我国房地产经济发展研究

　　现阶段，房地产经济已经成为国民经济的重要组成部分。近年来，在我国房地产经济的快速发展的同时暴露出诸多不可忽视的问题，如房地产市场结构不合理、房价持续上涨、房地产市场秩序混乱等问题已经严重遏制了我国房地产经济的健康持续发展。

　　1 我国房地产经济可持续发展的含义

　　房地产作为我国重要的国民经济产业，在国家经济发展中占有着巨大的经济地位。所以，房地产经济如何健康顺利走可持续发展道路就显的十分重要的。我们所说的可持续发展就是指，在既能满足当代人物质精神需要的情况下，又不影响损害后代人满足需求的能力。可持续发展涉及到多方面元素，它包含了三种基本思想：一是要在满足当代人的物质需求的情况下迅速发展生产力与经济;二是保证现有资源在满足需求的情况下可以得到持续性的发展;三是谋求社会的全方位进步。房地产经济的可持续发展包括了两方面的含义：一个是在保障迅速发展房地产经济的同时，还要努力协调它与社会其他产业的和谐发展，包括了社会资源开发利用性、社会资源的公平性、土地资源与空间资源的可持续等等;二是保障房地产资源既能满足当代人的资源需要，又要为后代人留下可持续的发展的道路。

　　2 房地产经济发展的背景

　　2.1 商品房价格不断上涨

　　现在，由于商品房价格不断地上涨，已经大大超出了社会大众的经济承受能力，购房能力不足。使得房价不断上涨的主要原因有两方面：一是土地成本越来越高;二是肆意膨胀的房地产开发行为，造成恶性发展。

　　2.2 房地产市场结构不合理

　　据研究机构分析，政府调控的住宅占总住宅的比例应控制在30%-35%之间，价位才合理。但是，在我国政府真正调控的住宅如经济适用房、限价商品房等所占的比例很小，导致房地产市场供求失衡。上述现象主要原因是：地产商作为企业，谋求利润最大化;而地方政府为利用房价上涨为财政创收，也偏重于开发商品房。

　　2.3 房地产市场秩序混乱

　　首先，诸多开发商在对现房进行销售时，采取了优惠打折的促销策略，消费者得到了不良的心理暗示，这样就侵犯了消费者的合法知情权;其次，为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房，导致炒房现象层出不穷，严重打击了普通购房者的购房积极性;还有，由于准入制度不健全，国外资本大量涌入我国市场，削弱了我国货币政策的执行力度，扰乱了房地产市场。

　　3 房地产在发展过程中存在的问题

　　3.1 房地产经济在发展过程中忽略了生态环境的发展。

　　房地产经济在发展过程中首先忽略了对生态环境的保护建设。房地产的开发商为了追求金钱利益，不顾城市环境生态的影响，使得房屋建筑过密，缺乏空气的流动性;其次，房地产忽略对古老文化建筑的保护与修建，房地产经济在金钱利益的追逐中，失去了对古老文化底蕴的传承与创新，它们只是在建筑商品房。只有既具备了民族、文化、地域、乡土特色，又具备现代风格的产业，才能得到人民的认可。

　　3.2 城市土地所有权流转体系不健全

　　在我国的相关法规中，提到土地是国民社会共有的资产，个人没有独自的权利就爱那个土地作为商品进行经济交易。土地只能够以租赁的形式进行财产转换。在房价持续波动的情况下，要更加明确这一点。国家政府要严控房地产市场秩序，满足社会供需关系的同时，平衡房价。目前，我国的土地市场还处于发展时期，市场还远未成熟，使得地价过高或过低。我国土地使用需要通过国家有关部门的审批，政府在调控房价的同时，要出台相关法律政策限制土地的非法使用和交易，稳定房地产市场。一方面由于一线城市的快速发展使得其他地区的土地资源显得非常稀缺，另一方面城市监管和审查力度不够，防止相关部门与企业之间进行权钱交易，阻碍市场的正常运行。

　　3.3 房地产市场秩序混乱

　　首先，由于我国市场准入规则尚未建立健全，致使外资进入房地产市场毫无节制，严重影响了我国货币政策的执行力度，造成房地产销售市场出现混乱现象;其次，房地产投机者欲借助期房获取较大经济利益，导致房地产市场出现了“炒房热”的景象，为普通购房者造成了极大的心理压力;再次，诸多房地产开放商在对现房进行销售时采取优惠打折等措施，对消费者造成不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法知情权。

　　3.4 国家调控政策缺乏系统性

　　随着房地产发展中问题的日益凸显，我国出台了一系列政策对其进行调控。虽然相关政策是对我国房地产经济发展偏离正常轨道后实施的调控性措施，具有一定的实效性，但由于缺乏预见性、前瞻性、系统性，不能对房地产的发展方向进行正确引导，不能对房地产发展中潜在的风险、问题等进行有效预防，都是在问题发生后进行的补救措施，致使我国房地产宏观调控始终处于被动状态，缺乏主动性，很难对房地产经济的健康发展起到持久性作用。

　　4 我国房地产经济发展的战略对策

　　4.1 加强建筑房屋时，对生态的保护

　　生态环境问题一直是我们人类发展关注的重点。生态环境一直是我们生活中重要的组成部分，它的好坏直接影响着人们的身心健康。房地产在建造房屋时要树立“以人为本”的设计理念。要把生态保护作为房地产建设的一部分;要建立环境优美，和谐发展的新小区，要增加房地产小区的文化特色。

　　4.2 积极转变市场供应模式

　　目前，很多城市囤积着较多的高档房屋，使得土地使用率较低，空房占据较多的土地资源，政府应该控制土地供应量，增加建设经济适用房和中等商品房屋，满足更多层次的社会大众需要，挖掘更多的经济适用房和中等商品房的土地，才有有效措施扩大房屋规模，适应社会上更多层次人群的需求，符合他们的购买能力。

　　4.3 房地产企业集约化发展

　　现阶段，我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低，由于房地产企业准入机制不健全以及政府对房地产开放商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低，融资渠道仍以银行信贷为主。随着房地产市场价格的非理性上涨，引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验。

　　4.4 强化调控政策系统性

　　强化调控政策的系统性，首先应尽量避免调控政策的多变性。其次要坚定不移对税收进行调整。针对利用房子进行投机倒把行为的，应进行合理限制。对于正常购房的行为进行给予一定的优惠政策。最后应对房地产经济发展过程中存在的问题进行科学评估，制定有效预防措施，避免房地产过热发展或不受控制。

　　结束语

　　房地产经济过热是我国房地产行业目前存在的重大问题之一，影响着我国国民经济和国家金融业的发展。在经济全球化发展的新时期，房地产行业面临着巨大的机遇和挑战，房地产经济问题的影响因素也多种多样。本文对其原因展开了进一步研究，明确了土地与房地产经济的关系，认识到了国家政策对于房地产调控的重要性。在此基础上，对国家土地政策提出了相应的建议，要求必须重视规划和相关调控的科学性、合理性，从而确保房地产经济健康稳定的发展。

　　作者：李兴晨 来源：科学与财富 2016年20期