浅析房地产企业财务管理的创新策略

摘　要：随着房地产市场的不断崛起，房地产企业已成为了我国国民经济发展的一个支柱性的产业之一。房地产企业由于自身的特殊性以及环境的不断变化，笔者认为只有不断的在财务管理方式上创新，才能提高企业的管理水平，促使企业更好的发展。

关键词：房地产 财务管理 创新策略

    房地产企业是我国第三产业的一个重要部分，近几年来其交易相当的活跃，为国民经济做出了巨大的贡献。由于政策、竞争、管理等因素使得企业的未来经营产生了一定的压力。在市场经济的条件下，企业的财务管理水平直接影响着企业的生产规模以及其市场竞争力，财务管理是企业管理的核心，房地产企业如何进行有效的财务管理是企业能够良好发展的关键。
1、目前房地产企业财务管理面临的问题
1.1房地产企业开发的风险较大
    房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发时间和难度都较高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，这些因素直接关系着房地产项目的成败，因此，在房地产的建筑开发过程中存在着许多的风险。对于敏感性强、调整能力弱的房地产企业来说，投资能力是很关键的因素，而一个科学明智的投资决策是由房地产的财务管理人员对于企业财务信息进行分析评价的结果。因此，提高房地产企业财务管理的水平，能够给予决策者提供准确、有效的财务信息，帮助其有效预防经营风险。
1.2房地产企业融资的难度较大
    房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的一个过程。随着经济的发展，地价和房价的不断增长，要求房地产企业一次性投入更大的资金，其融资的任务也相当的繁重。又由于其资金周转的时间长，其周转率较低，房地产企业必须采用各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发都增加了融资的难度和周期。按照普遍情况来看，房地产企业经过征地、开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长的时间。其出售过程又通常采用分期付款，持有性物业经营和管理的过程中通常需要追加投入，因此其投入的资金很难在短时间内回收，更是加大了企业的资金压力。
1.3房地产管理人员的管理观念陈旧
    绝大多数的房地产的经营权和所有权通常是集中的，因此房地产的所有者对于房地产经营活动的管理通常为直接管理。这样以来，虽然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上却没有明显的提高。并且房地产的所有者对于风险和收益没有一个正确的认识，对于相关的财务管理流程并不清楚，风险意识相当的薄弱。另外，房地产的所有者和管理者的管理观念陈旧，并不重视财务管理，直接导致了房地产企业在项目投资、日常管理、招投标、签订合同等环节时，没有考虑财务因素，显出极大的盲目性。并且房地产企业的管理人员通常是工程出身的，对于财务管理领域了解甚少，忽略了财务管理的重要性和创新性。
1.4房地产企业的资金压力大
    房地产企业有着和其他企业不同的特征，比如资金的投入量巨大，占用资金的时间较长，资金周转率较低等特征，由于房地产企业是资金密集型企业，因此对于资金的需求是非常巨大的。但是目前来看，房地产企业的融资渠道主要是依靠银行的贷款，其贷款金额较大，因此企业的负债率也普遍较高。但是考虑到房地产企业的资金风险性较大，银行从自身的利益和国家不同时期对房地产政策出发，通常不愿意给房地产企业开展大量的信贷业务。并且其土地和信贷政策的收缩使得房地产企业信贷门槛被提高了，加上国家的宏观调控增加了房地产开发的资金成本，使得房地产企业的资金压力巨大。
1.5房地产财务人员的素质不高
    随着市场经济的快速发展，信息时代的到来，要求企业的经济活动要更快、更准、更全面。我国现有的房地产企业一般的机构设置都是呈金字塔型的结构，中间层次的人员较多，并且素质不高，效率低下缺乏创新性和灵活性。并且房地产企业的财务人员的财务观念性不强，没有完善的财务知识体系，并且通常没有更新其财务体系，一贯沿用陈旧的财务制度，缺乏创新性。在掌握新的知识上也显得相当的被动，与市场的要求相脱节，妨碍了企业的发展和进步。
