浅谈“房地产热”对我国银行业的影响

　　

　　一、我国房地产业与银行业的关系

　　1.房地产业的发展依赖银行业的支持

　　房地产业属于资本密集型行业，无论是其开发还是销售环节，都需要大量的资金投入，再加上房产生产周期较长，资金往往是开发商需要解决的最大问题。而且，从最终的消费环节上来看，我国绝大部分家庭还没有一次性付清全部房款的能力，许多家庭必须通过银行贷款来购买房产。因此，可以说我国房地产业的发展离不开银行业的有力支持。

　　2.房地产市场的繁荣促进银行业的发展

　　我国银行业的利润来源主要是贷款的利息收入。而在贷款项目中，与房地产业直接相关的贷款主要是个人住房抵押贷款和开发商的开发贷款。从2010年各大银行的贷款发放情况来看，给开发商的贷款额占总贷款额的10%左右，个别银行甚至达到了15%，而个人住房抵押贷款也一直保持着增长态势，大部分银行的个人住房抵押贷款占总贷款额的比重都超过了15%。房地产贷款业务一直是银行利润的主要增长点，因此，房地产市场的繁荣必将促进银行利润的增长。

　　二、我国房地产市场存在“过热”现象

　　1.存在房地产泡沫

　　一般，对房地产业是否存在泡沫，主要通过房屋空置率、价格收入比等几方面指标来衡量。我们从住房空置率来看，根据国际公认标准，商品房空置率的合理区间为5%―10%，这时供求关系较为稳定平衡；而当空置率超过10%以后，就说明当前房地产市场存在供给过剩的问题，存在泡沫。根据中国指数研究院提供的数据显示，北京、上海、深圳、广州等中心城市的房屋空置率都在30%左右；从价格收入比（房屋价格/家庭年收入）来看，2009年底，我国居民的房价收入比已经超过8.3，明显超过了国际公认的3―6的合理区间，也就是说大部分城市居民想要购买房产都存在很大困难。综合以上几个方面，我们可以发现目前我国的房地产市场已经存在泡沫。

　　2.投机需求过旺

　　由于房地产具有实物资产和虚拟资产的双重属性，再加上土地本生的稀缺性和有限性，人们对房地产本来就容易有投机倾向。08年经济危机发生后，实体经济受到较大冲击，投资环境恶化，人们都将目光投向了具有保值投资功能的房地产上；而且，政府为应对危机，投入了大量资金拉动经济刺激内需，信贷规模放大，为了躲避风险，大量的投机资金最终流入了房地产市场。

　　3.开发商争相圈地，地价暴涨

　　一方面，土地是房地产开发过程中必须的生产要素，高额的房地产利润必将趋势开发商争抢土地，进而推高土地价格和房产价格；另一方面，在分税制财政体制下，地方政府仅依靠地方税收收入和中央财政转移支付是难以满足当前对城市的建设需求的，因此，为了满足地方社会经济的发展需要，地方政府职能依靠出卖土地换取土地出让金来弥补地方财政收入的不足，这也是地价不断上涨的主要原。2009年我国土地出让金的总额达到1.6万亿元，占当年地方财政收入近一半的比例，土地价格不断上涨。

　　三、“房地产热”加大了银行业的风险

　　1.房地产金融风险过度集中在银行

　　房地产市场在土地财政、投机需求和流动性过剩等主要因素的影响下，供求结构变的极不合理，住房价格飞涨，已经远远脱离了其所具有的实际价值，房地产市场的泡沫越来越大。而商业银行在这期间扮演着非常重要的角色，因为它是房地产市场供求双方资金的主要提供者，贯穿了整个房地产市场的资金链，承受着房地产业各个环节的信用风险及市场风险，如果房地产市场过热，商业银行的经营风险就变的很大，甚至可能引发银行危机。然而，在当前国内房地产过热的情况下，许多银行为了追求高额利润，依然无节制的扩大房地产项目的信贷规模，在助涨房地产泡沫的同时，也加大了银行自身的风险。

　　2.政策风险加大

　　由于房地产具有实物资产和虚拟资产的双重属性，长期以来都是人们投资的热点，并且，房屋也是人们生活的必需品，是涉及社会稳定的重要问题，因此，房地产业在发挥国民经济支柱产业作用的同时也一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。为了遏制房价上涨过快，近年来政府出台了相当严厉的政策措施，如：“国八条”、限购令、加息、上调存款准备金、提高首付等。如果一旦政策环境变化，房地产市场泡沫破灭，最终的风险都将转化给商业银行，最后，损失最大的将是商业银行。

　　3.银行利润来源单一，分散风险能力差

　　一般银行业的利润来源主要包括存贷差、中间业务收入以及代理业务收入，我国银行收入的主要来源还是存贷差，也就是存贷款利息差。而在贷款业务中，发放给房地产业的贷款额又占总贷款额很大一部分比例，可以说，房地产业贷款项目是当前我国银行利润的主要增长点，一旦房地产市场出现危机，银行又缺乏新的利润增长点，整个行业必将受到重大影响。

　　四、结论及建议

　　综上所述，当前我国房地产市场存在过热问题，房价持续高速的上涨，大量投机资金、甚至实业资金都涌进了房地产行业，房地产市场风险极大，也就是说银行业也将面临较大的风险。为了避免房地产泡沫的破灭和银行危机的发生，使房地产与银行业健康的发展，我们应当从双方面来解决当前问题。一方面，应当改变房地产业单一融资方式，拓宽房地产融资渠道，遏制房地产的投机需求；另一面，应当加强银行风险控制能力与金融产品创新能力，分散风险，使房地产与银行业共同健康稳定发展。

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