浅析我国房地产经济的发展与管理

　　房地产经济随着我国城市化建设的发展以及资金投入的提升，在近十年来有了飞速的发展与扩张。然而，房价虚高、商品房积压、房屋空置等问题成了当今房地产市场较为突出的问题，如何针对当前形势对房地产经济进行调整，成为当前需要加强研究的问题。

　　0引言

　　随着我国改革开放的深入、城市化水平的提高，房地产产业迅速的扩张与成长。我国从房地产产业的投入到收入上，都成为了国民经济的重要增长点。尤其是一二线城市在近十年的房价增长情况来看，房子已经成为了人们最为关注的问题。

　　1房地产经济面临的形势

　　1.1房地产市场供需产生不平衡

　　由于近几年房地产经济的发展过快，使得房地产市场的供需产生了一定程度的不平衡，加上非市场因素的介入，使得很多城市房价虚高，以一二线城市的房价为代表，房价的虚高会加速房地产供需的不平衡。这种不平衡主要表现在，从价格的上升角度看，房屋的供给量表面上小于房屋的需求量，而从房屋的成交量上看人们对房屋的需求小于供给量，产生了一种独特的不平衡现象。

　　1.2城市房地产市场去库存的压力较大

　　我国在2015年底到2016年初，以一二线城市为主，出台了一系列闲置房屋去库存的办法与政策，这些政策的出台，在一定程度上促进了房地产市场的成交量的提高，但是在另一方面，又使得房屋价格在一定时期内产生了迅速的增长，使得政府对房贷、首付等等“门槛”政策在短时间内连续的调整。而我国城市的房屋库存并没有明显的减少。

　　1.3新增楼盘数量持续下降

　　由于城市在拿地政策以及房屋证件的办理上越加严格，对房地产商的限制变多，使得城市新增楼盘的数量有所降低，这样就放缓了房屋增加的速度，一方面在降低房地产商对于已建楼盘的销售风险，另一方面也影响了房地产商资本扩张的速度。

　　1.4房地产交易量下降

　　城市的房地产交易量的下降很大原因是因为房屋的价格超出了人们的承受能力。相比于人们的收入，大部分人必须要通过贷款购房，而很多人对于首付的支付表示压力很大。加上人们对房屋购买趋于理性，很多人选择租房居住，或是对房价采取观望制度，使得房地产交易量涨速很慢，甚至在很多城市产生了下降的情况。

　　2政府对房价采取调控政策

　　在一二线城市房价快速上涨的同时，政府出台了很多抑制房价上涨的宏观调控政策，例如限制购房者购房数量、提高首付比率、提高贷款利率、廉租房政策等等。政府的宏微观调控，使得房价增长速度有了一定程度的降低，另一方面也给买不起商品房的居民提供了居住的条件。

　　3造成当前房地产形势的因素

　　3.1政策的影响

　　房地产市场的形势首先受到国家政策的影响。对于房地产经济的走势，在市场调节的同时，主要还要看国家政策，例如我国在十一五、十二五规划中对城市建设的支持，使得在城市的基础设置建设以及居民住房建设上都有很大的促进。再如，在城市房价增长过快时，政府对人们购房的限制。

　　3.2市场的影响

　　房地产市场的走势仍然是供需为主要因素的市场行为。房屋价格的高低终究是人们是否购买所决定的。目前我国一二线城市的房价是很多居民一辈子的收入都难以支付的，但是由于人们对房价预期估计走高，因此人们无论在居住需要还是投资需要方面，都有购买的欲望。另一方面，炒作的存在，房地产经济最著名的炒作现象就是温州炒房团现象，在房屋购买不设置壁垒的时期，炒房现象在一二线城市相当普遍，甚至在很大程度上决定了当地的房价水平。而随着我国对炒房现象的限制，炒房的风险陡增，使得炒房现象有所降温，但一二线城市的房价并没有明显的下降趋势。

　　3.3人们需求的影响

　　人们对房屋的认识已经不再是居住的需要。投资品、奢侈品、学区房等等属性在房屋上都有所体现，使得房屋成为了人们偏爱投资的重点，甚至在房价上涨的预期上，房屋比股票、基金等更加受到投资者喜爱。再如写字楼、店面、学区房等等因素，使得人们对房屋投资的方向不仅仅只限于居住，还有商业与教育的目的等等。

　　3.4经济新常态的影响

　　随着世界经济形势的低迷，我国经济增长进入涨速放缓的新常态趋势。我国在煤炭、钢材、水泥等大宗物资的生产上面临降产能的需求，对于过剩产能还要积极的进行消化，这样我国对于房地产的扩张就形成了宏观上的限制，加上人们的收入与消费有所降低，人们对房屋的平均购买力产生了降低的趋势，同时，写字楼、店面的销售也产生了很大的困难。

　　4房地产经济的调整措施

　　4.1政府的宏观调控

　　房屋价格的降低或是抑制，首先需要政府大干预。我国与西方发达资本主义国家不同，从城市人口、城市发展、产业结构等等方面都有自己的特殊国情，因此，与西方国家最大的不同就是我国房屋价格需要政府出面做宏观调控。政府补贴住房，廉租房、经适房建设等等措施，加上政府对拿地限制、贷款限制、审批趋紧等等限制措施，都能够对房地产经济形成指导性的调控。

　　4.2科学的城市化建设

　　我国城市化建设应该以产业结构调整和经济的发展为基础。我国城市的扩张应当以城市经济发展、服务业发展、人口增加为基础，我国房地产市场发展最终要看人们的居住率，对于一些城市产生的空城、鬼城现象，就是房地产过度的发展与人们居住率的不合理配置产生的。

　　4.3维护房地产市场秩序

　　我国城市房价的虚高，另一方面是由于不正常的市场行为造成的。一些不合规不合法的行为，不但使房价产生了虚高的现象，也给购房者造成了很大的风险。一些房屋在审批环节钻空子，不合规的销售，使得房屋不能按期交房或是存在很大的质量问题，给房屋的购买者造成了很多麻烦。因此，各地市需要严格把控房地产市场，打击不合规不合法行为，规范房地产市场环境。

　　作者：王珊 来源：科技经济市场 2016年6期