西安城中村改造制度的利弊分析及调整的发展效

　　一、城中村改造的定义
　　西安市办法将城中村定义为在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治或农村集体所有制的村庄。将城中村改造定义为根据西安市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造实质与土地一级开发无异，即将农村集体建设用地（少部分含农用地）征收后，变更为国有建设用地，用于市政建设及经营开发的过程。
　　二、西安市办法的利弊分析
　　（一）西安市办法的先进性  
　　1. 土地取之于民，还之于民
　　西安市办法率先将部分原农村集体用地变更为国有用地性质后，返还给原农村集体经济组织，并允许其经营开发。西安市办法第四章规定，将原城中村范围内用地性质由集体建设用地变更为国有建设用地后，将其中部分土地划拨予改制后的原农村集体经济组织，即社区居民委员会。社区委员会可将经营性国有建设用地用于商业开发。
　　村民以原农村集体经济组织为单位，间接获得经营性国有建设用地，以土地财产参与房地产开发建设，分享土地极差地租收益。不仅与我国现行的土地管理相关法律法规不相冲突，同时符合党的十八届三中全会公报精神，赋予了城中村居民更多的财产权利。
　　2. 改制是改造的前提
　　西安市办法中改造的前提是完成改制，只有当城中村的居民完成了农转非；村民委员会改制为居民委员会；原农村集体经济组织改制为股份公司；集体建设用地转化为国有建设用地后，方可实施城中村改造。
　　3. 引入社会资金进行改造
　　西安市办法允许房地产开发商作为城中村改造的主体，即引入社会资金投资城中村改造项目，既减轻了城中村改造的资金压力，同时也为投资方参与城中村改造提供了政策的依据。
　　西安市政府在引入社会资金进行城中村改造的同时，也在西安市办法中规定了城中村改造规划必须符合国务院批准的西安市城市总体规划，从而以行政强制力从源头上控制了投资人的建设行为，以此控制投资人的趋利性所造成土地的过渡开发，有效提高城中村改造的质量。
　　（二）西安市办法的不足之处
　　1. 回避农用地变性问题
　　西安市办法并未涉及农用地变更为国有建设用地性质的问题。但是，在西安市城中村改造的实际操作中农用地客观存在于西安市城中村改造项目综合用地范围内，农用地性质的变更直接影响城中村改造的进度。在农用地变更为建设用地的程序中，取得新增建设用地指标是首要的，且是最困难的一步。
　　2. 取得改造后土地的路径不明
　　西安市办法中并没有设计出项目主体或投资人最终取得经营性国有建设用地的方式。取得国有建设用地的方式通常为招、拍、挂，但是以上三种方式仅适用于国家土地储备中心出让已经纳入土地储备库内的国有建设用地，实际土地使用权竞标人尚未确定。在西安市办法中已将城中村范围内的经营性用地以划拨方式处分给了改制后的原集体经济组织，其后再以招、拍、挂的方式确定新的土地使用权人欠妥。
　　3. 投资人获取投资回报的方式不明朗
　　企业投资收益主要依据企业与原村民集体经济组织的协议确定。企业既可选择在土地一级市场，通过转让改造范围内经营性国有建设用地实现，也可选择在土地二级市场，通过销售商品房实现。基于商人的趋利性，企业通常选择以最短时间在土地二级市场，通过销售商品房的形式实现投资利润最大化。
　　西安市办法未明确农用地变更为国有建设用地的程序，特别是未能在制度上解决新增建设用地指标有限这一关键性问题，无形间拉长了西安市城中村改造项目实现投资回报的周期。开发商急于出售尚未取得国有建设用地使用权的住宅，以实现资金快速回笼，导致西安城中村项目范围内小产权房交易屡禁不绝。
　　三、针对西安市办法的调整建议
　　（一）以“地票”缓解新增建设用地指标不足的问题
　　耕地开垦的数量决定了新增建设用地指标的数量。在耕地开垦有限的情况下，新增建设用地指标必然陷入供不应求的局面。增加新增建设用地指标供应的数量应当从增加耕地的开垦面积入手。
　　成都及重庆市曾采用“地票”制度。“地票”制度允许民间资本投资于农村集体建设用地复垦为耕地的农村土地综合整治项目中，并可以此为途径直接获取“地票”。“地票”证书上载明新开垦耕地的面积。投资人在符合城市土地利用总体规划以及城镇各区域控制性详细规划，以及产业规划的前提下，可按照“地票”证书所载明的面积，按照相关程序办理用地手续后，使用集体或国有建设用地。若合理设计“地票”制度，可从源头解决西安市增加新增建设用地指标供应不足的问题。
　　（二）以补交土地出让金的形式实现土地使用权转移
　　城中村范围内的经营性用地属于城中村改造综合用地的一部分。西安市办法第二十五条规定城中村改造综合用地以划拨方式供给。改制后的原集体经济组织已通过土地划拨的方式取得了城中村范围内的经营性用地。故而，笔者认为原集体经济组织只需补交土地出让金即可取得城中村范围内的国有土地使用权。原集体经济组织可通过国有建设用地使用权转让的方式处分经营性用地。
　　（三）以固定回报明确投资收益
　　城中村改造项目中，可以固定回报的方式明确投资者的投资收益。明确的投资回报可束缚投资者的趋利性。在西安市办法中，可规定投资者所获得的投资回报不超过其投资总额的一定比例。投资回报可表现为土地转让金，商品房销售款，或经市场估值，与投资回报金额一致的国有建设用地面积或建成后的商品房面积。  
　　四、结论
　　西安市办法有其先进性，同时也存在调整的空间。可以“地票”制度解决新增建设用地指标供应不足的问题。以补交土地出让金，将划拨用地转为国有建设用地的方式，明确改造后土地的取得途径。企业投资城中村改造项目，仅能获取固定回报，削薄投资者的利润空间，抑制投资者的趋利性。三者并举，有利于西安城中村改造项目的实施。
　　参考文献：
　　顾媛媛.南京“城中村”改造问题初探.东南大学，2007.
　　魏峰，郑义，刘孚文.我国农村集体建设用地市场配置机制研究——以重庆地票制度为例.现代农业科技，2010（08）.