分析新形势下房地产行业的发展新常态

自1998年中国住房制度改革以来，中国商品房成交价格总体呈现单边上涨局面。到2014年，全国商品房成交价涨至6324元每平方米。在经济新常态发展的背景下，中国宏观经济增速由过去的两位数增长下降至个位数。房地产市场也在向新常态发展，表现为市场需求由非理性逐渐回归理性、市场投资由高增长逐渐趋于平稳。由于房地产市场涉及大量的债务问题，在传统模式中具有支柱地位的房地产市场一旦崩塌，带来的将是经济硬着陆，将严重恶化中国的整体金融风险。房地产行业目前已经面临供给过剩、内在需求疲弱的结构性拐点，房地产下滑导致的实体经济调整将通过需求端的各种渠道带来通胀甚至通缩的压力。因此，房地产市场的稳定发展对于降低中国经济的下行风险有着重要的意义。

一、房地产市场的结构

现如今，随着市场化进度的不断深入，房地产的市场结构也在不断优化。而房地产的市场结构决定着房地产的价格。房地产的市场结构主要包括企业的市场关系的形式和特征。经济学根据市场竞争与垄断程度的不同，将市场可以分为完全竞争市场、完全垄断市场、竞争垄断市场和寡头垄断市场这四种不同的市场结构。就房地产企业而言，企业大多偏向于寡头垄断企业。

1.房地产市场具有较高的市场集中度

房地产企业不同于一般的小型企业，房地产企业容易受到地域性的影响。比如北上广这些大城市地区的房价普遍偏贵，主要是因为这些地区的经济发展比较快，人口流动大，因而房地产的价格也较高。对于同一个地区，也会有很多不同的房地产商家。但总的来说，一个地区比较有名的房地产商家比较有限，市场的集中程度比较高，因而相比较那些小型的企业，它的垄断程度比较高，实力较强的垄断性企业很容易垄断一个地区的房地产市场。

2.房地产市场具有较高的进入障碍

由于房地产市场本身的集中度，房地产市场本身对进入的企业的要求极高。这种进入障碍主要分为行政性市场障碍和经济性市场进入障碍。行政性市场进入障碍主要是指房地产商想在一个地区开发一个项目必须办理相应的证明，这些证件的办理需要涉及到房屋管理、城市规划、工商管理、国土资源、建设、交通、税务、节能、环保等多个不同的部门，地产开发之前需要将这些所有需要的证件都办理好，通过各个部门的审批也不是一件十分容易的事，而且耗费的时间也比较长。再加上一些政府部门的管理不到位，使得行政性市场进入障碍越来越明显。经济性障碍主要指。的是获得土地资源使用权的这个过程的不公平。在早几年前，土地的使用权都是实行土地拍卖制度，房地产企业实行的是土地有偿出让制，在这种情况下，很多房地产商获得了大量的土地，因而使得后续的一些商家想从事这方面的工作却没有土地，这种局面的形成，使得房地产价格一直居高不下。

二、房地产价格的波动特征

1.房价波动与租金波动的相关性

一般来说，一个地区的租金在不断上涨，也就说明这个地区的房价也在不断上涨。房地产的资产属性表明，所有者的个人资产，既可以自行消费，也可以通过转让使用权来获得相应的收益，这取决于所有者。根据资产定价理论，当期房价等于持有者将其用于出租时所获得的未来收益流的贴现值之和，房价波动与租金波动必然呈现出正相关关系，一旦二者的走势违背了这个关系，就说明房价的波动在一定范围内出现了异常。

2.房价波动具有明显的区域性特征

房价并非主要跟房子的效用和商品房的成本有关，在很大程度上跟房子所处的地段有关。房子所处的地段越繁华，交通越方便，这个房子的租金就越高。相同的房子处在不同的地段，可能价格会有几倍之差。与此同时，房价的波动在很大的程度上受到经济的影响，尤其是近几年，房价波动比较明显，而且不同地区的房价相差较大，呈现出显著的地区差异。

