新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对

　　2014年5月，国际会计准则理事会发布了新国际收入准则《国际财务报告准则15号―源于客户合同的收入》，新的国际财务报告准则15号取代了原国际财务报告准则11号―建造合同和18号―收入，修订了收入确认的模型和判断标准等内容。为保持与国际财务报告准则持续趋同，提高我国财务信息与国际财务信息的通用性和可比性，财政部于2015年编制了《企业会计准则第14号―收入（修订）（征求意见稿）》，经征求各方意见后，确定于2018年1月1日起逐步实施。

　　一、新旧收入准则对比

　　收入对反映企业经营成果具有重大影响，少数企业根据自身的需要，利用财务人员职业判断的差异，控制收入的确认时点和金额，进而达到粉饰报表或者隐瞒利润等目的，对于政府部门的经济管理及投资者决策造成不利影响。为弥补收入核算的漏洞，提高企业收入确认的准确性和一致性，新收入准则进一步明确了收入确认的标准，减少了财务人员职业判断偏差的可能性。与原收入准则相比，新收入准则主要做了以下修订：

　　（一）建立统一的收入确认模型

　　原有的收入相关的准则包含《企业会计准则第14号―收入》和《企业会计准则第15号―建造合同》，两项准则的适用边界不够清晰，造成部分具体业务的收入确认方式比较灵活，影响了财务信息的可比性和一致性。新收入准则建立了统一的收入确认模型，取消了单独的建造合同准则，降低了具体业务中需要职业判断的工作难度，有利于相同业务会计处理方式的统一。

　　新收入准则将经营业务分为控制权转移“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，其中，符合下列条件之一的可认定为“在某一时段内履行”的业务：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于“在某一时段内履行”的业务，应当按照履约进度确认收入；对于上述情况之外的业务，属于“在某一时点履行”的业务，在履约的时点确认收入。

　　（二）改变收入确认的判断标准

　　原收入准则确认收入的判断标准是风险和收益的转移，新收入准则改为控制权的转移，控制权转移的模式偏向于定性分析，可以缩小人为判断的空间，得出的判断结果一致性较高。但从总体上来看，新收入准则依然存在一定的财务职业判断空间。

　　（三）明确包含多重交易安排的合同处理方式

　　对于具有多重交易安排的业务，新收入准则要求首先明确计量单元，分析交易中包含的多种商品或者劳务是相对独立的还是不可分割的，需要区分好履约义务；其次，对于相对独立的履约义务，按各业务相对独立的售价占售价合计的比例来分摊交易价格，确认营业收入。

　　（四）明确特定交易的收入确认和计量原则

　　新收入准则对于某些特定的交易，如可变对价、总额法和净额法、授予知识产权许可等，统一了收入确认和计量的方法，提高了特定业务财务数据的可比性。

　　二、新收入准则对房地产企业收入确认的影响

　　在原收入准则下，房地产企业收入确认的标准为风险和收益的转移，不同的房地产企业对于收入确认标准有不同的理解，即使是公司治理比较规范的大型上市房地产公司，也存在着收入确认标准不一致的情况，比如万科、金地集团等，在商品房完工并验收合格时确认收入；而保利地产、招商地产等，在商品房实际交付时确认收入；此外，首开股份、深深房A等，没有明确具体的收入确认时点，上述情况影响了上市房地产公司会计信息的真实性和可比性。

　　在新收入准则下，房地产企业收入确认的标准改为将商品房的控制权转移给客户，并且规定了控制权的转移分为“在某一时段内履行”和“在某一时点履行”两种情形，如何确定控制权转移的标准？如何界定控制权转移属于“在某一时段内履行”还是“在某一时点履行”？成为房地产企业需要切实研究的课题，也是监管机构需要予以明确的重要事项。

　　（一）对于自行开发的商品房收入确认的影响

　　如果是现房销售，属于“在某一时点履行”的业务，房地产企业应在履约的时点确认收入；如果是期房销售，房地产企业与客户签订《商品房预售合同》，并收到客户支付的房款（含贷款），客户取得固定房号的商品房，房地产企业在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，并且，客户也可以取得商品房价格上涨带来的经济利益，因此，笔者认为达到上述条件的期房销售可以初步认定为“在某一时段内履行”的业务，房地产企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，可以按履约进度确认收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂园发布的2017年中期业绩报告披露，由于提前采用《香港财务报告准则第15号》和新收入准则，对于符合规定的房地产销售业务，采用按履约进度确认销售收入的处理方式，导致2017年上半年销售收入增加了147.5亿元，占当期房地产销售收入的19.8%，影响非常大。

