关于房地产经济学的学科体系问题

　　一、房地产经济学的创立是适应经济改革与发展霱要的理论研究成果。

　　房地产经济学的创立，在我国是近几年的事。它是适应经济改革和经济发展的实际镲要而不断进行理论探索的成果。一方面，经济改革的经济发展形成了房地产业。建国以后，在相当长的一个时期中，房地产业在实践中一直作为社会的福利事业，不作一个产业看待。经过八十年代以来的改革与发展，住宅经济虽然得到了肯定和发展，但由于各地的不均衡性，以及传统经济运行的惯性力量，经济体制改革的渐进性，房地产业在总体上仍未根本摆脱原有的运行轨道和运动规律。表现比较突出的是城市住宅。房地产业主要还是福利性事业，房产和地产不都是商品，投资靠财政支撑，由此给社会经济带来了许多难于解决的问题。房地产既然是福利，需求不受经济条件制约，需求就无限制膨胀，而同时房地产浪费严重，资源滥用；社会福利性房地产的开发建设投资基本上不能回笼，财政投资严重不足，财政状况难于正常运转；房地产经济处于困境。改革与发展的实践，使人们更加冷静、客观地审视和总结过去，严正地、实事求是地看待未来，逐渐认清了，我国房地产业要满足社会的需要，必须得到振兴和发展，其根本选择是商品化。这就要求我们对房地产商品经济的运行机制和规律性进行深入、系统的研究，对实践认真总结，以科学的思想和理论来指导实践。在现在房地产业发展和住房制度改革的强劲势头下，这种需要更为迫切和重要。

　　另一方面，相形之下，理论的准备和发展建设显得很不够。在五十年代，我国经济理论界就有人研究城市住宅的商品属性问题，认为住宅在社会主义经济中应采取商品形式>房租应是住宅价格的组成部分，采取低房租政策，国家必定要为房屋消费者花费巨大的而又不能收回的费用，很不合理。但在当时那种经济意识和经济体制下，这种观点没有也不可能形成社会共识。七十年代末八十年代初，在实事求是思想指导下，以当时我国经济的调整和改革为实践背景，从改革的要求出发，又开始房地产经济的研究。当时讨论的问题，主要是城市住宅的商品属性问题，这正是理论上的突破口和关键„主题为“社会主义条件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就还是福利物品，是商品，就应大胆地承认。人们大都按当时经济理论和经济改革研究的一般思路，从马克思主义经典著作中去找根据，结合现实经济改革与经济建设实践，进行理论与实际法制的分析。后来逐渐形成共识，即社会主义条件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的选择。住宅商品属性问题解决了，重要的又是城市住宅如何商品化问题。随之而来的是全国许多机构和城市纷纷召开学术性讨论会、研讨会，许多地方还组建了房地产经济学会。比较具代表性的是1983年12月成立的以房地产经济理论研究为主旨的“中国城市住宅问题研究会”，各地在这个总会下先后成立了地方性的城市住宅问题研究会。同时创办了许多房地产专业刊物。

　　随着经济体制改革和经济建设的推进和发展，随着房地产经济理论研究的系统化和深化，人们的认识范围已不再局限于住宅，而扩展到了房地产业，把房地产业作为国民经济的一个重要产业部门来加以探讨。那么，在社会主义条件下房地产经济的规律怎样，房地产经济的运行机制又如何，就成了摆在经济界和理论界面前的重要问题之一。研究和讨论结果的主要表现是出版和印行了一些房地产经济学著作，发表了一些研究论文。特别是近二年以来，由于社会主义市场经济中房地产业的活跃与发展，促成了房地产经济研究的空前活跃局面，不但较为严谨、深入、系统的成果不断面世，而且那些知识性、普及性并带有趣味性的读物也纷纷出现在图书市场上。但是，在我国社会主义市场经济的房地产业的发展、运行和管理中，尚有许多问题有待进一步深化，不断系化、规范化。

　　二、房地产经济学是房地产业的基本经济学

　　房地产经济学是房地产业的基本经济学，它所要研究和阐述的是房地产业的基本经济问题。

　　从经济学的划分来说，房地产经济学具有自己特有的研究对象，因而它是一门独立的、自成体系的经济学科。再则，在市场经济条件下，房地产是商品，由于这类商品在国民经济中的地位和作用，房地产业还是一个主要产业，因而房地产经济学又是一门部门经济学。

　　房地产经济学所要研究和阐述的房地产业基本经济问题，主要包括：1、房地产的经济属性和经济结构；2、房地产的经济运动过程及其特殊性；3、房地产经济的基本规律和运行机制；4、房地产商品价格和房地产市场；5、房地产经济在国民经济中的地位。通过对上述问题的研究，可以揭示房地产经济的运动规律和基本运行机制，形成一个更为切实反映房地产经济运动规律的理论体系。

