浅议房地产估价研究

　　1. 绪论

　　1.1房地产概述

　　房屋是四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、牛活、居住、文化娱乐等各种活动的建筑物。与房屋有关的配套设施，如水塔、烟囱、大坝、挡上墙、码头、车棚等通常在建筑学上称为构筑物。

　　土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是人类广泛活动的场所。房屋建筑是土地上的附着物，土地是房屋的载体。土地的价值与房屋的价值互为关联。

　　房产是建筑物财产的简称，分为房屋财产和构筑物财产。地产是土地财产的简称。房地产是房产、地产的统称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均有价值。房产和地产都是不动产。房地产测绘就是专门为“房地产”服务的一门特殊的学科。

　　1. 2房地产估价概述

　　房地产估价活动以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。

　　1. 3房地产估价的基本原则

　　房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则；②相类比较原则；③预测原则；④估价时点原则；⑤合法原则；⑥公平原则。

　　2. 房地产估价程序

　　房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

　　2.1明确估价的基本事项

　　在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

　　(1) 明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

　　(2) 明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、粗赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

　　(3) 明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

　　(4) 明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

　　2.2拟定估价作业计划

　　明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

　　2. 3实地勘察

　　由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

　　2. 4资料搜集

　　在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。

　　在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。

　　一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价修中用以累积知识的一部分。

　　详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出粗的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

　　3. 房地产估价方法

　　我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

　　3. 1收益还原法

　　收益还原法简称收益法，又可称为收益资本化法、投资法、收益现值法等。该方法理论依据充分，在房地产估价实践中得到广泛应用，是房地产估价最主要的方法之一，被称为房地产估价方法的“王后”。

　　收益还原法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益还原法求取的价格称为收益价格。房地产在使用过程中可以产生收益，而且由于房地产的长期耐用性，在其耐用期限内其收益每年可以获取，房地产的价值就可通过每年能够获取的净收益与其相应的还原利率来体现，将所有不同时间获得的净收益统一到估价时点上，再进行累加，即可估算该房地产在估价时点的收益价格。

　　假设某人拥有400万元人民币，存在银行里，按年利率5%计算，每年可获得20万元利息。（400万元X5%=20万元)有一幢房地产用于出粗，该房地产的权利人希望每年能通过出粗赚取5%的净收益，现在该房地产每年通过出粗可获得净收益20万元人民币，那么价值多少万元人民币的房地产才能获得每年20万元的净收益呢?我们将20万元等同于银行利息，即可通过计算得知需要价值400万元的本金，将求得的400万元等同于房地产价值，即需要价值400万元的房地产才能在5%还原利率的情况下得到每年20万元的净收益。（20万元+5%=400万元）。

　　由此可见，以收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率，还原出存入的本金，即房地产价值总额，这就是收益还原法的基本思路。

　　在实际估价计算中，要注意以下三点：①收益还原法只能选用未来的收益，对于发生在估价时点前的已获取收益应不再考虑。②收益还原法依据的是正常、客观、合理的年净收益，已扣除了必要的适当的运营成本。③收益还原法应根据时点对每一个未来收益进行折现，并进行累加。

　　3. 2市场比较法

　　市场比较法是参照与估价时点近期类似房地产的实际成本价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。将估价对象房地产与近期出售的类似房地产进行比较，选用适当的比较单位，并基于比较要素对可比实例的售价进行调整，从而获得估价结果。市场比较法可以用估价有改良物的房地产、空地或视为空地的土地，当可比实例的资料可以获得时，它是土地估价中最常用也是首选的方法。由于市场法比较法相较于其它方法评估原理简单易懂，最重要的是在评估过程能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在评估方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际评估界的公认。

　　(1) 适用的估价原则。市场比较法是以替代原则为理论基础。在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。

　　(2) 适用条件。仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。

　　(3) 市场比较法的估价步骤。①调查与选择比较交易案例；②确定价格可比基准；③进行交易情况修正；④进行估价期日修正；⑤区域因素比较与修正；⑥个别因素比较与修正；⑦其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等；⑧确定比准价格。

　　(4) 市场比较法的基本公式。根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。①直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为：公式1PD=PBXAXBXDXE;②间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为：公式2，PD=PBXAXBXCXDXE。③有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数>100%，否则，其条件指数〈100%。④公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。⑤对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算或加和的方式确定因素条件指数。

　 (5)市场比较法应用中常见错误。①比较基准错误；②修正公式错；③修正指数计算错误。

　　3.3成本估价法

　　成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。估算建筑物当前的重建成本（或重置成本），其中包含企业利润，再在总成本中扣除折旧，并加上估算的土地价值。然后对完全所有权下的房地产价值进行调整，以反映估价对象房地产权益的价值。

　　(1)新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。（2)旧有房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起：①物理因素；②功能性因素；③经济性折旧计算折旧的方法可分为四大类：一是耐用年限法，二是成新折旧法，三是实际观察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法。

　　4. 房地产估价报告

　　4. 1房地产估价报告

　　估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

　　4.2房地产估价报告的基本格式

　　房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。

　　房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。

　　4.3房地产估价报告的写作要求

　　房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

　　5. 结束语

　　总之，在执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的，市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例；是出粗房地产，但粗金水平由于各种原因不能体现出粗房地产的真实价值；建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料；未来规划不明确，无法预测未来开发模式；基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。

　　房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。