2、房地产企业财务管理的创新策略
2.1房地产企业要在财务管理制度和体系上进行创新
    房地产企业制定会计制度必须要考虑到其针对性、原则性以及操作性，其制定的财务制度必须要符合房地产企业实际情况的要求。比如要设置专门的财务管理机构，对于会计人员的岗位设置、工资的核算、预算的编制、资金流的管理等进行统一的核算管理。并且财务管理的制度和体系要更加规范化和制度化，必须对现金、报销、采购、销售等财务管理环节进行严格的把关，制定相应的业务流程。除此之外，要强化房地产企业的监督核查机制，制定相对应的考核制度和责任追究制度，对于工作人员的职责和岗位进行严格的界定，保证企业财务行为能够规范、有效的进行。
2.2房地产企业要在内部控制制度上进行创新
    内部控制制度是企业内部维持正常生产经营的制度基础，是对企业也是进行财务管理的一个有效的手段。首先要建立一个完善的内部控制体系，保证决策、经营以及监督三个方面的相互配合、相互制约。并且确定董事会在内部控制体系中的核心地位，企业的各个环节的运作要接受监事会的监管。其次要健全企业的内部控制制度，按照要求统一制定相关的投资管理制度、财务决策制度等相关控制制度，严格限制控股的房地产开发项目公司、特别是外地项目的授权。最后，要加强公司的内部审计，发挥企业内部审计的职能，加强力度对于投资项目、重大的财务支出、重点的部门进行专项审计的工作。
2.3房地产企业要在风险管理方法上创新
    影响财务目标实现的一个重要因素就是企业面临的各种风险，因此进行风险管理是现代企业最为必要。房地产企业的面临的风险随着开发成本的不断加大而加大；随着金融市场的环境变化以及内部财务结构的改变而变得复杂；房地产市场的不稳定性也直接导致了投资风险。因此必须采用创新性的风险管理方式，首先对于房地产企业面临的各种风险进行有效的识别，确定其风险管理的目标，建立风险的控制体系统，以便能够对于企业的各类风险进行有效的分析和研究，规避可能出现的风险，对于已经出现的风险提出有效的解决措施，使企业更规范更有效的运作。
2.4提高房地产企业财务人员的创新能力
    提高房地产企业财务人员的从业素质，是企业进行财务管理创新的一个关键性的 举措。首先，招聘上岗的财务人员必须熟练掌握经济法律和财务理论的基础，并且具有良好的经济学、法学、计算机等相关的知识。在面对知识经济不断变革的时代，能够快速的更新自己的专业知识，充分利用信息网络技术，建立财务分析和评价模型，从各个角度对于财务信息进行有效分析。其次，要加强对于房地产财务人员的培训，使其不断汲取新的知识和技能，运用绩效考核等手段对其业务提升能力进行全面考核，从而激发财务人员潜在的学习能力和创新能力。最后，其财务人员要以经济发展和企业发展的要求，根据我国金融的发展趋势作出科学的、正确的分析，运用合理的融资工具，采用适合的分险策略组合，控制和降低企业的经营分险和财务分险。
2.5房地产财务管理信息化的建立
    现代社会是一个信息化的社会，通过网络系统能将房地产的各个部门经济活动的业务信息和资金情况完全的联系起来，让企业的管理人员能够随时掌握企业的真实信息。网络的出现，使得信息更加具有对称性，并且企业的经营情况能够及时的让股东了解到，从而能够更好的加入企业的经营决策之中，能够使企业能做出更有利于股东的行为。并且企业应该设置严格的内部审计机构和相对应的内部审计制度，保证其机构的独立性，对审计的监督也要不断的加强，来保证企业财务信息的真实性和有效性。
总结：
    综上所述，房地产企业的快速发展的进程之中也面临着许多的问题，这些问题直接影响着房地产企业的生存和发展。房地产企业应该不断加强自身的财务管理的工作，重视其财务管理的效果，并且不断提出其创新性的管理方式，让财务管理能够克服传统财务管理----重核算轻管理的局限性，适应房地产的快速发展以及国家政策的相关变更。只有将财务管理放置在战略化的高度上，才能不断的为企业的发展做出更大的贡献。
参考文献：
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