三亚房地产存在的问题及其审计对策研究

　　1 研究背景

　　三亚有山有水且山水环抱、风景秀丽、气候宜人，工厂较少，再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线，可以说在中国再也找不到比这里更适合人居住的地方了。因此，有大量的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这样，海南国际旅游岛建设正式开始了。

　　作为国家的重大战略部署，我国计划在2020年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了实现这个目标，政府也在宏观政策方面做了较多工作，譬如说，为了吸引投资实现“零关税”“免签证”等。

　　在这种大的环境下，岛外的资金大量拥入海南岛，由于与旅游业相关的房地产行业是个暴利行业，所以这几年海南房地产市场得到前所未有的发展，特别是三亚房地产市场发展最为迅速。

　　房地产市场的发展过程中出现了很多不利于社会健康发展的问题，如果没有相应的审计对策来对房地产市场进行监督，那将会使社会经济秩序发生混乱，最终影响人民的正常生活。

　　2 研究现状和目的

　　笔者在写这篇文章前，对有关三亚房地产审计研究方面文章进行了大量的搜索，还没有发现前人研究过这个问题。但笔者认为三亚房地产自海南国际旅游岛建设以来发展如此快，其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱交易等重要问题，故写了这篇文章，用以研究这些问题并从审计的角度提出相应的对策，以供相关部门借鉴之用。

　　3 三亚房地产市场可能存在的问题

　　三亚房地产市场在发展的过程中，出现了一些不利于社会经济健康发展的问题，主要表现在以下几个方面：

　　3.1 偷税

　　①少确认收入，多计成本

　　为了少确认收入：房地产开发企业人为延长竣工决算时间，将所预收的售房款长期挂账，以达到延期纳税的目的；房地产开发企业对委托代建所收的款项和待售商品房出租所收到的租金不入账，而是账外设账；房地产开发企业将所建房用于投资、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入，而只是当做存货的减少来处理；房地产开发企业将出租房的租金，周转房的销售收入直接冲减改装修费用。

　　为了多计成本：房地产开发企业随意地将借款利息费用和公共配套费用分摊入开发成本；人为让“预提费用”账户保持很高的余额。

　　通过少确认收入，多计成本，房地产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。

　　②房地产开发企业虑增职工人数，乱发奖金和红利，以偷个人所得税。

　　③房地产开发企业利用人际关系少缴或不缴相关的配套费、教育附加费；改变土地的用途，少缴或不缴土地出让金。

　　④房地产开发企业利用签订的各种经济合同，偷印花税、贴花和房产税。例如：将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》就可以少交房产税。

　　由于房地产行业所要交的税种多，金额大，所以偷税问题是房地产市场普遍存在的问题。

　　3.2 投机

　　现在我国各地房价总体呈现上升趋势，像三亚这样的地方房价刚性一直都很强。现在有钱人（他们的钱是合法的）很多，而且这些人善于用钱来赚钱，由于他们有很多闲暇的资金在手上，而目前进行房地产行业的投资是一个增值很快的投资行业，他们就会用来炒房。外地和本地很多有钱人都会买多套房，并不是他们想住这些房，他们真正的目的是想低价买房再高价卖出，从中赚取差价。近段媒体曝光的陕西房姐龚爱爱就是这样的一个投机者，她在公安部门办了四个户口和身份证，在全国被证实的房产就有41套，共计9666.6平方米。她买的房大都是按揭的，那意味着她买这些房还要向银行按期还贷，但她还愿意这么做，那证明现在炒房确实有钱赚。像龚爱爱这样炒房人和炒房团，三亚估计也不少，三亚近几年来空置房太多，政府相关部门一定要注意房地产市场的投机行为。

　　3.3 洗钱

　　洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质，使其在形式上合法化的行为和过程。这些犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这些人或组织有大量的非法资金，他们急需让这些非法资金披上合法外衣，而房地产市场是一个资金需求量很大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场，所以他们的这些非法资金就大量地流入了房地产市场，用于房地产的开发或者炒房。三亚房地产市场火爆程度不亚于北京和深圳，肯定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房地产市场。

　　投机行为和洗钱行为表面上看起来都是一种投资行为，但是这两种行为会引起房价的波动，会误导其他购房者、房地产开发企业和其它金融机构，很容易形成房地产泡沫，造成社会经济的不稳定，严重影响人民的生活。

　　3.4 破坏环境

　　房地产市场在发展的过程中对环境的破坏是比较严重，主要表现政府大手笔把森林地或者农用地批给房地产开发商，经过开发商之手后，这些地方都变成了高楼大厦。原有森林、农用地都不见了，山峰、山坡也被削平了。这两年万科公司就在三亚的落笔洞景区（1992年3月考古学家在落笔洞发现一万年前的三亚遗址，是迄今为止中国旧石器文化分布最南的一处遗址）边上建造了大量的高层商品商，像这种为房地产开发而破坏环境的事情在三亚还有很多。