　　按照国家规定，新收入准则于2018年1月1日起逐步实施，碧桂园的做法对未来国内房地产企业收入确认时间问题提供了比较有价值的参考。

　　（二）对于代建的商品房收入确认的影响

　　房地产企业帮助客户建造商品房，双方签订不可撤销的建造合同，开发项目的完成程度能够可靠的计量，并且客户能够按照合同约定支付款项，则属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业可以按照履约进度确认收入。（三）对于出租的商品房收入确认的影响

　　一般情况下，房地产企业出租商品房的合同期间超过一年，属于“在某一时段内履行”的业务，房地产企业按照租赁合同的约定，依照权责发生制的原则，按期确认商品房出租收入。

　　三、新准则下房地产企业的应对建议

　　新收入准则的执行，对房地产企业的影响较大，尤其是新收入准则执行初期，对于符合按履约进度确认收入的业务将集中发生，可能造成房地产企业经营业绩的大幅波动；并且，新收入准则中依然存在一定需要财务人员职业判断的事项，需要房地产企业采取措施，积极应对。

　　（一）加强财务人员培训，统一收入确认原则

　　按照规定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境内上市公司及非上市公司等将逐步执行新准则。鉴于新收入准则对于房地产企业的重大影响，需要组织财务及相关人员加强学习，掌握新收入准则的规定，通过内部学习和外部交流，研究制定适合自身的应对方案，在正式执行新收入准则后，确保公司整体收入确认执行统一的标准，实现财务信息的合规性、准确性和一致性。

　　（二）根据实际业务需要，合理设计合同条款

　　按照新收入准则的规定，新的收入确认模型是以合同为基础，采用“五步法模型”来确认收入：

　　第一步是识别与顾客签订的合同，确认合同是真实有效的，合同条款符合法律、法规的规定，并被签约方一致认可；

　　第二步是识别合同中应履行的义务，即明确签约方的权利和义务，对于提供的商品或服务，应区分其是独立履行的义务还是一个整体，比如对于售房活动期间购房的业主，房地产企业提供免三年物业管理费的优惠，业主支付的款项中包括购房款和未来三年的物业管理费，财务人员需要区分合同中的应履行义务；

　　第三步是确定交易价格，对于持续时间较长的业务，需要考虑时间价值、信用政策等，尤其是对于期房销售，从收到房地产企业收到购房款到交付商品房可能持？m两到三年，持续时间较长，应考虑合理确定交易价格；

　　第四步是将交易价格分配到各履约义务。按照识别出的履约义务，用各项履约义务的价格占比，将交易价格分摊到相应的履约义务，按照新收入准则的规定，合理的确认各项收入。如对第二步中房地产企业识别出的商品房销售收入和物业管理收入，应按照各项目价格的占比对收到的款项进行分摊；

　　第五步是当企业履行责任时确认收入，即达到新收入准则规定的收入确认条件时，按照第四步分配好的金额确认收入。

　　“五步法模型”为企业确认收入提供了明确的指引，房地产企业应按照“五步法模型”的规定，梳理商品房销售等相关合同，明确合同中的各项履约义务、控制权转移的认定标准、交易价格等重要内容，利用好政策，规避合同风险，更好的服务于企业的经营要求。

　　（三）完善财务信息系统，优化企业内控设置

　　针对新旧收入准则中存在的差异，按照会计政策变更的情况，及时调整房地产企业的财务信息和相关的管理信息系统，使之适应新收入准则的相关要求。并相应调整企业内控制度，重点针对涉及财务职业判断的收入确认事项，确保财务信息的合规性和准确性。

　　（四）调整绩效考核指标，应对政策变更影响

　　房地产企业实施新收入准则后，由于部分业务可能满足按履约进度确认收入的条件，造成新收入准则实施初期收入、利润等财务指标大幅波动的情况，并且，由于收入确认方式变更，对于房地产企业今后的经营业务也会产生一定的影响，因此，需要对新收入准则实施初期及中远期的绩效考核指标进行调整，应对会计政策变更的影响。

　　四、结束语

　　在新收入准则下，对于部分符合要求的期房销售可以按履约进度确认收入，保障了财务信息的及时性。同时，根据履约进度来确认收入，对于目前普遍以期房销售的房地产企业来说，在新收入准则执行初期，其销售收入可能会有较大的增长，对社会经济和投资者的投资决策造成一定影响。此外，对于履约进度的计量方法包括投入法和产出法，两种计量方法均涉及一定的财务职业判断，为房地产企业的盈余管理提供了一定的空间，也是政府监管部门和投资者需要关注的重要事项。本文来自《兰州理工大学学报》杂志