中国房地产市场化区域差异与发展战略研究

　　1中国房地产市场化的一般特征

　　房地产市场化是指房产和地产资源配置通过市场机制来完成，即房地产的商品化。一般包括土地出让市场化、房地产投资多样化、住宅价格商品化、住宅私有化、房地产业开放度、房地产金融自由度、住房消费支出度和房价收入可比度等方面。

　　长期以来中国实行计划经济时代的福利住房分配制度和土地行政划拨制度，否定了房地产的商品属性。真正意义上的房地产业是在改革开放之后发展起来的，尤其是1987年第一块土地有偿出让之后.中国房地产市场化过程具有与发达国家或地区极为不同的特征。

　　(1)房地产市场从无到有、逐步完善的转变。改革开放之后房地产业的合法地位确立，发展十分迅速。随着《土地管理结》、《城市房地产管理法》及其配套法规的出台，预售许可证制度、房屋租赁登记制度、估价师注册制度、物业管理制度的相继建立，房地产投机活动和盲目发展大大减少，市场逐步走向成熟。

　　(2)转型时期多种体制并存^“渐进式”的改革道路和区域差异决定了中国任何形式的变革都不能搞“一刀切”，房地产市场化改革亦不例外。东部地区房地产市场体系尽管或多或少地存在着一些问题，但总体上己较完善，尤其是广州、深圳。中西部地区尽管近几年取得了长足的进步，但总体水平仍然很低，无论从市场层次结构发展程度分析，还是从行业内部结构分析，房地产市场结构的非均衡性仍然很明显。行政干预等非市场机制依旧发挥着巨大的制约作用，房地产业完成市场化目标仍需要走很长的路。

　　(3)市场化进程中政策取向十分明显.这一点与发达国家截然不同，中国房地产市场化本身亦是政治经济体制改革的产物。因而市场化进程从开始就己经烙上了深深的政策印记。住房制度改革的根本目标是制定一个适合中国国情、有中国特色的住房政策，转变政府对住房投资和修缮的职能，去掉供给新房和维修支付极低租金的老式公共住宅的负担.因而市场化进程是一切政策、法规和措施的制定、实施均是为了达成上述的目标，如公共住宅私有化、安居工程、机构改革和货币化分配等。

　　2中国房地产市场化的区域差异分析

　　本文研宄只涉及城镇房地产市场。根据房地产市场化的一般特征，我们把中国房地产市场发育与发达国家和地区房地产市场一般情况作深入的对比，经过分析、预测、计算和综合，最终确定中国房地产市场化程度，从而反映（1996年）中国三大区域房地产市场化的整体趋势。

　　21土地出让市场化程度

　　土地出让市场化是指土地使用权获得是有偿的、按市场交易方式进行的。一般土地使用权获得有两类：一是行政划拔;二是有偿出让，又可分为协议出让、招标出让和拍卖出让三种，市场化程度依次递增。拍卖方式是完全的市场竞争交易，香港多采用此种形式。

　　从表1可以看出，1996年全国共让予土地104314ha，其中出让土地面积34048ha，土地出让市场化程度为32.64%。东部地区让予土地61727ha占全国的5918%，其中出让土地面积22258ha超过全国出让土地的60.00%，土地出让市场化程度亦较高，达到了3606%.大大超过了中、西部地区。

　　22住宅私有化程度

　　住宅私有化程度一般指家庭私有（自有）住宅的套数占全部住房套数的比例。由于中国住宅的成套率较低，约为50%，不适合按套数统计私有房产，所以采用私有住宅建筑面积与全部住宅建筑面积的比例来计算住宅私有化程度。一般住宅私有化有购买、自建两种方式。购买即实现了住宅的商品化和私有化，自建则完全由建材、土地、劳动力等一系列市场交易完成的。目前住房制度改革中存量公共住宅的非商品化分配在很大程度上也反映了住宅市场化进程，原因是二级市场开放之后，私有住宅可以自由地流转。多年来发达国家或地区的住宅私有化程度一直稳定在50%至70%之间，如1990年香港为53.4%，日本为59.8%，美国为67.9%，英国为69.0%，澳大利亚为701%。一个成熟的房地产市场并不意味着100%的私有化，宄其原因大致有三个方面:①住房产权的多元化，除了个人所有外，还有单位组织团体及国家所有的住房;②社会中低收入阶层无力购买住房，只能承租国家提供的福利性住宅;③住房的商品化包括正常出售和出租，买卖市场与租赁市场同时存在。因此，本次研宄以住宅私有化程度60%为完全市场化目标，则建立简单一元线性方程：

