试析新时期我国房地产税存在的问题和应对策略

　　一、房地产税的相关概述
　　（一）内涵以及特征
　　1.房地产税收的内涵。房地产税的征税对象是房屋，计算税后的依据是该房屋的租金，或者该房屋的计税剩余值，对应的纳税人是该房屋的所有者或者使用该房屋的人员。所依据的法律是我国1986年出台的《房地产税暂行条例》。征税的对象是该房屋的财产，与该房屋相分离的辅助设施，并不能作为征税的对象。
　　房地产税收的问题一直以来都是人们很关心的问题，自从2010年以来该向问题的矛盾突出，国家发改委就深化经济体制改革，出台的相关文件当中明确指出了要针对我国目前房地产税的相关问题，进行改革。在2011年的时候，上海和重庆成为了首批房地产税试验的地区。
　　2.特征。分析我国目前正在实行的房地产政策，可以看出其有如下的一些特征：第一，房地产税的征收对象比较独特，是我们日常生活居住的房屋，在财产税种属于比较特别的一种；第二，整首的范围有限，包括了城市内部、县城地区、镇和一些工矿区当中用以营利的房屋；第三，缴纳税收的人员是该房屋的所有者，根据性质的不同，征收方式不一。全民所有的房屋应当由单位来纳税，出典的房屋，由出典人来纳税；第四，不同房屋种类的计算税收的依据不一样，若是该房屋是用来出租的，则需要按照租金的相关比例来收取费用。若是该房屋用来自己使用或者经营，则需要按照该房屋原来产值一次性扣除10%～30%，按照剩余的价值来缴纳；第五。房地产征税的税率常年以来都是比较稳定的，基本没有太大的变化。
　　（二）征收房地产税所依据的理论
　　1.市场供求论。市场的稳定，需要供应者和需求者之间的相互配合，调节彼此之间的供求关系，当出现供大于求的时候，需求者会自己降低价格，以解决攻击过剩的问题；当供小于求的时候，供给者会适当的太高价格。房地产也是市场经济的组成部分，自然也会受到供求关系的影响，其价格也会受到供求关系曲线的调整。
　　2.财政收入论。在封建时期，对房产进行征税，是为了保证国家能够稳定的收入来源。在目前，我国针对房屋收税更主要地是为了防止房屋价格上涨过快，出现人们不劳而获的现象，维护社会的公平与稳定。
　　3.受益理论。我国的人民享受国家为自己提供的公用服务的同时，也应当为自己享受服务而付出一定的费用，税收的多少正是与他们享受的利益量的大小成正比。政府用自己的财政支出为人们提供了一个良好的居住环境，满足人们基本生活的需求，此时居民也应当做出一定的付出，来对政府进行回报。
　　二、新时期我国房地产税存在的问题
　　我国房地产税的制度历经了过年的修改，有了一定的进步，但是随着市场经济的发展，产业格局的不断改变，新时期我国的房地产税仍然暴露出了很多弊端，阻碍了我国市场经济的进一步发展，这些问题具体表现如下。
　　（一）征税的范围比较狭窄
　　目前，我国的房地产税的征税对象主要是城镇里面的经营性用房，农村一些农民自己居住的房屋不在征税的范围之内。但是随着人均生活水平的不断提高，农村经济有所发展，农民自己建造的房屋无论是数量，还是规模都在逐渐扩大，城乡一体化的发展趋势，推动了农村中出现了大量用以经营的房屋，城中村的现象开始普遍地存在。若是还是采用原本的征税范围，就容易导致不同的房产，因为所处的地区不一样，需要承担不同的纳税负担。这就导致了很多企业会滥用农村的耕地来建造房屋，造成了社会不公平现象的发生，违背了设立房产税的初衷。
　　（二）税收的计量依据不合理
　　目前对房屋进行收税，主要依据房屋的折余价值以及房屋的租金高低。建立该项制度的时候，我国正处在计划经济的时代，但是随着市场经济的飞速发展，若是还是采用折余的方式来计算房屋的产值，则根本无法代表该房产的现有价值，其只能够表明房屋的原有价值，远远低于了房产的现值。这就导致了现在建成的房屋还不及原来的房屋，两者之间的价格差距比较大这样的计算方式不符合经济的发展。
　　与此同时，若是采用租金的价格作为计算税收的依据，随着房屋价格的上涨，租金也会有所上涨，且保证两者上涨的比例是相同的，此时房屋的租赁价格就会超过房屋的折余价值，导致所缴纳的房地产税也在增加，而这些最终都需要由租客来承担，侵害了租客的利益，不利于租赁市场的稳定。
　　（三）税率的设置不科学
