宁夏城镇建设用地与工矿用地的预测及保障

　　土地资源是人类赖以生存和发展的重要自然资源，同时一经利用难以逆转.目前，我国处于高速发展阶段，土地利用总体规划和城市规划在发展中显得尤为关键和突出[1].随着宁夏工业化和城镇化的快速发展，城镇建设用地和工矿用地急剧扩张，土地面积的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾曰益严重，这一矛盾需要借助于合理的土地利用、科学的土地规划来解决.建设用地是一种特殊的土地利用类型，是指一种以营造建（构）筑物为目的的工程用地总称，主要由城镇建设用地，工矿用地和特殊用地构成.建设用地需求量预测是土地利用规划编制的核心，也是土地利用管理的依据.本文是在宁夏快速城镇化进程时期，“十二五”城镇发展规划的编制工作即将开展的背景下，对全区及5个地级市建设用地需求预测工作展开研究.目地在于为科学制定建设用地控制指标，合理安排各类建设用地，编制宁夏“十二五”城镇发展规划提供一定的依据和参考借鉴.

　　1宁夏城镇建设用地与工矿用地现状分析

　　1.1城镇建设用地与工矿用地利用现状

　　截至2008年底，宁夏回族自治区城镇建设用地与工矿用地分别为29100和29700hm2，较2007年有所增加，在2008年度新增建设用地中，城市用地新增406.24hm2，建制镇用地新增185.73hm2，工矿用地新增1363.09hm2，各类新增建设用地流向见表1.

　　由表1可知，新增建设用地主要集中在银川市、市建设用地增加面积较去年有所减少.

　　石嘴山市和吴忠市，增加的主要原因：①城镇建设力根据《2008年度土地变更调查实施方案》，宁夏度的加大，包括城市内部道路等基础设施建设宁对新增建设用地中的城市用地、建制镇用地、农村居东能源化工基地建设项目占用土地增加，而其他县民点、工矿用地进行了细化调查（表2).

　　由表2得出，在2008的新增建设用地中工矿仓储用地和住宅用地所占比重高达86.22%，工矿用地与住宅用地的快速增长，表明宁夏正处于快速城镇化进程当中.

　　1.2宁夏城镇建设用地与工矿用地在发展中所存在的问题

　　1.2.1建设用地扩展无度，土地浪费严重宁夏2008年新增的建设用地中，占用农用地的比重为74.3%，在这些建设用地中有相当一部分是利用率不高或长期闲置不用的，这不仅导致人地矛盾加剧，还造成了土地的浪费.从2002年开始，受全国“开发区热”的影响，宁夏也出现了前所未有的“圈地运动”，但许多项目由于资金不到位，难以落实，导致土地闲置现象严重[7].

　　1.2.2耕地质量下降，占补平衡面临挑战2008年宁夏全区耕地减少1960.84hm2，同2007年相比有所增长，耕地流失较为严重.目前，占补平衡是解决这一问题的主要方法，然而在所补耕地中只注重了数量的平衡，而对质量重视不够，如盐池县旱耕地占86%，十年九旱，所补耕地撂荒现象严重.此外，不少易地补充的耕地位于偏远地区，交通不便，人烟稀少，不仅土壤肥力较差，而且随时有摞荒的可能.因此，占补不平衡导致了高质量耕地的大量流失，加剧了建设用地与耕地间的矛盾.

　　1.2.3用地结构不合理，土地集约利用率低目前宁夏多数城镇在用地结构方面普遍存在公共服务设施不完善、基础设施重复建设、建筑物布局零乱等问题.用地结构不合理，必然导致城镇内部土地难以发挥其应有的潜力，致使土地集约利用率偏低.

  1.2.4环境污染严重由于快速的城镇化发展，原本位于郊区的工厂被快速的城市扩张包裏在了市区内，其生产时所排放的工业三废对周边居民的生活造成了极大的影响，刺鼻的气味弥漫在周边的空气中.

