土地储备与土地一级开发比较分析的关联探讨

一、土地储备的概念及内涵
　　我国政府在实施土地储备制度的过程中经历了一个不断深化认识的过程，从各省市政府印发的相关政策文件中也可窥见一斑。1996年，上海市政府为实现“盘活闲置土地、帮助国企改革”等目标，成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心；1997 年3月，上海市印发了《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》，办法中规定“收购，是指由市房地局依法征收土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为；储备，是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发，并予以储存的行为。”此文件中，土地收购主体与土地储备主体不同，土地收购主体是市房地局，土地储备主体是市政府。土地收购、储备主要环节包括土地取得、整治和储存。
　　2002 年4月，北京市人民政府批转市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发4 号）中规定，土地收购储备制度是“指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。”土地储备主体是市政府，储备环节主要包括土地取得、整治储存和出让。
　　2007 年12月，国土部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》（国土资发 277 号），该办法认为“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”该办法是国内目前最具权威性的部门规章，也是我国各级政府实施土地储备的主要法律依据。
　　综合国土资源部门以及各个地方政府关于土地储备的定义，其内涵集中体现在以下几个方面。一是制度及目的。土地储备制度是政府土地利用制度的基本制度，其间接目的盘活存量土地资产，优化土地资源配置，保障土地合理利用；最终目的是提高建设用地保障能力，加强土地市场调控，高效、有序、集约进行土地利用和供应。二是相关主体职能。土地储备主体是政府授权成立的土地储备中心，负责对各类用地进行统一收购或收回；由土地储备中心或土地储备中心委托的市场化机构，负责土地整理和前期开发（主要指市政基础设施和配套设施建设）；土地储备中心再通过国土资源局等部门，以招拍挂的方式将土地进行出让和供给。三是环节及内容。土地储备包括土地征购（或取得）、土地整理和前期开发、土地存储和出让三大环节。土地征购（或取得）指通过征收、收购、收回、置换等方式取得，如集体土地征收，国有土地收购（回），国有土地上房屋征收等内容；土地整理和前期开发包括拆迁、安置、市政基础及配套设施建设等内容，其主要目的是将“生地”或“毛地”变为“熟地”，达到土地招拍挂出让条件；土地存储和出让，是指土地根据用地计划有序地实现出让和市场供应的过程。
　　二、土地一级开发的概念及内涵
　　2000年12月，北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》中首次提到“土地一级开发”一词，但并未对土地一级开发的涵义做出明确界定。2002年12月，北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出1100号），第一次从立法角度对土地一级开发做了较为详尽权威的界定。2005年印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市540号），该文与前文相比，土地一级开发概念有所变化，前文提出的“一级开发”概念变为后文提出的“土地储备和一级开发”。后文中规定：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”土地储备和一级开发主体是政府，主要环节包括土地征购、拆迁、基础设施建设。
　　2006年5月，北京市国土资源局印发了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》（京国土市〔2006〕290号），其中第七条规定“土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。”，且第十条中规定“拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等。”该办法表明，土地一级开发主体为土地储备机构通过招标方式确定的中标人，开发内容主要是指土地平整及前期开发。
　　综合有关政府部门及研究学者关于土地一级开发的定义，其内涵集中体现在以下几个方面。从一级开发目的来看，是使“毛地”或“生地”变为“熟地”，达到土地出让的条件和标准，是为土地出让所做的前期准备，即为土地储备中的土地整理及前期开发环节；从一级开发的内容来看，主要包括前期手续办理、征地拆迁组织、市政基础设施和市政配套设施建设；从土地开发市场分类来看，土地一级市场是土地一级开发存在的前提和条件，它是以土地使用权出让为主的市场，并且土地一级开发主体仅仅是获得了一级土地的开发权，而非使用权或其他权项；从土地出让方式的变迁来看，土地一级开发是在土地储备制度建立后逐步提出的，土地储备制度的核心是由改变由传统的“生地出让”、“毛地出让”向“熟地出让”，改变由传统的房地产开发商一级、二级联动开发的模式政府主导一级开发模式，改变传统的协议出让为招拍挂出让。从土地储备制度对土地一级开发的影响来看，我国土地储备制度的产生及存在，意味着土地一级市场从开发主体、开发模式上发生了根本性变化，也体现出了土地一级开发主体的专业性和市场地位；土地储备内容包含土地一级开发内容。
　　三、土地储备与土地一级开发的联系及区别
　　结合上述理论分析，土地储备与土地一级开发在实施主体、实施目的、土地权属等方面具有一定的互相联系，但实施内容内容方面具有包含与被包含的相互关系，详见表1。
　　参考文献：
　　于芳.城市土地储备资金短缺解决机制研究.中国地质大学，2013.
　　刘明皓.土地储备经济分析.西南大学，2008.
　　何芳.城市土地经济与利用.上海：同济大学出版社，2009.

本文链接：http://www.qk112.com/lwfw/jingjilunwen/nongyejingji/187665.html