　　我国目前的房地产税收市场只有两种税率，1.2%和12%。目前采取统一的税率，忽略了我国各地区经济发展之间的不平等，不同的地区，整首的房地产税占据地方财政的不同比例，很难具体分辨出房地产税到底为地方财政的收入带来了多大的贡献，无法推动房地产市场的进一步发展，因此应当允许当地的政府，根据本地区的经济发展情况，制定符合本地区经济发展的税率。而在按照租金收入来缴纳房地产税时的税率设定为12%，而按照折余价值来计算的税率是1.2%，两者差距很大，这对于租房子的居民来说是极为不公平的，无法保证租赁市场长久稳定的发展，而租客为了减少自己的税收负担，可能会采取非法的手段，不利于社会的稳定和谐。
　　（四）制度的不完善
　　我国的房地产市场起步比较晚，发展还不成熟，相应的法律制度也不完善，这就导致了很多房地产的投资者暗中投机取巧，积累了很多的房屋，房地产登记制度的不完善，外加居民的登记意识不是很强，导致我国的税务机关所掌握的人们住房情况并不准确。
　　三、解决目前我国房地产税问题的策略
　　在本段当中，会结合一些外国的优秀做法，来分析我国目前房地产税收市场存在问题的解决方法，提出自己的一些解决对策。
　（一）房地产税收的范围扩大
　　国外很多发达国家，对于房地产税的征税对象比较多，即包括了城市的房屋，同样也包括了很多农村地区的房产，以及一些存量的居住用房，除此以外，只要是用以经营的房屋，都需要缴纳房地产税。同时，国外也设立了一些免征房地产税的房屋，比如政府所占用的房屋，以及一些用以做慈善事业的房屋，这样做保证了税收征收的公平性，同时也规范了征税的范围。而在我国很多农村房屋以及存量房都没有被纳为征税的对象，需要进一步扩大。
　　（二）不同地区设定不同税率
　　很多外国的政府根据不同地区经济发展状况的不一，设定了自己本地的征税税率 。比如在美国，根据每个州的经济发展情况不同，各个州的政府可以自行制定本州的税率，采取因地制宜的方法。同时，在同一个地方，只要时间不一样，房屋的税率也会发生一些变化；英国设定房地产税率的方法通常是比本年提早一年，先根据该年的财政收入以及支出的情况，来制定下一年的税收税率；由此可以看来，各个国家地方房地产税率的制定并不是由中央统一制定的，而是各个地方政府根据本地区的实际情况决定，同时结合概念的财政收入情况，此种做法比较合理，值得我国借鉴。
　　（三）房产的评估价作为房产税收计算的根据
　　很多国家会对房产进行价值的预估，将预估出来的值作为计算税收的依据。与这套措施相匹配的，各国会有专门的评估机构，并且会聘请专门的评估人员，保证价值预估的合理性与科学性。同时要保证预估机构同房地产的征收机构职能分离，独立工作，以免出现工作上的“互惠”行为，保证房地产市场的公平与稳定。同时，采用此种做法能够准确表现出该房产的现值，有利于税率设定的合理性。
　　（四）重视房地产税的地位
　　很多发达国家，将房地产税纳入地方的财政体系。房地产税能够调节地方经济的发展，为地方经济的提高做出自己的贡献，因此应当占据地方经济的主体地位，作为地方财政收入的一个重要组成部分，必须要引起人们的重视。在美国，房地产税可以占据地方财政收入的一半以上，因此政府尤为重视。在我国，房地产税并不能占据地方财政收入的很大比例，这就导致了政府部门为了增加自己的财政收入，会对房地产其他附属的部分进行税收的征收，阻碍了房地产市场的发展。因此，我国应当根据各地不同情况，制定房地产税收的政策，促进地方经济的发展，提高房地产税收在地方财政收入当中的比例。
　　四、结束语  
　　房地产市场的发展，离不开房地产税，因此对于具体税收的制定一直是政府部门重视的环节。目前，随着我国市场经济的迅猛发展，产业结构的飞速调整，原本的房地产税已经不能适应我国房地产市场的发展，因此我们必须能够正视当下房地产税收市场存在的问题，结合这些具体的问题找出相应的对策，完善我国的房地产税相关规定，推定房地产市场的发展。
　　参考文献
　　[1]陈淮.房地产税不宜用于短期调控[J].中国税务，2005，（2）：26-28.
　　[2]何曼.在现实与理想之间跋涉——房产税试点的成效及问题[J].中国房地产，2011，（7）：16-17.

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