新调控政策背景下如何实现房地产开发成本控制

　　摘要：2011年国家对房地产业的调控全面升级，就CRIC研究中心制作出的2011年全国房地产项目销售金额和销售面积TOP20排行榜来看，2011年TOP20总体销售规模萎缩，金额榜首项目销售额缩水20%。房地产企业如何发展，发展中主要解决什么问题，这成为急需研究的问题。

　　关键词：宏观调控;房地产业;开发成本;控制研究

　　我们知道，2011年对于房地产行业来说是不平凡的一年，以限购和限贷为核心的政策奏出近十年以来的调控最强音，关于房地产市场全线摆退、房地产企业普遍告急的报道也时常见诸于各类媒体。受房地产市场调控政策的影响，2011年以来，全国的土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示，2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看，据CRIC研究中心研究显示，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌;一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是，我国房地产业的发展存在着不平衡现象，如一线城市房地产行业起步较早，发展实力比较雄厚，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市，其房地产市场发展总体来说起步较晚，但其本身的发展需求却非常大，愿望也较为迫切，同时，在项目销售规模上可挖掘空间也非常大，这对于二、三线城市以及重点的四线城市的房地产企业来说，在房地产调控趋于常态化的形势下，努力拓展自己的生存和发展空间，以扎实的脚步前进，也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。

　　一、明确开发成本的构成要素，科学合理地规划成本合成，做好成本控制

　　以下笔者从房地产开发成本构成的角度，谈一些控制开发成本的措施。

　　房地产开发成本的构成要素主要包含以下几个方面，对此要进行严格控制，科学规划。

　　(1)土地成本。土地作为稀缺资源，价不断上涨。在宏观调控、信贷紧缩的影响下，开发企业应关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。研究做好土地成交价的分析工作，应特别注意拆迁成本，做好防范风险的工作。(2)建筑与安装费用。一定要严格按招投标合同价管理这一重点控制对象，充分做好成本预控工作，应根据工程定额及工程类别等确定项目预算进而确定合同造价。(3)政府规制费。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。企业要利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，减轻资金压力，节省贷款利息等财务费用。(4)配套设施房地产开发成本。在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出，这些应该严格按照预算支出，不能节省，更不能随意缩减，给业主造成损失。对间接费用要严格控制，能缩减的一定要缩减，为房价的下降提供足够的空间。[以上 “以下几个方面”(黑字体),是不是可以用序号标一下比较清晰?]应该标示出来。

　　二、分解开发项目的成本因素，实行分阶段成本控制

　　根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点，对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。

　　1、做好项目策划和投资决策阶段的成本控制。

　　由于策划和决策阶段的开发成本控制是事前控制，所以，要搭建好策划班子，完成投资决策的技术性工作;编制投资估算，形成初步的成本计划和风险分析;完成拟开发建设项目建议书和可行性研究报告，提出投资估算。在此基础上确定投资控制目标，供决策层对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要投入做出决策。这样做的目的就是为了提高投资估算的准确性，增强决策阶段成本控制的有效性。

　　2、做好设计阶段的成本控制

　　控制建设工程成本设计最为重要，它是工程项目付诸实施蓝图，是控制投资规模，提高经济效益的关键。从统计学的角度分析，设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。这就要求以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本为初步设计控制的依据，围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来科学设计，尽量减少施工期间的洽商变更，以提高经济效益。

　　为此，一方面要加强设计阶段的经济论证和设计出图前的审核工作，另一方面要实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。

　　3、做好施工和结算阶段的成本控制。

　　在施工阶段要引进市场机制和竞争机制，实行招投标，通过公平、公正、公开的竞争，选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业施工，以降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量，从而实现开发成本的控制。大量性、集中性、复杂性是房地产开发结算的突出特点，做好结算阶段的成本控制，要建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制，以避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，从而实现成本控制，为提高工程质量，促进销售，推动企业发展打下坚实的基础。

　　参考文献：

　　【1】覃晓艳,王玉红,何耀菊,吴立平;目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J];长春大学学报;2005年03期

　　【2】张丽,李启明;基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J];建筑管理现代化;2004年06期

　　【3】韩小非;;房地产开发过程中的成本控制[J];现代营销(学苑版);2011年06期

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