　　房地产经济学是研究房地产经济问题的，但我们不能认为它是唯一研究房地产经济问题的。研究房地产经济问题的还有其他学科，诸如房地产投资学，房地产市场学，房地产金融学，房地产开发经营学，房地产管理学，房地产定价学，房地产价格评估学，房地产法规学，房地产史学，房地产统计学，房地产财务学，房地产会计学，房地产企业管理学，房地产预测学，等等。这些学科对房地产经济运动过程从不同角度、不同侧面用不同手段或方法进行理论、方法、政策和策略的理论概括和业务技术阐释。它们之间各不相同，因为研究的角度和方面不同，要解决的问题不同，但又相互联系，甚而有交叉，共同来研究和解决房地产经济各个方面的何题。在它们的关系中，应该说房地产经济学处于先导和基础的地位。由上述可知，房地产经济学所要揭示的是房地产业的规律性，所要研究的是房地产业总体的运行机制。所以它从总体上规定和制约着房地产其他学科的原则、方法和内容。

　　这里还必须说明，房地产经济学的前提是房地产的商品属性，即房产和地产都是商品。它的运行过程要遵循商品经济的一般规律，还要遵循房地产业本身的运行规律。如果我们不把房地产当作一个产业来研究，不把房产、地产作为商品，仍然以产品性、福利性的房地产作为对象，那么，房地产经济学也就失去了存在意义。我们研究并揭示房地产经济运动的规律性，以及房地产的经济运行机制，根本目的就是要阐述房地产业的商品经济属性，探讨社会主义市场经济中房地产经济体制改革的目标和运行模式，以振兴和发展房地产经济，摆脱现行体制中房地产业运行的困境。

　　三、房地产经济学的研究对象

　　房地产经济学的研究对象是房地产业经济运动的规律性及其运行机制。

　　房地产业经济运动的规律性及其运行机制，包括房地产商品经济运动的规律性，房地产业经济的运行机制，以及房地产业中由于房地产的投资、生产、经营和再生产而产生的多种经济关系。其经济运动规律是指房地产商品生产经营过程所发生的各种关系。这是客观的存在。其经济运行机制是指由房地产经济的客观规律决定的，并按这种规律确定的房地产经济运动的规范和法则。这是依据和运用客观规律的现实结果。房地产业中由投资、生产和经营所发生的各种经济关系，主要指房地产经济运动本身所产生的、与其他方面相关联的各种横向和纵向的经济利益关系。这方面的关系要有一定的方法和原则来进行切合房地产业实际的调整。从房地产经济运动规律出发，规范、保障、调整房地产经济运行的规定、方法的总和，就形成房地产经济体制。

　　房地产经济活动所要遵循的经济规律，在社会主义市场经济中，主要有：

　　社会主义公有制为主体，各种经济成分并存的规律。以国有经济成分为主，城乡集体所有经济成分，私人和个体所有经济成分，外商独资经济成分，国内多种经济成分与外商合资、合作的经济成分，多种成分并存；

　　市场经济的一般规律。价值规律、竞争规律、供求规律并存；

　　物质利益规律。一般称物质利益法则或原则。由于在商品货币关系普遍存在的条件下，不论是何种经济制度或何种经济体制.物质利益关系中共同性的内容占主要成分，所以不妨把物质利益原则或法则称作物质利益规律；

　　计划协调规律。不论何种经济运行形态，都存在经济的计划性，不同的是计划的范围、程度和性质存在差别。我们不能一讲市场经济和充分发挥市场规律的作用，就不要计划了。我们强调计划对发展房地产经济的调节，是由社会主义市场经济中国有经济成分的地位和社会主义市场经济体制决定了的。

　　上列这些经济规律，是社会主义市场经济条件下国民经济总体和各部门、行业经济都存在的，从国民经济总体和其他部门、行业的角度来探讨这些规律的基本要求、具体体现和作用，是社会主义政治经济学和其他部门、行业经济学的任务和研究对象。房地产经济学要阐明的是上列这些规律在房地产业中的综合的和具体的要求、体现和作用。

　　房地产业具有自己的特点，房地产业具有自己的特殊规律或特殊关系。这主要体现在：房地产商品生产的特殊性、房地产经营的特殊性；房地产的统一计划、综合开发；房与地的统二关系；房地产业在市镇建设中的先行性；房地产的升值趋势；房地产资源的短缺性与合理配置关系；房地产与其所处的经济、自然、社会、文化等环境的适应性；房地产发展的综合平衡关系；居住水平与社会经济发展水平的适应性；房价与地价的关系；房地产价格的地域和地段差别；房地产商品生产实体大，消耗大，占用资金多；房地产商品买卖方式的特殊性；等等。

　　房地产经济活动牵涉到的各种关系，也应是房地产经济学研究的对象和内容。如：经济调节机制、城市规划机制、产业法规、税收机制、利率机制、批租和抵押机制、社会经济信息、房地产供应体制、物资供应机制、市镇管理体制、国家产业政策，等等》

