银行房贷逆周期经营探究

　　房贷作为银行的中长期贷款，不仅可以使银行实现稳定利润增长，同时，也可能影响银行的利润，给银行带来利润风险。银行为规避风险，实现稳定利润增长，往往采取风险多元化和资本充足管理等方法，但是，这种规避风险的方式，实际上很难规避系统风险。宏观经济政策是逆周期的，选择逆周期经营，不仅可以实现稳定利润增长，还可以成功规避这种风险，以往顺周期的经营，往往在经营过程中削弱了宏观经济政策的效果，宏观经济政策是逆周期的，如果选择逆周期经营模式，银行会对经济起到自动稳定器作用，所以，我们探索银行房贷逆周期经营模式，对于银行业的发展具有非常重要的意义。

　　一、银行房贷的特点

　　银行房贷，主要指住房抵押贷款，这种贷款一般采用房产按揭房产抵押的方式进行，一般是在抵押房产基础上进行二级担保。因此，这种贷款被中外各银行公认为安全性较高信贷业务，许多银行都将银行房贷业务确定为银行的支柱业务之一。近些年的国内实践表明，按揭贷款的违约率比较低，一般情况下，住房抵押贷款违约率是万分之一。但是，作为一项比较流行的金融服务业务，住房抵押贷款的专业性比较强，需要协调好一些金融收放矛盾。如资金来源分散与投放集中之间的矛盾，贷款投放长期与资金来源短期的矛盾等等，这些矛盾如果处理不好，就可能会产生金融震荡，尤其是经济上升周期的贷款，这种矛盾和风险更需要把控好。如2008年美国次贷危机，上个世纪日本的住房金融案件、英国的德比银行事件等等，这些金融危机，都和银行房贷有关，并且风险一旦形成，会产生大面积的金融风暴，会危及到整个金融市场，进而会严重影响着国民经济的发展。根据这一特征，银行业要将房贷资产设计与这种周期波动相匹配，以应对周期波动对业务发展的影响。而逆向周期发展，是一种有效应对周期波动、具有内在稳定器功能的业务模式，是值得探讨和采用的模式。

　　二、银行住房抵押贷款存在的一些风险

　　（一）信用风险

　　银行住房抵押贷款，对于促进银行利润稳定增长起到了很大的作用，但是，我们也应该看到，银行住房抵押贷款，也给银行的经营活动带来很大的风险。首先，是银行住房抵押贷款带来的信用风险。虽然银行在贷出款项之前，客户经理已经评估和核实了借款申请人的信用情况，同时，对于借款人的购房合同、抵押物、收入水平等也进行了评估，并报上级审核部门逐级审核，同时，银行住房抵押贷款，银行和客户需要签订合同，在合同中，客户必须承诺以后按时还款。但是，由于受各种因素的影响，有些客户事实上并没有达到银行的评估要求，一些客户虚报、谎报评估内容，不仅其收入水平没有那么高，而且还虚报谎报其他内容，客户到银行进行住房抵押贷款，有些是为了炒房，计划房价上升后转手卖掉，或者将所卖的房屋租出去，用租金偿还贷款，这种贷款，一旦在某一环节出现问题，如房子没有出租出去、房价开始呈现下跌趋势，投机没有成功，就会影响到现金的流动，由于没有稳定现金流，无法按期还款，就会出现违约现象，给银行带来损失。还有一些人看到房价下跌，资金紧张的时候就拖欠，如果感到房价行情不好，干脆不予还款，这种情况，也会给银行带来损失。

　　（二）宏观经济风险和假按揭风险

　　宏观经济风险也是影响银行贷款风险的一个因素，如果国家宏观经济产业政策发生改变或者宏观经济出现拐点，就会给银行的房贷带来的风险。在一般情况下，住房抵押贷款首付比例（30%～60%），而银行对客户进行住房抵押贷款，主要是觉得房价会保持稳定甚至上涨，在这种情形之下，就算是客户违约，收回房产也可以避免给银行带来损失。但是，在现实生活中，经济周期性波动在所难免，一旦经济下滑，就很容易导致房地产泡沫破灭，就像是2008年的美国金融危机，房价跌破首付比例，这种情形之下，很多贷款者就可能会选择断供，同时，房地产投资过热，房价过高，国家就会出台一些相关政策打压楼市社会稳定，在政策的作用下，也可能导致房价大幅下跌，所以，房价下跌是不可预测的，这就给银行住房贷款带来一定的风险。另外，假按揭风险，也是影响银行贷款风险的一个因素，一些人打着住房按揭贷款的名义去银行贷款，而实际用途确实用于其他用途，如将其贷款用于股市炒股，尤其是在股市暴涨的时候，一些人会因利益的驱动为骗取贷款用于股票投资，当股票市场下跌时，又没有承担风险的能力，这就导致无力偿还贷款。还有一种假按揭贷款违约率很高的贷款，那就是房地产开发商以公司员工名义去银行申请住房抵押贷款，然后购买自己的楼盘，这种假按揭贷款风险性极高，容易给银行带来巨大的损失。