　　住宅价格商品化程度指参与市场交易的住宅总量中以市场价格出售面积的比重。目前房地产销售市场中有商品住宅的市场价，微利房、经济适用房和安居工程的成本价，公共住宅出售的优惠价等多种价格形式，各种价格的住宅面积比例反映了住宅价格市场化程度。

　　住房消费支出度指城镇居民家庭的住房支出与生活消费支出的比重。长期以来中国实行福利型低租金制，住房支出占居民生活消费支出的比重非常少，几乎可以省略。随着住房制度改革的深入，租金不断提高，逐步向市场租赁靠拢。

　　因此，住房消费支出度可以反映住房制度改革市场化的一般过程。另外，住房消费支出度直接作用于住房需求的收入弹性、消费结构、产业结构的变动，从而间接地反映房地产市场化的进程。

　　近十多年来，发达国家和地区住房消费支出度一直稳定在13%至15%之间.如1990年香港为13.12%，台湾为1428%，美国为1813%，英国为17.40%，日本为19.30%。有学者研宄了39个市场经济发达国家或地区人均国民生产总值与住房消费支出度之间的关系。

　　式中:ER代表住房消费支出度，A代表人均国民生产总值.当人均国民生产总值<1130$时相关系数达0.9701，呈显著相关。1996年中国人均国民生产总值为660$，根据公式2计算可知住房消费支出度应为1405%。这一指标与1996年中国农村生活消费支出抽样调查中农村住房消费支出度15%，及世界银行公布的巴西、印尼、泰国等发展中国家住房消费支出度为12%至15%之间很相近.中国城镇居民住房消费支出度在实行福利型低租金制度之前为11%.因此，住宅消费支出度应采用15%作用为房地产市场化的目标。

　　房价收入可比度

　　房价收入可比度指一套中等水平的住宅市场价格与居民家庭收入的比例。根据国家小康居住标准，城镇人均居住面积9m2,人均使用面积12m2,据此推算一套建筑面积60m2的住房即可以满足需求.世界银行认为房价收入可比度在1:3~1:6之间可以启动消费市场.中国学者从多方面分析国情认为合理的房价收入可比度应在1:2~1:5之间，中西部地区应较东部地区低，原因是中西部居民实际收入水平低，支付能力差，消费观念落后，普遍不愿负债，再加上福利制度的存在和满足住房之外的消费。实际研宄中，东部地区房价收入可比度取1、中西部地区取1:4。

　　从上述结果可以看出，中国房价收入可比度与家庭年收入呈‘U”形曲线关系，收入越高，房价收入可比度越大;收入越低，房价收入可比度也比较大。主要原因是收入较高居民比较注重居住环境的改善，享受生活，住房消费支出相对比较高;收入较低居民由于住房消费支出是基本生活保障，必须有一定的投入，而收入相对较低，所以房价收入可比度也较高。这与发达国家的情况完全吻合，符合经济发展的一般规律。

　　26房地产投资多样化

　　房地产投资多样化指房地产投资资金不同来源的比例。长期以来国家或单位包办住房投资，随着房地产市场的发育，逐步出现了多样化的投资主体。虽然市场化并不意味着国有经济比重的下降，但在市场化进程中培育多样化的投资主体是必不可少的，有利于市场竞争的形成。因此可以用投资主体多样化来衡量市场化程度。从国际惯例分析，美国、曰本政府住宅投资一般在15%~20%之间，主要面向低收入阶层.中国住房制度改革的目标则是政府、企业和个人各负担1/3因此，国有投资比重占30%为宜。研宄中以100%国有投资为完全非市场化，国有投资占30%为完全市场化，建立简单线性方程计算市场化程度。

