分析房地产企业会计问题的解决方法

一、房地产行业的特殊性

房地产企业会计的特殊性体现于：房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目；在政府有关政策，市政规划指令下进行开发与建设的；由于投成本巨大且成本项目较广，项目开发难精确计算成本。因此，就形成了房地产融资需求大，利息开支大，财务风险大等特点。再加上大的市场环境的影响，如增发货币，经济下行压力大，地价上涨等原因使得房地产行业成立资金的避风港，整个市场的资本结构发生变化。

以万科为例，其近年的财务数据如下：2013～2015年货币资金分别是4，436，540.98万元、6，271，525.34万元、5，318，038.10万元；货币资金在2014年时货币资金最高，2015年有所回落，但还是金额庞大。2013～2015年应收账款分别是307，896.98万元、189，407.18万元、251，065.33万元；2013～2015年存货分别是33，113，322.33万元、31，772，637.85万元、36，812，193.05万元，说明房地产的库存房还是很多；2013～2015年短期借款分别是510，251.46万元、238，306.97万元、190，008.80万元；2013～2015年每股净资产分别是6.98元/股、7.99元/股、9.08元/股；2013～2015年资产负债比率分别是78%、77.2%、77.7%，资产负债比一般控制在40%～60%，而较高的资产负债率说明负债的比率较大，风险较高，利息费用较高；2013～2015年营业总收入分别是13，541，879.11万元、14，638，800.45万元、19，554，913.00万元，营业总收入在直线上升；2013～2015年营业总成本分别是11，216，206.85万元、12，557，892.09万元、16，598，826.08万元，营业总成本在直线上升；2013～2015年净利润同比增长为20%、4%、15%。

以上数据说明现在的房地产企业流动资产偏低，负债占比较大，借款筹资的比重较大，原因跟现在的经济环境有关，大量资金涌入房地产行业，企业贷款下降了26亿元，制造业资金占比缩水将近20%。存货的周转天数近三年呈现出明显的下降趋势，由1，422.92天下降到893.52天，应收账款的周转天数由7.80天降到4.05天。通过对财务数据分析，可以看到房地产企业普遍存在资本结构不好，负债比重大，资金回收期限有了好转，资金的利用效率更高，净资产增长迅速。那么，针对发展如此迅猛的房地产企业，会计的核算显得尤为重要，一方面要优化应纳税额；另一方面房地产面对如此高盈利的行业，应确保会计提供信息的真实有效。

从万科的企业财务数据中，还是能够折射出整个行业会计核算出现的问题及财务上的风险，可以由此发现在房地产企业有进步的地方例如资金的回收期在缩短、经营效率的提高、周转能力的提升，但同时也反映了许多会计处理的问题。

二、房地产企业会计处理问题及解决方法

（一）确定成本费用的核算方法及对象

1、房地产涉及三类费用。首先房地产的成本费用收入核算问题是在会计处理中最为复杂，也最头疼的问题，主要体现在前期工程费用、土地费用及建设安装费用的处理，因为前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有材料费、实施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。房地产企业的管理费用处理主要为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。房地产在开发过程中产生的费用构成了新建房即配套设施的成本，这些费用主要是由销售、管理和财务组成；而与之相对应，旧房及建筑物还会有一个评估价格，具体是指房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后所得的价格，筹资成本为房地产企业为更好地应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如贷款利息等，因为房地产企业投资较大，融资也就大，所有涉及借款较多。采用什么成本方法核算，直接决定了信息的可靠性大小，也影响了成本的多少，要选择适合有效的成本计算方法，不同规模的企业在进行成本核算时可采取不同的核算方法，分类系数法通常被大型房地产企业所采用，收入百分比法通常被中型规模的房地产企业所适用于，相对规模较小的房地产企业而言，计划成本法或单位成本法便能很好的完成成本核算任务，采用适当方法合理计算分配成本有利于真实反映会计信息。

2、成本核算的对象确定及程度把控。企业的成本核算只有明确了对象，才能有效地开展成本会计核算工作。但是，由于房地产在开发过程中成本项目较多，同时多数成本项目复杂，导致在实际进行会计成本核算时出现分列不明确现象，则不能将房地产开展的成本对应在合适的成本对象上，不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。同时，如果花费大量的人力和物力在成本的核算与分配上，也会加重企业负担，所以把握度显得尤为重要。怎样在成本会计核算工作量、企业成本会计核算的效率之间找到平衡是考验财务管理人员、会计处理人员经验与能力的重要指标。

（二）根据特殊的行业性质合理设置会计核算科目。要求会计核算人员必须以国家所规定的会计制度为核算原则，按照房地产企业的实际情况，采用实用性与灵活性相结合的原则。与此同时，会计核算人员还应结合先进的科学技术与计算技术来设置核算科目，以此实现会计核算工作的智能化与自动化，从而提升会计核算的整体效率。

（三）房地产企业账簿的设置及填写。当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如，应收账款、预付账款等在进行设置时则过于的简洁，而房产建设的周期一般均较长，价格相对较高，大多客户采用贷款模式，分期支付跨越会计年度进行核算。会计处理上对这些科目处理应加以标注，详细记录在几个账簿上，这样才有利于房地产这个特殊行业的会计管理。

（四）房地产企业所得税的处理。房地产行业处理存在偷税漏税现象，例如视同销售行为不确认为应税收入，隐瞒预售收入，关联关系转移利润，成立仍属于自己的房地产销售公司，将部分房款存到销售公司账上少开票作收入或推迟作收入，转移收入利润，少缴或推迟缴税，不按规定核算成本费用，甚至夸大费用成本，以降低利润。作为合格的会计人员，这些行为要在会计处理中杜绝，首先要遵纪守法，法律法规明确禁止的行为一定不能触及红线。但是，面对如此承重的税负，作为会计人员要通过合理的纳税筹划帮助企业少交纳税金。

解决措施一方面对收入确认方面的筹划分析；另一方面对费用的筹划分析。首先在收入方面预售收入递延纳税。根据房地产企业研究报告，近年来房地产企业的实际平均毛利率均高于30%，远高于国税总局规定的预计计税毛利率，因此在不影响整体生产经营和及时交房的情况下，调整完工进度，同时由于销售商品期房，房子的期限较长，可以适当分摊到每一年，来降低收入，达到平均。对于费用，企业可以尽量利用公司的第三方承包，不拥有产权或不拥有产权但控制经营权的方式经营，企业也可以根据当地经济发展情况以及消费水平高低来决定是否由自己来拥有产权并经营。若消费水平较高，经济发展较好等，则可以自己经营。主要还是要关注项目能带来的收益以及税负，两者取其平衡。

房地产企业的特殊性决定了它在会计处理上的差异性，特别是今天这个经济形势下的中国，房地产撬动了整个中国的经济，房地产这个高收入、高成本行业，成本科目的设定计算一定要适宜本企业的核算与管理，不能过于粗略也不能过于细致，要使会计信息使用者能够准确把控各项成本。对于房地产企业的所得税，利用会计年度的确认时间不同，调整收入的确认时间，降低每年利润，从而达到降低税负的目的。

作者：关玭玭