影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析

　　从20世纪90年代以来，北京市房地产市场发生了巨大变化，无论是商品房的供给量、施工量、投资额，还是商品房销售量等方面都取得了长足的发展。但近年北京市商品房的空置量却不断上涨，一方面是无效供给的不断增加；另一方面是居民有效需求相对不足，这一对矛盾严重地制约了北京市房地产业的发展。因而，研究影响房地产市场需求因素以及各因素的相对重要性显得尤为必要。

　　1影响房地产市场需求因素的选取及

　　分析[1]

　　1.1影响市场需求因素的选取

　　就目前的研究而言，通常将影响房地产市场需求的因素，表示为3种形式。其一为

　　式中D为住房需求量；m为人口总数；n为住房总数；I为居民收入J为居民储蓄；R为住房租金；1为整体经济发展速度^为各种政策法规[2]。其二为Q<=f(P,I,N,E,w),(2)

　　式中0<为一定时期房地产市场的需求量；P为房地产价格；I为消费者收入；N为人口数量；E为房地产预期价格变化；w为政策因素和其它因素。

　　而文献中，则将房地产本身的价格、消费者收入水平和消费结构、城市化水平、消费者对未来的预期、国民经济发展水平、国家有关部门经济政策作为影响房地产市场需求的主要因素。

　　1.2影响市场需求因素的分析

　　式（1)(2)和文献阐述大致相似。作者通过对上述3种表示方法的归纳、综合和演绎，并且考虑到指标量化难易程度，选取房地产价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面积5个改进的代表性因素对其进行分析，用商品房实际销售量代表居民对商品房的实际需求。

　　Ｋ房地产价格。房地产价格一直是影响居民购房的主导因素，由于北京市商品房价格居全国各城市之首，因而需求者对价格的敏感程度更加明显，据一项专业调查显示，在近两年内有购房意向的购房者中，有83.5%的被访者准备购买5000元/m2以下的住房。但现实中北京市除经济适用房外，商品房价格一般多在5000元/m2以上，这与居民所期望的价格水平相距甚远。因而商品房价格可能直接影响商品房的销售面积。

　　Ｌ城镇居民人均收入。人均收入体现了居民的实际购买力，购买行为是购买欲望和购买能力的统一体。居民收入的逐渐提高必然会增加可支配收入，随着消费结构逐渐改变以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投资越来越大，对居住需求越来越高，因而居民的收入以购买力的形式直接影响居民的需求能否实现。

　　Ｍ北京市人口总数。理论上，居民的总居住面积=人口总数X人均居住面积，因而即使在人均居住面积不变的情况下，人口的增加也会增大对住房总量的需求。北京作为大都市，人口的基数较大，新增的人口对住房销售影响重大。

　　Ｎ国民经济发展水平。国民经济发展水平直接影响社会各行业的发展。经济水平高必然会带动房地产业自身的发展和各个产业对房地产的需求，同时会增强居民对未来的预期，从而增加对房地产的需求。作者用北京市每年GDP完成额代表北京市国民经济发展水平，尽管具有片面性，但它从总体上体现了北京市经济发展态势。

　　Ｏ城镇人均居住面积。随着人们生活水平的提高，人们开始对居住条件提出更高的要求。截止到1999年，北京市城镇人均居住面积只有14.3m2,与发达国家人均居住60?70m2相距甚远。伴随着经济的发展和各种政策法规的相继出台，居民购房、换房的欲望愈来愈强烈。在具备购买能力的前提下，假设人口不变，人均居住面积的提高必然会增大对住房的需求。

　　2房地产需求影响因素的关联度分析

　　2.1灰色关联分析法

　　灰色关联分析法是一种比较客观的分析方法，对样本量的多少和样本有无规律同样适用，而且计算量小，比较方便。其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断其联系是否紧密，曲线越接近，相应序列之间的关联度越大；反之就越小。

　　灰色关联分析法具体步骤为：

　　2.2灰色关联实例分析

　　用灰色关联分析法对北京市房地产市场需求进行分析，运算过程叙述如下。

　　2.2.1因素选取

　　根据上面的分析，北京市房地产需求系统影响因素X,如表1所示，因素个数,'=0,1,~,5,各因素的样本数^=1,2,…，9。

　　3结果分析

　　由上述结果可知综合关联度004>001>002>003>005，即影响商品房实际销售量的各因素的重要性依次为。也就是说，在影响北京市房地产需求的5个主要因素中，人口总数对商品房实际销售影响最大，其他因素影响的程度由大到小依次为全市GDP~商品房销售价格、城市人均居住面积和城镇居民的人均年收入，这为政府和房地产开发商的决策提供了依据。由于北京市人口基数大，因而人口对房地产需求影响突出。现阶段北京市实行严格的计划生育和外地人员进京政策，以限制人口急剧增长，这在一定程度上限制了对房地产的需求，但通过快速发展经济合理地指导商品房销售价格，进而带动对房地产的需求不失为一良策。