中国房地产市场发展前景分析研究

　　一、影响中国房地产消费市场影响因素分析

　　(1)中国国民消费能力影响。80年代“计划生育”政策的实施，改变了中国的人口结构，独生子女家庭逐渐增多。如今，独生子女买房已经不再依靠自己的积蓄，大多是依赖双方家长的支持“4+2+1”的家庭结构让独生子女购房轻松许多，这就促进了房地产市场的快速发展。在20世纪末期房价持续上涨的时代，成就了许多靠倒卖房地产致富者，当时的房地产市场一度火热。此外，外来务工人员向城市的涌入，带来了城市新移民。大部分城市新移民的收入都很丰厚，据统计，他们的年收入在5?30万元。全国的低收入家庭年收入大多在3?5万元左右，占全国家庭总数的44%，这就预示着房地产低价格房屋需求量巨大。（2)中国政府政策影响。20世纪中后期房价上涨幅度巨大，给许多工薪阶层的购房者造成了极大的经济压力，许多国民极力要求政府对房价进行必要的控制。针对房价无限制的持续上涨的状态，政府也极力采取一些调控政策。2008?2010年间，房价的同比环比走势如下（图1)：

　　二、中国房地产市场的房价涨幅分析

　　在中国的大多数城市，房屋价格代表了经济市场的兴盛与衰弱。一线城市政府政策的宏观调控，房价渐趋平稳，而在二、三线中小城市中，很多房地产相关的利好政策带来了这些城市房地产行业的迅猛发展。在2009年一线城市房价上涨涨幅在30%?70%，中小城市只在10%?30%之间。这就将一线城市消费群体吸引进入了二、三线城市。2009年后在国家一些利好政策，促进房地产行业健康发展的指导思想下，房价摆脱了2008年连续下跌的状况。而这期间的二、三线城市房价涨幅也很大。如温州、宁波等资金驱动型城市，房价涨幅均超过了50%，有利地促进了房地产市场的成交额。在南通，南宁等政策驱动型城市，在购房条件放宽的大政策环境下，房屋需求量明显上涨。可见，房价是涨还是跌，主要取决于供需关系与国家政策的影响。

　　三、中国房地产市场发展前景分析

　　(1)房地产价格恢复理性，呈平稳发展态势。中国的房地产市场在20世纪后期发展迅猛，出现了“泡沫”状态，表面上看赚了很多高额利润，实际却不利于经济的长远、稳定发展。预测，二、三线城市和各县的房地产市场需求将继续扩大。未来几年内房价还会出现短期上涨幅度大的局面，但很快就会呈现平稳发展的态势。目前的房价已经达到了顶点，持续上涨的可能性不大。原因是政府已经开始严厉打击房地产投机，抑制房地产的泡沫经济。经过政府的干预，房地产企业自身的调整，中国的房地产价格已经恢复理性。从2011年几个大中城市房价同比环比也看出了以上房价发展前景(如表1)。

　　(2)保障性住房体系将进一步得到深化。保障性住房体系的建设将有利于低收入家庭的购房，也是在促进房地产的低消费。而对于商品房的购买力一定会带来一定的冲击。保障性住房体系的建立需要政府加大资金投入，需要政府与房地产企业共同坚定信念坚持完成。从目前房地产发展来看，未来中国的房地产行业会加大保障性住房的建设。（3)配套房将是房地产行业主流。越来越多的人有购房、购车的需求，希望在自己的房屋附近有停车位或者车库，这种需求就促使房地产开发商改变固有的建造模式，提供越来越多的配套房。这将是未来十年房地产房屋建设结构的发展趋势。

　                                                    　徐炜

　                                        　(湖州师范学院求真学院,浙江湖州313300)