　　三、银行房贷逆向周期经营模式及其运用

　　（一）逆向周期模式的必要性

　　逆向周期发展，是一种有效应对周期波动、具有内在稳定器功能的业务模式。银行单独采用这一模式，对于银行业的发展来说具有很大的利益；首先，在市场上升期避免过度扩张，一定能够要确保长期资产和长期质量匹配，避免过度扩张而带来的长期资产风险。到了在经济下行期，防止下行压力，用保存的实力继续维持业务、利润增长；其次，在市场下行期，许多银行都在普遍缩减业务，这时，可以扩大市场份额，赢得社会尊重，成为业内领导。这种运营模式，不仅可以获得监管层的认可，同时，还有利于促进经济恢复增长。再者，从管理成本角度来说，逆向周期发展可使银行用最低成本投入，保持一种内在自然对冲机制模式，进而获得稳定的经济效益。而采取逆向周期模式，可有效避免周期特性对银行的负面影响。在经济上升期，银行资本相对充足，这一时期，有利于银行扩张信贷；但是，到了经济下降或衰退期，银行资本充足率下降，损失增加，风险提高，银行为了维持资本充足，一定要增加资本，缩减信贷资产。所以，为了适应新协议要求，银行也需要采取逆向周期模式，市场上升期避免过度扩张，一定能够要确保长期资产和长期质量匹配，维持相对充足资本，到了在市场下行期，许多银行都在普遍缩减业务，这时，可以扩大市场份额，持续扩张信贷资产，继续维持新协议的资本要求，这样，在经济下行时，就可以依然维持稳定利润。 　　（二）银行房贷逆周期经营和操作

　　实践证明，银行房贷风险与房贷发放的年代相关密切，一般情况下，房价高、利率低的时候，是发放房贷的繁荣时期，但是实践证明，这种房贷发放模式，往往信用最差、违约率最高的产品。房价高、利率低，经不住以后利率上升、房价下行的压力，所以，这些年份的产品更脆弱，相反，经过动态的、周期性发展，我们发现，抗压能力比较强的产品，往往是那些艰难岁月的产品，房价上行、利率下降，往往会使房贷质量更稳定，房贷的违约压力也会大大减弱，银行应在风险形成时相应地增加资本，这样，就算是进入了经济衰退期，银行依然有能力发展贷款业务。另外，银行房贷的风险评估和压力测试，一定要作全周期性的，尤其是在在经济上升期，房贷组合压力测试必须更加严格。一定要清醒地认识到经济下行会导致行违约率大幅上升这一趋势，对资产不仅作时点，要全周期性的充分认识资产组合，作全周期违约率分部评估。相对来说，信贷周期比资本计划周期长，所以，对信贷业务决策进行全周期风险评估，比资本配置更重要。银行业的业绩衡量标准要以实际经济利润为标准，不要以市场份额、资产量会计利润为标准。

　　（三）短期房贷顺周期模式与长期房贷逆周期模式的配合

　　银行个体采用逆周期模式，在一定程度上有益于银行个体，但是，却与宏观经济环境发展不符。银行业共同采用逆周期模式，对宏观经济可以发挥正杠杆效应，最大限度限制负杠杆效应，通过杠杆效应，减轻和缩短下行周期，延长经济增长周期。长期稳定的经济环境，也更有利于银行整体和利润的稳定。另外，银行资产运作模式，要与央行政策操作保持一致。在经历了次贷危机冲击之后，央行货币政策也开始重视逆周期模式。例如，以往美联储并不明确采取刺破资产泡沫的逆周期操作模式，一般情况下，都是泡沫破灭之后采取应对措施。但是，后来，伯南克联储开始重新考虑运用货币政策应对泡沫，探讨逆周期操作模式。防止在上升周期银行追逐房价增加信贷供给，导致信贷增长，逐步引发资产泡沫。银行运作模式和央行政策保持一致，更有利于央行政策的落实，提升政策的落实效果。短期资产则采取顺周期为主，长期资产采取以逆周期为主，是银行完整的业务发展模式，在业务发展中，短期资产收入是短平快资产，通常不跨越经济周期，盈利时间短，所以，短期资产可顺应经济周期，达到快速增加利润的目标。如果感觉到下行周期系统性风险上升，我们则适度收缩短期资产。短期房贷顺周期模式与长期房贷逆周期模式的配合，可进一步保证银行跨周期旱涝保收，收入和利润稳步增长。

　　四、结语

　　真正有长远发展眼光的银行是有能力熨平周期波动，在经济低迷时依然维持稳定利润的银行，真正高明的风险管理是防患于未然，只有做到了防患于未然，提前制定预案，才能够在发生危机时将损失降到最低。国外一些国家的经济发展趋势已经证明，经济繁荣达到一定时期以后，必然会出现经济滑坡，大部分房屋市场出现泡沫以后，都会在一定程度上进行下调，根据这一特征，银行业要将房贷资产设计与这种周期波动相匹配，以应对周期波动对业务发展的影响。而逆向周期发展，是一种有效应对周期波动、具有内在稳定器功能的业务模式，是值得探讨和采用的模式。

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