　　3.5 权钱交易

　　房地产市场在发展过程中“权钱交易”的事情时有发生。像重庆市原渝中区副区长王政、原渝中区委副书记郑维、原沙坪坝区副区长陈明三人， 他们在用地规划、调整容积率、减免配套费等城市规划领域肆意出卖手中的权力，为房地产开发商、承建商谋取利益，受贿总额高达1100多万元。三亚房地产市场比较火爆，权钱交易可能会在一些腐败官员身上发生。 　　4 治理对策研究

　　针对三亚房地产市场可能存在的问题，本文提出相应的治理对策：

　　4.1 偷税的审计对策

　　对于偷税的行为，首先的对策是要提高审计人员和税务人员自身的素质，要求审计人员和税务人员要熟悉审计、会计的相关知识，特别是税法知识，并能准确地计算各种应纳税额；其次要重点审查营业收入明细账，开发成本明细账，开发费用明细账，长、短期借款明细账，应交税金明细账，应收账款明细账，应付账款明细账，其他应收款明细账，其他应付款明细账及相关的原始凭证等；最后将房地产开发企业会议、记录中涉及到的各种经济合同、工程竣工决算 、投资、捐赠、职工福利等事项与其相关的账簿和凭证记录进行核对。在审计和检查的过程中可以采用检查、观察、询问、函证、重新计算、重新执行、分析性复核等各种程序。

　　4.2 投机的审计对策

　　对于房地产投机行为，从其投机的目的出发，主要采用审计对策有：①审查买房是否都用实名制，房地产开发企业是否认真执行实名制购房，并建立了严格的档案管理制度。对房地产开发企业进行控制测试，看实名制购房是否得到了执行。②审查是否有隐匿和以他人名义倒卖房地产的行为。具体的操作方法就是看进行土地交易时，有没有向地方政府的国税厅和公安局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。③审查购置多套房产的投机者是否真正交了二手房个人所得税，有没有“羊毛出在羊身上”这种情况出现。同时要对房地产开发企业和中介结构的经济活动进行严格的审计，看是否有与投机者相互勾结坑害真正住房购买者的行为。④审查有没有买了多套房产不用于交易而专门出租投机者。可以采用观察、检查、和询问等方式去实地获取相关审计证据。⑤审查国家机关的人员是否严格依法办事，有没有利用手中的权利帮助投机者办假户口、假身份证，导致一人有多个户口，多个身份证的行为。

　　4.3 洗钱的治理对策

　　对于洗钱的审计对策，主要有以下几点：①审查有没有进行异地交易、购买多处房产和豪宅的购买者，如果有的话，是否已按要求提供收入来源、财务状况的资料。②审查房地产开发企业是否认真执行实名制购房，实行房地产信息全国联网；审计是否有房地产开发企业为了达成交易，而对于以虚假身份购房的行为不向相关部门上报的情况。③要重点审查大额交易和可疑交易。看房地产开发企业和房地产中介机构是否把这些大额交易和可疑交易都向相关部门报告了，在审查的过程中，审计人员可以采用重点抽查的办法，这样具有可操作性。

　　4.4 破坏环境的审计对策

　　海南岛是国际旅游岛，不是国际房产岛，但三亚房地产目前对环境的破坏较严重。对于破坏环境的审计对策，主要有以下几点：①审查相关部门是否严格实行房地产开发土地的审批制度，其透明度是不是很高，有没有权钱交易行为的发生。②审查是否有房地产开发企业在取得土地使用权后，人为改变土地的用途，把本该建度假公园的土地用于建很高楼层的商品房。如果房地产改变了土地的用途，政府相关部门是否对这样房地产开发商进行了严惩，实行高额罚款等。③审查相关部门对房地产的开发是否有一个好的整体规划，有没有为了短期政绩而不惜牺牲环境的情况。

　　4.5 权钱交易的审计对策

　　对于权钱交易的行为主要有以下审计对策：①审查与房地产相关的部门对于贪污、受贿是否有相关制度的规定。②审查是否有相关部门人员利用手中的职权违规审批、对违法行为不追究，以及在行政许可中的收受贿赂等行为。③审查在房地产市场权钱交易的治理过程中，相关部门是相互监督，还是相互包庇，有没有实行“内部消化”，不把结果公布于众的情况。

　　5 结论

　　当前三亚房地产市场取得了前所未有的发展，但相关部门一定要注意房地产建设过程中的偷税、投机、洗钱、破坏自然环境和权钱交易等问题，以保证房地产市场沿着正确的轨道发展，并最终服务于三亚旅游业。

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