　　2城镇建设用地与工矿用地需求预测

　　2.1预测方法

　　2.1.1定额指标法的双因素预测法定额指标法

　　是按照国家规定的各类建设用地定额指标，测算未来一定时期建设用地发展规模.本文运用定额指标法中的双因素法来预测建设用地需求量.其公式为S=Si+S2，

　　式中：SiXA/10000,S2=QXT，S为规划期城镇建设用地面积；S:为规划期按人口规模预测的城镇建设用地面积；S2为规划期按固定资产投资总额预算的城镇用地面积.

　　考虑到城镇人口增长对城镇建设用地的拉动和固定资产投资对城镇建设用地的拉动有重叠的部分，引入了经验衰减系数对双因素预测法的数理模型进行修正，其公式为

　　S=(Si+S2)i?，

　　R=Cc/CCi+C2)，

　　式中??R为经验衰减系数；C。为实际建设用地需求量;Ci+C2)为双因素预测法的理论峰值.

　　2.1.2分类驱动因子分析法王建国在其城镇化进程中建设用地需求合理预测方法研究中，提出以分类驱动因子分析法预测建设用地需求量，该方法运用SPSS软件，分析出影响建设用地变化的主要驱动因子，然后建立回归模型，对建设用地进行预测，其回归模型为

　　^,=60+b1Xi+62^2+…+bpxp，

　　式中:Lt为某类建设用地规模；：x，…，ap为影响建设用地的驱动因子.

　　2.2建设用地驱动力因子指标的选取

　　本文研究的建设用地分别是城镇建设用地与工矿用地，在选择指标时，由于不同的地域特色、政策导向等因素的影响，使得城市发展模型与产业类型趋于多样化，导致了影响其变化的因素错综复杂，并且不同的因子间还可能存在有依存或重叠关系.因此，在进行驱动因子分析时，应综合考虑2种地类各自的区域特点，结合资料进行归纳总结，建立一套合理的指标体系，分别从经济和社会因素进行选取.

　　1)经济因素方面.一般情况下，区域经济水平越高，则开发强度就越大，反之亦然，然而区域开发必然以土地利用为基础，因此，经济水平是建设用地变化的重要影响素.在影响社会经济发展状况的多种因子中，主要选取国内生产总值（GDP)、工业总产值和第二、三产业比重3个因子来进行分析.以上3个因子在很大程度上反映了区域内一、二、三产业的发展及其产业结构的变化产业的发展必然提高建设用地的需求量，而产业结构的变化则会引起土地利用变更，从而影响建设用地的需求.

　　2)社会因素方面.城镇人口对空间的需求是城镇扩展的最初动力，城镇化使得农村人口逐步向城镇集聚，人口增加必然改变产业布局和增加对住房及公共设施的需求，导致建设用地扩张.此外，城镇化水平的提高，还会使得居民消费水平提高，反之亦然.因此，选取总人口、非农业人口比重和居民消费水平3个因子作为社会方面的影响因素.

　　2.3预测宁夏城镇建设用地2.3.1双因素预测法根据宁夏回族自治区

　　2004-2008年城镇建设用地与城镇人口、全社会固定资产投资的统计数据汇总（表3)，进行2015和2020年的城镇建设用地预测.

　　1)人口增长拉动建设用地增量.首先需要确定P值的大小，即计算规划期内的城镇人口数.利用城镇人口数与时间的线性关系，运用时间序列法进行预测，规划期末（2015和2020年）城镇人口数P值分别为380和448万人.

　　根据以上数据汇总和《城市用地分类与规划建设用地标准》，现状人均城镇建设用地水平为104.7m2/人，因此，选定规划期内A值在2015和2020年分别为105.1和120m2/人.

　　将以上数据代入S1=PXA/10000，计算得出2015与2020年由城镇人口增长对建设用地的拉动量分别为39935.3和53791.9hm2.

