我国房地产经济和社会经济发展的相互协调

　　房地产经济在我国社会经济发展中占据着重要的比例，一定程度上对市场经济起着积极的促进作用。然而由于国家整体经济发展水平较为落后及市场发育缺乏健全体系，房地产市场在近年来一直存有受泡沫经济影响、价格和价值的相违背等与社会经济发展不协调的矛盾问题。我国应采取相应的措施，控制房地产经济，使其发挥出积极作用，尽可能的与社会经济发展相一致，带动市场经济发展。

　　近年来，房地产产业的发展呈现出越来越繁荣的趋势，也为我国创造了巨大的经济收入。房地产的发展一定程度上也带动了劳动力市场，为社会增加了更多的就业岗位。虽然房地产经济市场有着良好的发展势头，但不可避免地会受到如金融危机等市场经济的冲击。对此，只有探寻房地产经济与社会经济发展的矛盾才能更好地推动二者相互协调，充分发挥对社会经济增长的巨大作用。

　　一、房地产经济在社会经济发展中的作用

　　房地产产业是我国经济的基础性和先导性产业，同时其自身特有的生产资料和生活资料是社会经济活动不可缺少的基础要素。所以和其他产业发展相比，房地产业一直呈现出高速发展趋势。尤其其他行业如服务业、流通业等会因房地产开发投资而带动业内领域活跃，促进经济发展。由于我国正处于后工业社会，大力推动第三产业是目前经济发展的要求，然而房地产作为第三产业中的关键部分，积极推动房地产业发展可进一步优化产业结构，还有利于优化城市空间结构，提高城市集聚效益。所谓聚集效益指在地域空间上各种群体和人群集中产生的经济效益。城市集聚效益的多少与房地产产业提供的用地及相关结构质量都有紧密的联系。除此之外，我国是世界上人口最多的国家且处于经济发展中，住房问题是人口不可避免的问题，也是人群最关注的问题。从目前情况来看，每个人都拥有房地产是不现实的，再加上农村不断转移到城市的劳动力，导致对住房需求以一种长期、持续的趋势呈现。要满足上述需求必须要发展房地产行业，通过其带动更多的劳动力和经济发展。在房地产投资建设过程中会涉及钢铁、水泥、家具、装修业及运输、服务业等方面需求，因此对国民经济有明显的拉动作用。

　　二、房地产经济和社会经济发展的不协调性

　　(一)受泡沫经济影响

　　房地产受泡沫经济影响主要体现在地产价格方面，土地价格由于市场需求无限性和稀缺性会出现虚涨，即泡沫经济。此外，在房屋空置方面也体现出泡沫经济;商品房在房地产交易中一直处于火热趋势，如果在房地产市场供求关系中，商品房超过部门供给增长和市场需求，那么不可避免的会造成泡沫经济。相关国际数据经验规定，正常的商品房空置率为10%，反之，会引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，房价大跌，经济混乱，社会动荡。

　　(二)价格和价值的相违背

　　价格是围绕价值上下波动，如果价格偏离了价值，则会引发更大的变动。因为市场经济的发展要遵循市场规律，价格与价值的关系就是市场规律的表现，虽然为我国房地产经济为我国创造了更多的财富，但也产生价格与价值相背离的现象。随着房地产市场价格的迅猛飙升，也逐渐出现开发商不合理占地、炒房团等现象，导致房地产价格激增，从而违背于社会经济发展所追求的持续、稳定等目标。若房地产价格属于供不应求现象，就符合市场经济规律。

　　(三)涉及节能环保问题

　　近年来，我国一直倡导低碳经济，低碳经济和房地产建设有着紧密的联系。在当下土地资源被大量侵占的情况下，房地产开发商如果不能建造环保住宅或低碳住宅汇报被占据的土地资源，除了和我国可持续发展战略相违背，重点在于无法跟上市场经济发展的脚步。目前，我国房地产在开发低碳环保住宅数量方面占据比例较少，因此，只有贯彻实施节能环保的方针，坚持可持续发展战略，才能促进我国房地产经济更好的发展。