　　房地产经济学的研究对象，以房地产业作为立足范围。在这一产业范围中的经济活动内容是十分广泛和错综复杂的。所以，在实践上，房地产经济学必须把下列几对关系作为主要方面加以重点探索。除了住宅一类房地产之外的非住宅房地产经济的运行规律；在房产与地产统一的前提下，把土地这一房地产开发经营的基本要素和基本对象放在房地产业的决定性地位来给予充分的注意和探讨；在科学地研究房地产的投资开发、生产过程的基础上，充分地研究房地产实物商品和劳务销售的流通运行过程，只研究生产，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地产开发经营的要素的取得放在应有的地位给予足够的重视，如资金的筹集，物资的筹备，设备的配备、劳动力的准备；此外，还有开发经营地域和地段的选择、行业和部门的选择，因为地理位置和行业特点对于房地产业说来，具有特别重要的意义；等等。一句话，房地产经济学的视野，要能覆盖整个房地产经济运动的全过程，包容整个房地产业范围。科学地判断，来自对事物全过程、全部内容的系统、全面、深入和持续的研究与探索。

　　四、房地产经济学的范畴和理论体系

　　房地产经济学的根本范畴和根基是房地产商品。即从房地产商品范畴出发，来系统、全面、深入研究房地产经济问题，来构建房地产经济学体系。确认房地产的商品属性是近几年来的事，因此房地产经济学在我国是一门年轻的部门经济学。房地产是商品，从而我们可以由此出发把房地产业从产品经济、福利经济的轨道转到商品经济轨道上来。房地产商品与其他商品相比具有自己的特点，并有自己独特的运行过程。因此，我们要从房地产商品出发，既在理论上形成自己的体系，又在实践中构建其运行机制。

　　房地产经济学从房地产商品出发，由一系列的范畴按逻辑关系形成一个理论体系。这一系列范畴是构成房地产经济学理论体系的基本要素。这些基本要素主要包括房地产”；“房地产市场”；“房地产价格”；“土地转让”；“土地批租”；“房屋租赁”；“房地产商品”；“房地产融资”；“房地产开发”；“土地开发”；“房地产投资”；“房产地产”广房地产业”；“房地产经济”，等等。不论这些范畴在房地产经济学理论体系中如何逻辑地组合，但其中“房地产商品”是最基本的范畴。

　　这个理论体系的框架，只能建立在房地产商品经济关系总体内，也就是限于土地使用权和附着于土地的房屋建筑物的商品经济关系的总和内。任何概念和范畴都有自己的范围规定性，房地产经济学不能例外，也有自己的范围规定性。这规定性不是任意的，是由学科的内容客观地逻辑地规定了的。

　　处于房地产经济学理论体系中的各个范畴，不是任意结合的，是按房地产经济运动规律有序地连接的。它们的连接大体上是这样：

　　房地产（房产和地产)——房地产商品——房地产融资——房地产投资——土地开发——土地批租——土地转让——房地产开发——房地产转让——房屋租赁——房地产市场——房地产价格——房地产业——房地产经济——房地产经济运动是一个复杂的过程，体现着错综复杂的商品经济关系，上面所列次序只能反映由“房地产”出发而形成的大体过程。有些范畴可能同处于一个阶段，有些可能交错，有些甚至不能作为一个阶段，等等。

　　五、房地产经济学与其他相关科学的关系

　　房地产经济学是一门独立的部门经济学。正如国民经济中的产业划分一样，房地产经济学是与工业经济学、农业经济学等产业经济学科相互并列的。国民经济中各个产业部门是相对独立的，房地产经济学也是相对独立的•但是产业与产业之间是相互关联的，房地产经济学也是与其他产业经济学科相关联的。从经济学科角度看，房地产经济学与有、关原理性或共同基础性经济学科，和那些与社会经济关系相连的学科也是相关的。因此，可把相关联的经济学科分列如下：政治经济学(包括社会主义部分和资本主义部分）；城市经济学；土地经济学；投资经济学；建筑经济学；市场营销学；金融学；价格学；人口经济学，等等。

　　在这里，不能认为房地产经济学是上述诸多学科的相关内容的拼它具有自己的独特的研究对象，具有自己独立的理论体系，不能不认定它是一门独立的经济学科。

　　在这里还必须阐明f作为社会主义的房地产经济学，要科学地从社会主义经济建设实际出发，深入、系统地研究房地产经济运动的规律，探索科学的房地产经济运行机制，从而有助于解决房地产经济运动中的问题，有助于调整各种经济关系，必须在马克思主义的指导下进行研究。马克思关于城市建筑地段地租的理论(简称马克思的地租理论），恩格斯关于城市住宅的理论，列宁关于社会主义住宅分配制度的理论，就是重要的理论指导。