　　2)固定资产投资拉动城镇建设用地增量.首先需要确定T值的大小，即计算在规划期内，宁夏每投入1亿元固定资产投资会相应拉动的城镇建设用地面积.考虑到随着技术经济的进步，土地的经济承载力有集约化发展的趋势，故将T值在2015和2020年修正为36.88hm2/亿元.

　　规划期内的固定资产投资的确定，同样采用时间序列法来预测，对固定资产投资与时间进行相关性分析，结果表明，相关系数高达96.57%，证明相关性显著，预测结果分别为1352.22和1783.84亿元.

　　将以上数据代入S2=QXT，计算出规划期内由固定资产投资对建设用地的拉动量，2015和2020年分别为49869.8和65788.1hm2.

　　3)根据2004-2008年数据汇总，分别求的

　　2005―2008年的经验衰减系数分别为0.4893，0.4865,0.4817和0.4479，因而选定经验衰减系数只=0.486.

　　将衰减系数代入公式S=(S1+S2)i?，计算出2015和2020年的城镇建设用地需求量的预测值，分别为43645.27和58115.88hm2.

　　2.3.2分类驱动力因子分析法根据银川市2004-2008年城镇建设用地与相关影响因子的统计数据汇总，运用相关分析法判断各影响因子与城镇建设用地线性相关的强弱，筛选出宁夏城镇建设用地需求变化的重要影响因子.

　　设银川市城镇建设用地为Y;经济社会因子中的影响因子GDP、工业总产值、第二、三产业比重分别为A，^2，而；社会因素中的影响因子总人口、非农业人口比重、居民消费分别为2，2(表4).

　　通过使用统计软件SPSS计算，城镇建设用地与6个驱动因子的相关系数（表5)发现，除非农业人口比重以外，所有的5个因子与城镇建设用地都存在着显著的相关关系，而且都通过了双尾检验，其中第二、三产业比重、总人口2个因素与城镇建设用地的相关性弱于其他因子，相关系数较低.而且各因子之间的相关系数高，可能存在着互相影响，所以需进一步做主成分分析.

　　通过主成分分析计算可以得出：GDP-个变量可以解释全部3个变量的80.418%，GDP和第二产业产值对主成分的解释能力为99.943%，因此，GDP和第二产业产值是造成银川市城镇建设用地变化的主要驱动力。

　　根据上面方法介绍和驱动因素筛选结果分析，建立银川市城镇建设用地与GDP和第二产业产值之间的线性回归方程.由于前文已经对各因子与城镇建设用地之间的线性相关关系进行了确认，在此仅需要对多元回归模型进行优化，利用SPSS统计软件多元回归分析向后筛选策略，得出向后筛选策略模型（表6).

　　结果显示其回归系数显著检验的概率小于显著性水平a=0.05，因此，第二产业产值与解释变量间的线性关系显著，保留在模型中最合理，其最终的回归方程为

　　Y=0.001:c2+0.774，

　　式中：变量X2为第二产业产值.

　　通过时间序列法预测得银川市2015和2020年的第二产业产值分别为752.47和1413.11亿元.将其代入公式，预测出银川市2015和2020年的城镇建设用地分别为15264.7和21871.1hm2.

　　运用以上方法，分别求得石嘴山市、吴忠市和中卫市2015和2020年的城镇建设用地需求预测值(表7).固原市地处宁夏南部山区，下辖4县1区，全部为国家级扶贫重点县区，由于其自然条件较为严酷、生态环境脆弱，因此城镇化发展缓慢，2005-2008年的城镇建设用地均为3200hm2.2009年，宁夏地矿部门在固原市原州区勘查发现大量岩盐资源，初步探明储量在17亿t以上，属国家大型盐矿，从2010年开始，自治区政府将投资1.2亿元，用于盐化工循环经济扶贫示范区基础设施建设.根据定额指标中固定资产投资对建设用地的拉动预测，可求得1.2亿元拉动的建设用地为44.3hm2，所以，预测2015年固原市的城镇建设用地为3244.3hm2.随着盐化工的发展，加快人口向城镇集聚，因此，将固原市2020年的城镇建设用地预测值调整在3250hm2.