三、房地产企业的价格行为

由于房地产企业的寡头垄断趋势比较明显，因而房地产价格也呈现出寡头垄断企业的情况。

1.企业之间的价格合谋行为

房地产业是产谣高度差异化的产品，产品的差异化进一步弱化了价格竞争，这也是导致目前很多房地产企业采取的非合作式的“默契合谋”的主要原因。很多房地产商为了避免相互竞争而导致的利润的降低，因而在之前就相互约定一定的商业规则，不采取价格战，从而双方获得最大利益。

2.企业间的垄断定价的行为

在寡头垄断的房地产市场的结构之下，房地产市场具有较大的市场空间。在很多的情况下，房地产商是“价格的制定者”，是房地产商对自己开发出的商品房进行定价，并不是根据市场需求来进行定价。很多地区的房价过高而导致穷人买不起房的情况屡屡出现。垄断定价的行为对开发者来说无疑可以获取最大的利润，但是对需求者来说却很难达到其要求。垄断定价的行为使得很多的商品房价格偏离其边际成本。

四、房地产行业发展新常态，推动房地产行业健康发展

1.房地产行业发展新常态

随着我国经济进入了中高速发展的新常态，房地产市场也在下行压力中深度调整。随着人口结构的变化，房地产市场需求逐渐探底，因供给仍然居高不下，去库存压力也慢慢加大，投资增速平稳回落将成为未来发展的新常态。房地产调控应主动适应新变化，中央政府着力于深化改革和长效机制顶层设计，地方政府逐步放松和取消限购、限贷等行政干预手段，促进房地产市场的市场化转型和长期稳定发展。

2.抑制地方政府过于依赖土地财政

由于地方政府的财政收入来源过度依赖于土地出让金，促使地方政府推升土地这个公共资源的价格，造成了住房价格的上升。必须改善地方税收和地方政府财政收入结构，以改变地方政府过于依赖土地出让收益的情况。

3.加强房地产税收制度改革，对住房保有环节征收税金

房产税收一直注重于交易环节，对保有环节还未征收税金，而交易时发生的税负基本上全部转嫁给了消费者，从而间接的又推高了房价。因此，政府应确定合理的税率和税种，确保征收公平和严格。

五、房地产经济学对房地产价格的解释

房价的影响因素受到多个不同方面的影响。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求性等因素，都是影响房价变动的主要因素。根据经济学的角度进行分析，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性的作用。在市场价格均衡的状态下，买房者的买房需求等于开发商的供给，此时的状态刚好达到一个平衡的状态，有效需求价格与有效供给价格相等，就不存在价格波动的情况。按照均衡价格理论来说，竞争的价格和数量完全取决于供给和需求的均衡点，房价是供需力量的对比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。但是市场上的影响因素多种多样，因此很难达到均衡的状态。

从房价的形成来看，房价的均衡可以分为短期均衡价格和长期均衡价格。从短期来看，房地产的投资比较大，比一般的企业的投资数额是大得多，房地产的开发时间比较长，这也就决定了房地产的供给弹性比较小，此时的房地产价格主要与市场需求有关，市场需求增加，房价上涨，需求减少，房价下跌。短期内的房价与需求呈正相关关系。从长期来看，用经济学的原理进行分析，房地产的价格在价值规律、供求规律、竞争规律和政府宏观调控等多重市场的相互作用下，房地产商和购房者都有较多的时间调整自己的决策和行为，房地产供给跟随需求的变化而变化，最终呈现出均衡价格和均衡数量。

六、结语

综上所述，房地产企业在某种程度上具有寡头垄断企业的优势，房地产的价格也受到多方面因素的影响。面对房地产行业发展新常态，宏观政策应继续加码稳增长政策，同时引入更加长效的房产税等措施，进一步促进房地产行业的发展，并推动房地产行业的健康持续。

作者：马志敏（北京东方华太建筑设计工程有限责任公司，北京 100143）