　　27房地产金融自由度

　　房地产金融自由度指银行为房地产提供的资金占整个银行系统信贷业务的额度。发达国家房地产金融在国民经济中有着举足轻重的地位，被誉为“第二金融'房地产金融自由度反映了金融市场与房地产投资、开发、交易市场的密切关系，房地产金融的成长必将推动房地产市场的活跃与成熟。

　　产贷款占银行总贷款的20%为宜。

　　28房地产投资开放度

　　房地产投资开放度指房地产吸收的外商投资和对外借款占整个房地产投资的比重。改革开放之后大量的外资涌入中国，外资一直伴随着中国房地产业的发展而增长。因此房地产投资开放度可以反映房地产市场逐步走向成熟的过程。一般发达国家或地区利用外资发展房地产达30%~60%。如1992年美国为44%，英国为48%，香港为36%。90年代以来，中国一直是世界上吸引外资最多的国家之一。综合估算，利用外资占房地产投资总额40%为宜.

　　中国房地产市场化整体程度

　　为了准确地反映各项因素对房地产市场化程度的贡献，作者利用学术会议之便，邀请了22位专家进行了二轮打分(Delphi法)，最终确定各项因素权重(表9)综合计算中国房地产市场化整体程度及区域差异.

　　3中国房地产市场的区域发展战略

　　中国房地产市场发育的区域差异决定了各地区的发展战略必须实事求是、因地制宜，分阶段、分步骤地进行。通过发展、控制、扶持和平衡政策，逐步减少地区之间的差异，实现房地产市场的全面繁荣兴旺。

　　3.1东部地区的腾飞战略

　　东部地区房地产业经过十多年的快速发展，己经具备了腾飞的条件。今后应从以下几个方面着力:①健全房地产法规体系，加强和完善宏观调控;②充分发挥市场机制作用，优化资源配置，建立现代企业制度，促进市场竞争机制形成;③坚持以市场为导向，使房地产开发适应市场需求的变化，不断开发潜在的市场，培育新的经济增长点;④硬化土地市场的运作，调整土地供给的制度结构，平衡土地供需矛盾;⑤建立灵活、高效和规范的投融资体系，完善房地产开发信贷和住房抵押贷款业务，创新金融工具和手段;⑥完善房地产市场体系，加快金融、中介、经纪等配套设施的建立和改善;⑦彻底改革福利住房制度，实行货币化分配;⑧放开二、三级市场，加速住房产权市场、租赁市场等的流转;⑨加大宣传力度，彻底改变长期禁锢居民的传统福利观念和消费方式；⑩改善投资环境，积极引进外资，提高风险投资与经营的意识。

　　3.2中、西部地区的发展战略

　　中、西部地区房地产业尽管近几年得到了快速的发展，但是由于基础薄弱，市场化程度仍然相当落后，必须加以扶持、调整才能逐步地发展、追赶发达地区。因此，今后应当从以下几个方面着力:①制定区域房地产业发展的中、长期规划和地区性产业政策，逐步走上市场经济的轨道;②加大政府的扶持力度，逐步完善房地产市场体系，尤其是住房抵押、金融等配套服务设施;③逐步完成住房制度改革，大力发展安居工程和经济适用房的建设，满足人们的居住需求;④调整土地出让的方向，鼓励住宅建设;⑤逐步改善投资环境，有计划、有步骤地引入国内外资金，发展房地产业;⑥发挥房地产业的先导产业作用，为区域经济发展作贡献;⑦实行“梯度推进”和“中心城市辐射’战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进。

　                    　陈浮1，王良健2

        　(1.南京大学城市与资源学系，南京210093;；湖南财经学院经济研究所，长沙410079)