　　三、促进房地产经济和社会经济相互协调措施

　　(一)完善土地政策

　　土地价格与房价二者互为因果。从近几年情况得知，我国北京、上海、广州等主要城市地价在当地房价中占据较大的比重，可以说土地供应的调控对房价的调控有紧密的联系。因此，要想保证地产土地与社会经济协调发展的结构、布局均衡就要完善相关土地政策。从法律上讲，国家是分发综土地的管理者，而在实际中中央政府会委托地方政府行使土地所有权，然而各地政府都存有相对独立的地方利益目标，土地收益会归土地使用者和地方政府，中央政府不会占据太多的份额，因此，土地所有者是地方政府。城市土地储备制度是提高政府对土地市场调控能力的有效方式，应从不同方面完善城市土地储备制度，形成良好的市场环境。首先掌握市场信息.土地市场信息包括出让计划、年度土地出租、土地储备数量、土地出让、土地利用总体规划等，可在条件成熟时建立土地有形市场进行土地交易。其次垄断一级市场.土地储备机构应做到统一收购，统一开发及统一规划、出让等，有利于保障土地利用总体规划的顺利实施，使土地更为集中化，减少炒卖地皮现象。尤其政府在对一级市场垄断后，可以在开发、规划、出让过程中城市土地产生的增值部分归于国家，一定程度上也增加了政府财政收入。

　　(二)加强对房地产市场的金融监管力度

　　政府在实现市场经济发展的目标下应严格控制监管房地产市场的金融秩序，对房地产企业的开发进程、贷款规模及偿还能力进行深入监督，控制房地产领域中商业银行的信贷业务并调整银行产业结构。根据中国人民银行的相关统计数据得知，银行系统是支撑我国房地企业的土地购置和开发资金的重要来源，占据 60%，由于市场果然，部分地区存在较高的投资风险，一旦房地产泡沫破裂，房地产价格下跌，进而产生的结果就是房地产将会大幅度贬值。除了上述总的建议外，在房地产金融市场监管方面可集中在以下方面，首先商业银行住房贷款监管加强个人按揭贷款的审查，建立全国范围内的个人信用数据库，加强对已放贷款的监督管理。针对个人出现的不良信用行为，必须付出高额成本且限制后续经济活动。其次商业银行房地产开发贷款监管;监管部分应对银行实施严格的贷款审核制度和风险管理措施，对房屋的抵押物价值和潜在的风险给予动态评估，测试重点地区房贷压力。要求各地健全房地产信息公开机制，加快完善商品住房预售资金监管制度。第三营造良好监管法律环境;健全行政权力的监督机制，加大信息透明度，保持地方检察部门和司法部门的自主性。合理调整中央和地方在房地产业中的收益，减少地方政府对房地产产业的过度干预，给予地方政府充足的行政成本，尽可能地从源头上消除地方政府与房地产开发商的有限理性合作，为房地产经济和社会经济发展营造一个公平的竞争环境。

　　(三)优化房地产市场结构

　　传统产业组织理论认为，过度集中的产业链会形成垄断趋势，导致反竞争效应，从而损害社会的净经济福利。所以政府会出台一系列组织政策刺激或鼓励企业进入来制止垄断现象的发生。从目前我国情况分析，我国房地产业应选择由物质资本拉动型向服务推动型模式转换，调整好市场、产品、产业等方面结构。我国目前多数城市已经对二手房市场给予了开放态度，然而交易却不理想。此房型的消极市场状态会我国住宅市场上的消费需求起到制约，压抑了居民现实消费升级的欲望，一定程度上影响房地产市场的正常运行。因此政府规范二手房中介服务，简化交易手续，促使其未来市场结构更完善。此外，要建立开发土地供应科学决策机制，要改多头决策为集中决策，改财政余缺驱动为强化市场调节功能，改无计划供给为定年度供给总量、定功能用途比例、定区域开发强度的有序供给。在社会化、市场化条件下搞城市建设，一切建设规模的确定，都须接受市场规律的调节。中心城区已立项和动迁的旧城拆迁项目要先抓收尾，新的扩展要根据市场状况适时推进。

　　结语

　　总之，房地产市场的发展前景十分广阔，其发展也为我国市场经济带来了更大的挑战。通过本文研究分析所得知，房地产市场在发展过程中和社会经济不可避免地出现了不协调矛盾，因此要采取相应的措施，控制房地产经济，使其发挥出积极作用，尽可能的与社会经济发展相一致，带动市场经济发展。

　　作者：毛建功 来源：商业经济 2016年5期