我国房地产金融的风险及防范研究

　　1房地产金融风险概述

　　11房地产金融风险的概念

　　房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

　　房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务、金融机构之间存在着密切的相互联系、相互依存、相互影响、相互制约的关系，一旦产生风险往往相互连累。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更大的损失。

　　12房地产金融风险的分类1.21道德风险

　　在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾一味推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》不齐的项目发放开发贷款，或违反监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都加大了房地产信贷的风险。

　　1.22经营环境风险

　　这是由国家的宏观经济环境所决定的风险。环境风险由银行赖以运作的社会经济环境所决定。环境风险可以分为经济风险、竞争风险、立法风险和管制风险。经济风险是指国家及地区的经济运行及结构变化对银行所产生的不利影响。竞争风险是指其他银行和非银行金融机构开展相同产品服务对经营所带来的压力与影响。立法风险是由于法律条文改变对银行经营产生的风险。管制风险是指政府部门改变管理行为与规章，从而使银行业处于相对不利的竞争地位。

　　1.23其他相关风险

　　房地产金融中还有其他风险，如借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性的信用风险，汇率变动引起的汇率风险，经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误（计算错误、书写或打印错误、票据凭证审核错误、防盗防抢劫不力、泄露机密等滞来的风险等。

　　2我国房地产金融的现状

　　21房地产开发投资快速增长，开发结构优化

　　2007年，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，増长302%，増速比上年提高84个百分点，高于固定资产投资増速54个百分点。其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，増长32.1%，占开发投资总量的71.2%，占比较上年増加1个百分点；90平方米以下住房投资占166%,较年初提高52个百分点;经济适用住房完成投资8338亿元，増长19.7%,占开发投资总量的33%。

　　22房屋销售价格全年上涨势头依然较猛，但年末出现放缓迹象

　　2007年各季，全国房屋销售价格同比分别上涨56%、63%、82%和102%。12月份，全国房屋销售价格同比上涨105%,涨幅与11月份持平，环比上涨0.2%,比11月份降低06个百分点;分地区看，12月份，乌鲁木齐、北海等城市同比涨幅较高，但70个大中城市中己有22个城市房屋销售价格出现环比负増长。

　　23商业性房地产贷款全年持续快速增长，但第四季度增速已明显减缓

　　截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为48万亿元，比年初増加11261亿元，増长30.%，増速比上年提高85个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初増加3613亿元，増长257%,増速比上年低1.3个百分点；购房贷款余额为3.0万亿元，比年初増加7622亿元，増长336%,増速比上年快146个百分点。受冬季不宜开工、施工等季节因素和实施从紧货币政策等有关政策因素影响，2007年第四季度，房地产贷款増速回落。第四季度新増贷款1858亿元，仅为上季度的50%。其中，房地产开发贷款新増122亿元，个人住房贷款新増1596亿元，分别仅为上季度的125%和60%。

　　3我国房地产金融风险分析

　　31商业银行面临的双重风险。

　　31.1来自开发商的风险

　　近年来开发商的自有资金逐年下降，2006年，北京、上海、江苏、浙江的房地产企业自有资金率分别为：17.5%、26.5%、263%和21.6%。由表1可以看出，2001-2006年房地产开发商的资产负债率都在75%左右。资金来源主要依靠商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。我国房地产金融的二级市场实际上尚未形成，住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施，实际上商业银行直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。不仅如此，房地产对其他产业具有严重的依赖性，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，除了目前银行己知的四万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能进行数目庞大的基础投资，这些基础投资很大程度上也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。

　　31.2来自购房者的风险

　　这次美国次级房贷问题的暴露为我国商业银行近年来快速发展的个人住房按揭贷款业务敲响警钟。从中国目前情况来看，与几年前的美国有许多相似的地方。2007年上半年居民贷款同比増加257%,远远超过了人民币贷款同比165%的増速。北京与上海两地家庭平均负债率，已分别高达120%~150%，从2004年一2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍，各大商业银行青睐的个人住房按揭贷款己出现不良苗头。

　　12房地产企业自身存在的风险

　　主要表现在以下几方面:一是房地产企业自有资金不足，房地产项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，企业资产负债率高。一些企业“空手套白狼”，用银行的钱赚钱赚了是自己的，亏了是银行的，所以没有严格约束自身经营活动的动力，造成非理性的投资开发过热;二是房地产企业普遍采用分阶段连续开发的经营模式，即将上阶段的销售资金作为下阶段的启动建设资金，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，一旦销售情况不如预期理想，其资金供应链将中断，造成经营困难;三是垫资承包和拖欠工程款的问题较严重，扰乱了房地产市场的经济秩序，形成了房地产开发的虚假繁荣，不利于市场的稳定，有些房地产企业因无法将房屋全部卖出而携款潜逃，这些投机行为严重扰乱了市场秩序，对金融安全构成威胁。

　　33国家政策、法律法规风险

　　国家经济发展方针、政策和法律、法规等的变化，会导致房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地产市场的未来发展走向，也影响着房地产金融风险大小的变化。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制和新税务政策的制定等，都对房地产金融业务构成风险，特别是在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产金融业务发展的影响更大。

　　4我国房地产金融风险的防范

　　美国次级债危机提醒我们，应建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，防范房地产金融风险。

　　41加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险

　　2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品一--“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。其问题的关键在于结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。

　　22完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系，通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。

　　23提高房地产企业信用，增强企业竞争力

　　目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险。房地产企业要自律而且要能够正确地认识和看待市场。我国的房地产开发项目很多，在这种条件下，如果企业无视消费者应有的利益和权利，不尊重市场，恶意欺骗购房人，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及金融风险的产生。房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞争力是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础。

　　44加强配套的政策、法律法规建设

　　国家应该完善房地产金融的法规和制度，规范其行为，推动有序竞争。商业性房地产金融业务，可以多家竞争，凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营，并由中央银行严格监督，制止非法垄断和不正当竞争行为。不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务，以免带来消极外部效应。被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行，建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务，但规模要控制住。