浅析物业管理服务推动社会管理创新

　　国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）（自2003年9月施行至2007年8月修订），其突出特点是：一推动企业由传统物业管理向现代物业服务方向转变，发挥市场配置资源的基础性作用；二延伸物业管理活动的监管层级，强化各级政府公共服务职能。为进一步理顺政府监管体制，完善常态化管理机制，2009年7月，平顶山市政府颁发了《平顶山市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》，明确了“县（市、区）人民政府负责，乡镇人民政府和街道办事处组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，初步建立了社区物业管理新体制。2011年12月，市政府及时调整物业管理进社区领导机构。2012年3月，平顶山市物业管理进社区工作领导小组专门下文督促各县（市、区）政府、新城区管委会相应地成立覆盖本辖区全部街道办事处、乡镇人民政府的物业管理工作领导协调机构。此外，平顶山市房管部门积极组织县（市、区）主管部门、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理政策法规培训班和业务座谈会，加大电视、报纸、网络等新闻媒体宣传报道力度，将物业管理进社区工作覆盖至全市每一个区县。

　　为切实解决物业管理工作中凸显的普遍性问题，平顶山市房管部门主动组建新机构或整合、转换原有机构职能，配备物业管理督察专用车辆，初步形成了物业和房屋安全管理科、物业管理中心、房屋安全应急救援中心、房屋维修资金管理中心、物业管理行政执法中队等“一科室、三中心、一中队”的决策监督、执法支撑、处罚追责的工作格局。2013年5月1日，全市正式整合并启用了“物业一线通”政务服务热线电话，市区及县域居民可在拨打热线后，通过接提示键向所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门反映问题，并可由二级网络单位直接安排辖区街道办事处、社区居委会等三级、四级网络热线单位处理突发事件，有房屋维修资金管理、房屋安全应急救援以及物业管理政策法规咨询等需求的业主或物业企业也可拨打热线向一级网络单位求助，逐步建立业主、企业反映物业问题的政府公共服务平台和快速反应机制，构建市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区、物业管理区域等五级监管服务体系。

　　二、规范业主自治行为，创新社区管理模式

　　2003年《条例》首次以行政法规的形式确立了业主大会和业主委员会制度。2007年，《中华人民共和国物权法》再次将此项制度设计上升到法律层次，论文格式业主委员会逐步成为法律、法规规定可以成立的自治组织。但从近年来平顶山市的业主委员会自治实践来看，相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案。

　　为此，平顶山市全面启动物业管理区域业主委员会规范化建设工作，制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》，首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序，在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》，全面推行业主委员会行政确认制度，并同步实行了业主委员会委员不良记录制度，配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本，进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务，规范了业主大会和业主委员会的活动；组织召开了全市首次业主委员会建设大会，邀请平顶山市政府法制办专家为全市业委会成员举办了专场法制讲座，引导业委会依法履职、合法维权，充分发挥业主委员会及业主个人在物业管理服务中的作用；抽调市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区等四级监管网络单位成员联合组成现场、档案、财务等专项检查组，探索开展业主委员会履职情况年度动态考核工作，全面推行业主委员会常态化监督工作，取得了良好的社会效果。

　　三、扶持行业规范发展，带动物业服务产业转型

　　物业管理服务实践当中，物业服务企业经营行为不规范问题十分突出，引发的物业管理纠纷主要表现在：未按照物业服务合同要求提供专业化的物业管理服务，只收费不服务或服务不到位，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或未按规定在物业管理区域显著位置进行物业服务收费明码标价；在物业管理市场中，物业服务企业擅自将物业管理项目的全部业务转让、委托给他人管理，在物业管理项目招投标中与招标人或其他投标人相互串通，以不正当手段谋取中标，物业服务合同尚未终止擅自撤离物业管理区域或单方面停止物业服务。

　　为此，平顶山市房管部门会同市发展改革委组织行业专家共同拟定行业服务标准，通过媒体广泛征求意见，制定并发布了《平顶山市住宅物业服务等级标准》（2011年本），从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求，推进物业服务的精细化、标准化、专业化。并在此基础上，开展了住宅物业服务标准修订完善和办公楼、医院、学校等非住宅物业服务标准拟定工作，着力构建物业管理服务标准体系。

　　为了进一步加强物业服务业监测分析，及时反映新情况新问题，分析新动态新变化，研究新政策新措施，促进物业服务业转型升级和快速健康发展，2012年5月，平顶山市政府办公室专门下发了《关于转发平顶山市物业服务业统计调查方案的通知》，率先把物业服务业统计纳入地方政府统计调查项目。平顶山市房管部门和市统计局共同制定了《物业服务业统计调查制度》和《物业服务业统计调查表》，并组织召开了全市首次物业服务业发展大会，专题部署物业服务业政府统计调查工作，建立了企业基本信息数据库、企业人力资源数据库、企业财务状况数据库和相应的指标体系，填补了物业服务业统计的空白。2012年6月15日，平顶山市房管部门会同市工商局辅导组建了全省首家物业服务行业集团公司———平顶山兴盾物业服务集团，着力扶持物业服务行业“龙头”企业多元化、规模化、品牌化经营，引导企业延伸物业服务领域和范围。

　　此外，平顶山市房管部门还会同市政府采购办、市公共资源交易中心把党政机关、事业单位办公场所等非住宅项目物业服务招投标活动纳入政府采购范围，推进单一业主单位物业服务招投标活动的规范、有序开展，在全省率先配套推行《物业管理项目备案证书》制度，规范物业承接查验行为。[LunWenData.Com]