

　　充分发展在线旅游，将线上与线下相结合，发展在线旅游包括：第一，发展电商，与网站结合实现旅游产品和服务的在线预定、售卖等。第二，建立与网络游戏中场景类似的主题公园和产品，让消费者置身其中，体验在线娱乐的感觉。随着现代信息技术的发展和消费方式的转变，众多大型开发商纷纷将目光投资于旅游服务网站等电商，旅游投资急速升温。

　　4.文化旅游地产将日益发展

　　在众多地产类型开发竞争中，以文化为主题的旅游地产异军突起，逐渐成为旅游地产发展的一大趋势。文化旅游地产将各种优秀的文化与旅游业融合一体，不但满足了娱乐消费的需求，而且体现了休闲度假旅游的特色。房地产开发商投资的文化旅游地产正在全国各地相继拔地而起，走在时代前沿的“文化地产”，以个性化多元化的人文品质全面渗透在现代人的生活方式中。

　　5. 旅游地产经营模式的创新

　　转变旅游地产的经营模式，随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，并将其出售给不同的购买者；并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，实现异地度假时段的交换。

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