　　综合以上2种方法的预测结果，2015年的预测结果相差1001.93hm2左右，2020年的预测结果相差2285.02hm2左右.双因素预测法存在有2个缺点：①人均建设用地标准和衰减系数的确定方法不尽合理；②单纯依靠固定资产投资，忽略了其他影响因素，而固定资产投资额又受政策干涉，波动较大，难以准确预测.由于以上缺点，双因素预测法的预测结果在这里只作一个参考数据，而分类驱动力因子分析法，考虑较为全面，方法合理，预测结果较为准确

　　综上所述，2015和2020年的城镇建设用地需求量预测值采用分类驱动力因子分析法的预测结果，分别为44602.9和60350.9hm2.

　　2.4分类驱动力因子分析法预测宁夏工矿用地

　　根据宁夏回族自治区2001-2008年工矿用地与相关影响因子的统计数据汇总，运算分类驱动力因子分析法，利用SPSS统计软件分析得出总人口与解释变量间的线性关系显著，最终建立的模型为

　　Y=0.025^5一12.406，

　　式中：变量X5为总人口.

　　通过时间序列法预测得宁夏2015和2020年的总人口分别为690.53和754.27万人.将其代入公式，预测得出宁夏2015和2020年的工矿用地分别为48572.5和64507.5hm2.

　　3保障宁夏城镇建设用地与工矿用地的对策建议

　　3.1调整“补”的考核体系，推进占补“双平衡”，缓解人地矛盾

　　耕地总量的“单平衡”，使得高质量耕地大量流失.因此，调整“补”的考核体系，推进占补“双平衡”已变得刻不容缓.主要从以下几个方面进行调整：①放松区域平衡，紧抓项目平衡，以每个项目为考核单位，不要盲目地追求区域平衡；②保证质量_比_，对于所补充的耕地进行地力综合评价，对于生产力差的耕地实行一比多政策；③实行耕地一林地一耕地转换，对有可能摞荒的耕地适当进行林地与耕地的转换.3.2加强工业项目管理，缓解环境压力，提高工矿用地利用率

　　在宁夏全区城镇规划的范围内，闲置土地和批而未用2类土地，在城镇建设用地总量中所占比重较高.而工业项目管理松懈是导致这些问题的主要原因，针对其问题提出以下几点建议：①加强招商引资管理，对所进入产业进行综合评价，收取适当的风险抵押金，不要盲目引入。②所有工业入园，缓解城镇环境压力丨③缩短核查周期，依据工业项目建设用地控制指标，收回长期闲置土地，重新挂牌竞标，缓解土地的闲置和浪费问题；④建立建设用地信息平台，及时更新土地利用信息，以便使闲置土地得到及时的再利用，⑤进行全区统一管理，避免各级政府各自为政，形成行政壁垒，阻碍土地流转.

　　3.3挖掘城镇潜在建设存量土地，提高城镇建设用地集约利用率

　　针对宁夏城镇土地集约利用率低，可以通过挖掘城镇潜在建设存量土地来缓解这一问题.潜在土地的挖掘主要通过以下3种方法来实现：①旧城改造，对3000m2以上楼板房进行改造，原拆原建，积极引导多征少用的用地单位，加大资金投入，高效利用土地，或者进行适当的转让。②城中村改造，主要进行住房改造，平房转楼房，挖掘住宅用地。③工业“出城入园”，主要针对城市扩张时形成的城中工业用地，这一类土地占地面积较广，地价较高，可由政府出面作为第一买家，然后再进行分块竞标.挖掘城镇潜在建设存量土地，不仅可以提高城镇化水平，而且还能缓解区域的人地矛盾.